Как получить нужное вам решение о проектном финансировании

1292
Романец Владимир
заместитель генерального директора юридической фирмы "Делио"
Свой предыдущий блог «Легко ли привлечь проектное финансирование девелоперу» я закончил на том, что получить финансирование без разрешения на строительство очень сложно. Решение о кредитовании может быть принято, но с отлагательным условием о начале финансирования после того, как банк получит заверенную копию разрешения. Но не стоит думать, что и этого документа банку будет достаточно.

Это только вершина айсберга с названием исходно-разрешительная документация на строительство. За подробностями предлагаю обратиться к статьям 44 - 51 Градостроительного кодекса РФ, или в строительный дивизион вашей девелоперской компании. Будьте готовы предоставить в банк значительную часть исходно-разрешительной документации (ИРД). Практика показывает, что банкиров интересует наличие действующих технических условий и договоров на присоединение к соответствующим инженерным сетям. На этапе получения ИРД иногда удается получить согласование, если принести различные гарантийные письма и т.п. бумаги.

Что проверит банк

Экспертиза проектной документации. Банкиры могут задать вам конкретный вопрос, например, есть ли на вашем объекте вода, и есть ли она у того, кто вам обещает ее предоставить. Также в положительном заключении экспертизы проектной документации могут содержаться замечания по проекту, для устранения которых потребуется немало финансовых средств.  Хороший банковский специалист обязательно заглянет в экспертизы.

Надо отметить, что в настоящее время допускается экспертиза проектной документации как в форме государственной, так и негосударственной экспертизы. Несмотря на то, что статья 49 Градостроительного кодекса РФ их уравнивает, специалисты банка с подозрением и особым внимание относятся к заключениям негосударственной экспертизы. Судьи тоже больше доверяют государственному заключению.

Выдержки из проектной документации запрашивают часто, но по моим наблюдениям больше всего интересуют банкиров картинки будущего объекта. Если посчастливилось работать с высоким профессионалом, можно поучаствовать в обсуждении планировок будущих помещений, но в целом, если бизнес-идея здравая, а проектная документация прошла согласование, сюрпризов быть не должно.

Сводный сметный расчет проекта, а иногда и обосновывающие их локальные сметы являются предметом отдельного анализа. Вопрос достаточно специфический и находится он в зоне ответственности строителей, а не финансистов. Однако, компетентному финансовому директору просто необходимо разбираться в этих документах. Раз уж вопрос зашел о цене строительства, затрону и вытекающий из нее вопрос. Цена строительства фиксируется договором, поэтому заблаговременно следует озаботиться заключением договора генерального подряда и на осуществление функций технического заказчика. Их отсутствие в момент кредитного анализа может оказаться большим минусом проекта.

Как банк принимает решение о выдаче кредита

В прошлом веке мне приходилось сталкиваться с ситуациями, когда решение о кредитовании принимались без выезда кредитного работника к месту строительства, всего лишь на основании фотоотчета. С тех пор все изменилось, поэтому готовьтесь к тому, что после анализа представленных документов у вас на площадке побывает «десант» из банковских специалистов:

  • сотрудник залоговой службы осмотрит закладываемый земельный участок, даже если в ипотеку передается право аренды;
  • банковский эксперт-строитель или представитель нанимаемой банком контролирующей фирмы, иногда именуемой сюрвейерской компанией, проверит начавшееся строительство, без которого вложить долю собственных средств в проект точно не удастся;
  • топ-менеджмент банка можно увидеть на стройплощадке, если проект крупный.

Факт пристального внимания банка к месту строительства я выделил не случайно. Он происходит, как правило, перед самым принятием кредитного решения и здесь очень важно, чтобы представления о вашем проекте, сложившиеся у банкиров на основе анализа документов, не были опровергнуты увиденным.

В начале своего материала я говорил о том, как важен кредит доверия к вашим словам о реализуемом проекте. Осмотр места строительства как раз тот момент, когда этот кредит можно потерять, вместе с планами по скорейшему получению проектного финансирования. Я настоятельно рекомендую перед встречей со специалистами банка еще раз проверить насколько представленная в банк документальная «картинка» соответствует реальности. Если, к примеру, полученный подрядчиком аванс еще не отработан, советую четко знать каков его объем и когда перечисленные деньги можно будет увидеть «в монолите». А вот если все время общения с банком вы стыдливо умалчивали о том, что строящийся жилой комплекс «Свежий ветерок» граничит с дымящей промзоной, не стоит винить банкиров в немотивированном отказе перспективному клиенту.

К чему еще надо быть готовым девелоперу

При получении проектного финансирования надо быть готовым к тому, что у любого бизнеса есть конкретные владельцы, а банкиров уже давно не устраивает ответ «кипрская компания, принадлежащая частному лицу». Владельцев придется раскрыть, а в качестве доказательства их веры в собственные бизнес-идеи вполне закономерен вопрос предоставления личного поручительства по кредиту.

Если вы работаете над получением не только проектного финансирования, а кредита доверия, я бы не стал отказывать банку в поручительстве. Источником возврата кредита должен быть реализуемый с заемным капиталом бизнес-проект, а не продажа заложенных активов. Однако верно и то, что наличие дополнительных залогов, не связанных с кредитуемым проектом, повышает шансы получения банковского финансирования. Не советую начинать переговоры с банком с того, что у вас есть сторонние залоги (как ни странно, часто с этого и начинают), но предложение дополнительного обеспечения может стать последним шагом в превращении кредита доверия в кредитный договор.

Важная рекомендация

Установите в компании правило «единого окна», когда любая информация в банк будет проходить через финансового директора. Даже, если вопрос, казалось бы, совсем от вас далек. Банкиры осматривают строительную площадку или встречаются с работниками офиса продаж, чтобы узнать, как проходит реализация жилых площадей. Вот и вы не устраняйтесь от поездки на стройку. Общение с банкирами часто смущает не подготовленных к нему строителей и иных специалистов, в результате смазывается картина вашей вполне успешной деятельности, появляются лишние вопросы к вам. Ну а ретранслировать в банк документы, подготовленные смежными службами, не вникая в них, это уже откровенный непрофессионализм. Если вы хотите знать ответы на все вопросы кредитующего банка, как минимум, надо знать, что и когда вы сообщили о реализуемом проекте.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль