Договор аренды нежилого помещения образец

4725
Договор аренды нежилого помещения – один из наиболее распространенных видов договоров. Составить его с минимальными рисками в интересах всех сторон. Причем, используя аренду можно сэкономить на налогах. Но есть и опасность, в том что некоторые условия договора аренды вызовут споры с налоговиками. В статье мы привели образец договора аренды нежилого помещения, который можно скачать.

Из статьи вы узнаете:

  • Как не попасть в ловушку в договоре аренды
  • Как сэкономить налоги с помощью договора аренды
  • Какие условия договора аренды опасны

Ловушка в договоре аренды

Чтобы не попасть в ловушку, при заключении договора аренды очень важно точно прописать, какое именно помещение сдает арендодатель.

Из текста договора:

п. 1.1. Арендодатель сдает Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 12, площадью 250 кв. м.

В чем ловушка. Арендодатель не конкретизировал, какое именно помещение сдает. Есть данные только о площади.

Между тем условие об объекте является существенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). И если договор не позволяет точно определить, какое имущество сдается в аренду, то условие о предмете аренды считается несогласованным. Например, в здании несколько офисов с разными номерами, а арендодатель не назвал номер помещения в договоре. Пользуясь тем, что в договоре нет четкого описания объекта, арендатор может признать его незаключенным и не платить за аренду (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 19.02.13 № А56-9091/2012 , Поволжского округа от 31.01.12 № А55-27089/2010). Правда, в этом случае арендодатель может взыскать не арендную плату, а неосновательное обогащение (определение ВАС РФ от 27.08.13 № ВАС-11154/13).

Совет. В договоре надо четко записать, какое помещение сдает компания — номер комнаты, этаж и т. п. Можно приложить к соглашению схему размещения офиса. Условие о предмете можно записать так: «Арендодатель сдает Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Полярная, д. 12, офис 14, площадью 250 кв. м, расположенное на первом этаже нежилого здания. Границы помещения отражены в плане, который является неотъемлемой частью договора».

Налоговая экономия с помощью договора аренды

Заключение договора аренды в группе компаний – известный инструмент налогового планирования. На практике с помощью договоров аренды компании экономят страховые взносы, налог на прибыль, налог на имущество и НДС. Приведенные ниже схемы позволяют эффективно оптимизировать вышеуказанные налоги.

Физлицо и арендные отношения группы компаний

В чем экономия. Позволяет компании сэкономить страховые взносы, выплачивая физлицу официальный доход. А в случае если арендодателем является предприниматель, применяющий «упрощенку», снижает налог на доходы физлица.

Как работает схема. Самая распространенная схема с использованием договора аренды – это передача в пользование компании любого имущества физического лица. Например, недвижимости, транспортных средств, оборудования. Арендодателем может быть собственник бизнеса или высокооплачиваемый сотрудник. Целью данной схемы является выплата физлицу легального дохода, не облагаемого страховыми взносами (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.09 № 212-ФЗ).

Однако арендодатель не должен получать доход систематически. Поскольку гражданское законодательство определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Наличие всех этих признаков чревато для арендодателя риском уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ). Впрочем, если честно платить НДФЛ с арендной платы, риски эти скорее теоретические. Тем не менее для их минимизации физлицу стоит получать доход только по одному договору аренды и раз в год. А не ежемесячно, как это обычно бывает.

Еще один способ снижения риска – вести деятельность не самостоятельно, а через юрлицо – агента, комиссионера или доверительного управляющего. Но лучше всего использовать вариант, когда арендодателем выступает предприниматель на «упрощенке» с объектом «доходы». Здесь и налог меньше, и деятельность может быть регулярной. То есть можно заключить несколько договоров аренды и ежемесячно перечислять арендную плату. Страховые взносы такой ИП платит, но фиксированные и небольшие. Например, в 2012 году стоимость страхового года по обязательным взносам составляет 17 208,25 рубля (ст. 13, ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.09 № 212-ФЗ, постановление Правительства РФ от 21.03.12 № 208).

Также возможно использование объекта «доходы минус расходы» в регионах, где действует льготная ставка налога. Либо есть существенные расходы на приобретение объекта аренды или его ремонт, реконструкцию, эксплуатацию.

В случае если имеется имущество, лично используемое работником компании, в том числе в рабочих целях, то выгоднее будет оформить компенсацию за его использование. С такой компенсации не платятся не только страховые взносы (подп. «и» п. 2 ч. 1 ст. 9 закона от 24.07.09 № 212-ФЗ, абз. 10 подп. 2 п. 1 ст. 20.2 закона от 24.07.98 № 125-ФЗ), но и НДФЛ (п. 3 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 31.12.10 № 03-04-06/6-327). Правда, по легковым автомобилям выплата компенсаций обычно невыгодна из-за ограничений их размера для целей налога на прибыль (подп. 11 п. 1 ст. 264 НК РФ, постановление Правительства РФ от 08.02.02 № 92).

Отметим, что вариантом данной схемы может являться субаренда (см. схему 1). Заключение договора субаренды позволяет получать доход даже в отсутствие у физлица какой-либо существенной собственности. Здесь физлицо зарабатывает на разнице ставок аренды и субаренды. Эта разница может объясняться длинным по сравнению с субарендой сроком первичного договора аренды. Или значительным объемом арендуемого имущества.

Схема 1. Посредничество физлица при аренде

Договор аренды нежилого помещения образец

Аренда - источник прибыли в дивидендной схеме

В чем экономия. Данная схема позволяет осуществить выплату дохода физлицам, не облагая его страховыми взносами. А также частично экономит НДФЛ. Так как дивиденды облагаются по ставке 13 процентов.

Как работает схема. Компания на «упрощенке» с объектом «доходы» сдает в аренду имущество. А полученную прибыль направляет на выплату дивидендов собственникам. Ведь расходов по арендной деятельности может практически не быть. Разве что амортизация, которую арендная плата должна перекрывать. В этом случае сдача имущества в аренду – способ получения дохода у специальной компании, созданной только для выплаты дивидендов физлицам (см. схему 2).

Схема 2. Выплата дивидендов с помощью договора аренды

Договор аренды нежилого помещения образец

Напомним, что акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью вправе принимать решения о распределении чистой прибыли не чаще чем раз в квартал (подп. 7 п. 2 ст. 33 и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ, подп. 10.1 п. 1 ст. 48 и п. 1 ст. 42 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ). Сами же выплаты учредителям или акционерам можно производить чаще. Ежемесячно или даже несколько раз в месяц – по мере поступления денег на счета специальной компании. Главное не нарушить срок в 60 дней, установленный для выплаты дивидендов после принятия соответствующего решения (п. 3 ст. 28 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ, п. 4 ст. 42 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ).

Субаренда позволяет защитить собственника имущества

В чем экономия. Позволяет эффективно снижать налог на прибыль и единый налог при объекте «доходы минус расходы». А также НДС и налог на имущество.

Как работает схема. Передача имущества в субаренду – одна из самых популярных схем, используемых на практике. Имущество конечным арендаторам сдается в субаренду от «упрощенца». При такой схеме арендаторы вынуждены платить арендную плату без НДС (см. схему 3).

Схема 3. Схема оптимизации с помощью субаренды

Договор аренды нежилого помещения образец

В этом случае собственник имущества сдает его в аренду компании, применяющей упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы» по минимально возможной в данной ситуации цене. Далее арендаторы сдают имущество в субаренду по рыночным ценам, аккумулируя у себя почти всю прибыль от арендной деятельности. В данной ситуации собственником имущества может быть компания на общей системе или применяющая «упрощенку» с объектом «доходы минус расходы».

Схема позволяет вывести прибыль на «упрощенцев», разбивая доходы на несколько субъектов. А в случае если собственник применяет УСН или является физлицом – не платить налог на имущество. С помощью данной схемы можно защитить собственника от непосредственных отношений с конечными арендаторами. Так как при контакте с любым внешним контрагентом не исключены претензии, иски, судебные процессы.

Арендодателем может быть и внешняя компания. Тогда субаренда через «упрощенцев» – просто способ вывести доход группы компаний на спецрежим.

Схема может работать и с НДС. В этом случае субарендодатель может быть предпринимателем на общей системе. Со своего дохода в виде разницы между субарендной и арендной платой он заплатит НДФЛ по ставке 13 процентов. Что выгоднее, чем платить налог на прибыль у первичного арендодателя, применяющего общую систему. Полезен может оказаться и кассовый метод учета доходов у предпринимателя. Поскольку выплата субарендной платы может задерживаться, возможно, на годы.

Также идея с субарендой используется для снижения налоговых и иных рисков. Например, нужно обезопасить собственника активов от рисков, связанных с затратами. Так как существует вероятность признания их необоснованными или не подтвержденными документально. Такие затраты и риски ложатся на субарендодателей, которые в крайнем случае могут быть выведены из схемы и заменены на другие компании. В худшем случае их ждет банкротство. Для собственника же имущества оно было бы чревато гораздо большими проблемами. Включая возможную потерю всех активов.

Какие условия договора аренды опасны



Договор аренды нежилого помещения образец

г. Москва  17 января 2015 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма "Гермес"», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Ивана Ивановича Иванова, действующего на основании устава, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, 2-й этаж, помещения № 15–16, во временное владение и пользование Арендатору, а также обеспечить Арендатору свободный доступ в указанное нежилое помещение (далее – помещение).

Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 сентября 2004 г. № 77 АБ 737373 (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Помещение предоставляется Арендатору для использования под офис(цели использования).

Общая площадь предоставляемого помещения – 50 кв. м.

Помещение состоит из двух комнат площадью 20 и 30 кв. м.

Техническая характеристика помещения, предоставляемого Арендодателем, приведена в выписке из технического паспорта, выданной 15 октября 2012 г. территориальным отделением БТИ по ЮЗАО г. Москвы(наименование органа), являющейся неотъемлемой частью настоящегодоговора (Приложение № 1).

1.2. Оценочная стоимость помещения с учетом норм амортизации и коэффициентов переоценки на день заключения настоящего договора составляет 1 000 000 (один миллион) рублей.

1.3. Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленные в помещении.

Перечень передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении, приводится в Приложении № 2 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой его частью.

1.4. Оборудование арендуемого помещения средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц и противопожарной сигнализацией, а также организация при необходимости круглосуточной охраны производятся за счет арендатора.

1.5. В случае если Арендодатель выставит арендуемое помещение для продажи, Арендатор имеет первоочередное право купить его по цене, назначенной Арендодателем для любого добросовестного приобретателя.

2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

2.1. Арендодатель в пятидневный срок после заключения договора передает Арендатору помещение по акту сдачи-приемки, подписываемому представителями Арендодателя и Арендатора.

2.2. Вместе с помещением сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в нем имущество, указанное в Приложении № 2 к настоящему договору.

2.3. Помещение должно быть передано в состоянии, соответствующем характеристикам, указанным в Приложении № 1 к настоящему договору, и пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель вправе:

– контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего договора;

– беспрепятственно посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций;

– осуществлять иные правомочия собственника, не ограниченные условиями настоящего договора.

3.2. Арендодатель обязан:

– предоставить Арендатору помещение в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;

– производить за свой счет капитальный ремонт помещения;

– принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших в помещении не по вине Арендатора;

– информировать Арендатора о правах третьих лиц в отношении переданного по настоящему договору помещения;

– в случае отчуждения помещения информировать об этом Арендатора не позднее чем за 30 календарных дней до регистрации перехода права собственности; при этом переход права собственности на помещение от Арендодателя к третьему лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

3.3. Арендатор вправе:

– сдать переданное ему помещение в субаренду любому юридическому или физическому лицу, предварительно получив письменное согласие  Арендодателя;
– по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные Арендатором в помещении улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения);
– после прекращения настоящего договора получить от Арендодателя стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных Арендатором за свой счет с предварительного письменного согласия Арендодателя;
– с письменного согласия Арендодателя и по согласованию с соответствующими государственными и муниципальными органами производить работы, связанные с переустройством, перепланировкой либо иными изменениями, затрагивающими основные конструкции помещения.

3.4. Арендатор обязан:

– принять от Арендодателя помещение в порядке, установленном в разделе 2 настоящего договора;
– использовать помещение только в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 настоящего договора;
– своевременно вносить арендную плату, а также коммунальные платежи;
– производить за свой счет текущий ремонт помещения и содержать его в пригодном для
эксплуатации состоянии;
– соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию помещением;
– обеспечить представителям Арендодателя, а также управомоченных государственных и муниципальных органов свободный доступ в помещение для осуществления контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;
– не позднее чем за 60 календарных дней(срок) до истечения срока действия договора сообщить Арендодателю о своем намерении освободить помещение или заключить договор аренды помещения на новый срок.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу в день его государственной регистрации.

Срок аренды составляет три года(лет, месяцев).

4.2. Арендатор имеет(имеет, не имеет) преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок после истечения срока действия настоящего договора.

4.3. В случае если после истечения срока настоящего договора Арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на срок, указанный в п. 4.1 договора.

5. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

5.1. Арендатор уплачивает Арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору помещение в размере1000 рублей за один квадратный метр площади в месяц. Ежемесячная арендная плата составляет 50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей).

Ставка арендной платы включаетплату за пользование частью земельного участка, которая занята частью здания и необходима для ее использования, и компенсацию (возмещение) расходов (затрат) по оплате коммунальных (горячая вода, холодная вода, отопление, канализация, электричество) и эксплуатационных услуг. В стоимость аренды не входит оплата телефонных переговоров и Интернета, которая осуществляется Арендатором  самостоятельно и за свой счет.

5.2. Указанная в п. 5.1 настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению в течение срока действия договора не подлежит.

5.3. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемого помещения по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы. Уменьшение арендной платы производится путем вычитания Арендатором соразмерной произошедшему уменьшению размера площади суммы следующего ежемесячного платежа.

5.4. Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем порядке:

– первый платеж в размере месячной арендной платы вносится в течение пятидневного срока, считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения;
– последующие платежи вносятся за каждый истекший месяц не позднее пятого числа месяца, следующего за истекшим.

5.5. Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя.

6. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными
мерами.

6.2. При наступлении указанных в п. 6.1 обстоятельств сторона по настоящему договору, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по договору, должна в кратчайший срок известить о них в письменной форме другую сторону с приложением соответствующих подтверждающих документов.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством, действующим на территории России.

7.2. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 50% от суммы платежа.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

В случаях, предусмотренных законодательством, применяется досудебный порядок разрешения споров.

В случае если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем переговоров или в досудебном порядке, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством в Арбитражном суде г. Москвы.

(указать название и местонахождение арбитражного суда).

8. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут: 

при нецелевом использовании Арендатором помещения;
– при существенном ухудшении состояния помещения по вине Арендатора;
– при пропуске Арендатором сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

8.2. По требованию Арендатора настоящий договор может быть расторгнут:

– при непредоставлении Арендодателем помещения в срок, установленный договором;
– при возникновении событий или других юридических фактов, приведших помещение в непригодное для эксплуатации состояние помимо воли Арендатора.

8.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно также в случаях, предусмотренных законодательством.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. В день заключения настоящего договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между сторонами по вопросам, являющимся его предметом, утрачивают силу.

9.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

9.3. Если какое-либо из положений настоящего договора в связи с изменением законодательства становится недействительным, то это не затрагивает действительности остальных его положений. В случае необходимости стороны договорятся о замене недействительного положения положением, позволяющим достичь сходного результата.

9.4. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих адресов, номеров телефонов, телефаксов, телексов не позднее 10 рабочих дней со дня их изменения.

9.5. В случае ликвидации или реорганизации юридического лица, являющегося стороной настоящего договора, все его права и обязанности, вытекающие из договора, переходят к его правопреемнику.

9.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, применяются правила, установленные гражданским законодательством, действующим на территории России.

9.7. Настоящий договор составлен в трехэкземплярах на русском языке. Все экземпляры идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

К настоящему договору прилагаются: копия технического паспорта БТИ, копии поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану, перечень передаваемого имущества.

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: ООО «Альфа» Адрес: 125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20,  ИНН 7708123456  КПП 770801001  р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный» к/с 30101810400000000222 БИК 044583222

Арендатор: ООО «Торговая фирма "Гермес"» Адрес: 104055, г. Москва, ул. Лесная, д. 69 ИНН 7708123446 КПП 770801001 р/с  40702810400000001234 в АКБ «Надежный» к/с 30101810400000000222 БИК 044583222

Арендодатель генеральный директор А.В. Львов (Ф.И.О.) (подпись)
« 17 » января 2015 г.
Арендатор генеральный директор И.И. Иванов (Ф.И.О.) (подпись)
« 17 » января 2015 г.

Методические рекомендации по управлению финансами компании

Вложенные файлы

Доступно только авторизованным пользователям
  • Договор аренды нежилого помещения образец.doc
  • Договор аренды нежилого помещения бланк.doc


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль