Коронованная компания

926
Джону Лелиоту, финансовому директору Crown Estate, приходится обходиться без заемных средств, в то время как другие игроки рынка недвижимости не брезгуют кредитными ресурсами

Холодным апрельским утром я прогуливаюсь к югу по Риджент-стрит в Лондоне с Джоном Лелиотом – финансовым директором компании Crown Estate, которой принадлежит эта улица. Вокруг все то же хаотичное движение транспорта, гудки машин, туристы, нагруженные покупками и косящиеся на туристические карты.В этой суматохе я спрашиваю Джона, что чувствует он – член команды менеджеров, ответственных за эту недвижимость. «Гордость, – отвечает он, бросая взгляд на окружающие нас здания. – Посмотрите, чего мы добились. Это ведь фантастика, правда?»

Любой, кому посчастливилось идти утром на работу по этой пульсирующей артерии города, замечает, что Риджент-стрит не так давно была восстановлена. Компания Crown Estate получила прекрасный экспонат, демонстрирующий ее достижения. Сегодня Риджент-стрит выглядит как более респектабельная сестра прилегающей к ней слегка сумасшедшей Оксфорд-стрит. Старые магазины Риджент-стрит были закрыты, и еще совсем недавно практически все здания были затянуты в строительные леса и брезент.

Сейчас все следы глобальной реконст-рукции исчезли. План возрождения улицы, стоивший Crown Estate 500 млн фунтов, позволил привлечь на Риджент огромное количество именитых магазинов и торговых марок. Apple открыла здесь свой флагманский магазин в 2004 году, а Banana Republic, Nokia, Armani Exchange и H&M – в 2007 году.

Сегодня магазины Burberry, Tommy Hilfiger и Timberland уютно разместились среди менее именитых бутиков. Встряска пошла на пользу этой когда-то скучной улице. Сегодня свои активы, расположенные на Риджент-cтрит, Crown Estate оценивает в 2 млрд фунтов, в то время как ее общий портфель недвижимости стоит около 7 млрд фунтов.

Эти оценки, как говорит Лелиот, основаны на данных о доходе от аренды, который составляет порядка 60 млн фунтов в год. У Crown Estate около 81% портфеля активов – это коммерческая недвижимость, сдавае-мая в аренду.

Остальное – исторический бизнес и жилье в таких районах, как Миллбэнк, Сити, Риджентс Парк и т. д. Средняя стоимость аренды одного квадратного фута на Риджент-стрит превышает все мыслимые пределы. И это вполне понятно, так как 1600 млн кв. футов офисных помещений занимают такие далеко не бедные арендаторы, как, например, Kaupthing Singer & Friedlander, крупный поставщик оборудования для банков.

На суше и на море

Владения Crown Estate разнообразны. Компании принадлежит южная часть Виндзор Грейт Парк, жилой фонд в центральной части Лондона, строения в сельской местности, включая Гленливет и Фочаберс на северо-востоке Шотландии, прибрежные ветровые электростанции в восточной части Ирландского моря и в Саффолке, а также двенадцатикилометровая полоса морского шельфа вокруг Британских островов и 55% их береговой линии. Но этим все не ограничивается.

Curriculum Vitae

Имя: Джон Лелиот
Возраст: 55 лет
Образование: Сертифицированный профессио-нальный бухгалтер (FCCA)
Карьера:
2001 – н. в. - Финансовый директор компании Crown Estate
2000–2001 - Глава департамента финансов и информационных систем компании Crown Estate
1988–1999 - Глава финансового департамента компании Crown Estate
1985–1988 - Специалист по управленческому учету компании Crown Estate
1968–1985 - Разные посты в HM Customs & Excise

У компании есть права на разработку полезных ископаемых и минералов на этих землях, которые сегодня она сдает в аренду несметному количеству энергетических компаний, ведущих разведку и осуществляющих добычу нефти и газа на этих территориях. И Лелиот постоянно ищет пути максимально эффективного использования всех этих богатств, постоянно сравнивает возможности по созданию специальных дочерних компаний, занимающихся теми или иными узкими сегментами, с привлечением компаний-партнеров.

Постоянный поиск и совершенствование – это тот путь, которым идет Crown Estate, с тех пор как Лелиот начал в ней работать на должности специалиста по управленческому учету. Вот уже 23 года Джон – сотрудник Crown Estate, а до этого он пять лет проработал в налоговом департаменте HM Customs & Excise (агентство по таможенным пошлинам и акцизным сборам Великобритании. – FD). В те годы портфель активов Crown Estate оценивался в 1,7 млрд фунтов, а сама компания была государственной и всю прибыль перечисляла в казну. Кстати, по итогам 2007 года ее чистая прибыль составила 200 млн фунтов.

Переломный момент для Crown настал в 2001 году, когда новый генеральный директор Роджер Брайт запустил программу реформ, основной целью которых было создание из государственной компании коммерчески выгодного предприятия. И Лелиот стал самым активным участником всех преобразований. За прошедшие годы он работал над построением эффективной системы финансового менеджмента и управления рисками, заново собирал команду финансовых специалистов, участвовал в разработке стратегии компании, создал систему сбалансированных показателей, обеспечил формирование промежуточной финансовой отчетности, а также возглавлял несколько проектов автоматизации.

Поговорив с ним, вы поймете, что он не главный скупердяй, кем привыкли считать финансовых директоров, а главный сторонник и инициатор многих дорого-стоящих реформ. «Эффективное управление финансами имеет стратегическое значение и является неотъемлемой частью бизнеса. Я привык изыскивать новые возможности для развития компании и воплощать их в жизнь. А значит, мне приходится активно участвовать в процессе изменений», – говорит Лелиот.

Сегодня изменения – девиз не только Crown, но и всего рынка недвижимости Соединенного Королевства. Стоимость аренды офисных площадей, по данным Property Week, упала. И если в первом квартале 2008 года квадратный фут стоил 65 фунтов, то сейчас только 60. При этом офисные помещения Вест-Энда, где расположена львиная доля подобных активов Crown Estate, прочно удерживаются на уровне 120 фунтов за квадратный метр.

Лелиот допускает, что изменения на рынке в будущем скажутся и на стоимости Crown Estate. Нужно сказать, что капитализация компании после своего активного роста (на 10%) в сентябре прошлого года вновь снизилась до предкризисного уровня. При этом Джон надеется, что финансовое положение компании, несмотря ни на что, останется столь же устойчивым, как и прежде.

Обеспечивая рост

Для творчества у Лелиота условий более чем достаточно. Дело в том, что королевский закон 1965 года не позволяет Crown привлекать публичные займы, что для большинства конкурентов абсолютно нормальная практика. Джону пришлось искать нестандартные решения, которые позволили бы как удовлетворить требования основного акционера, так и обеспечить приток средств на развитие бизнеса.

В итоге поиск выхода из сложившейся ситуации привел к созданию имущественных товариществ, которые в отличие от Crown имеют все права на работу с рынками публичных заимствований. Такое решение серьезно взволновало некоторых игроков рынка, которые посчитали, что использование публичных заимствований может полностью преобразить Crown, а к тому же создаст угрозу для ее активов.

Лелиот достаточно осторожно оценивает перспективы и риски подобного решения. «У нас самые обширные возможности с нашим портфелем активов для формирования еще большей стоимости бизнеса. Те объекты, которыми мы владеем, одни из самых лучших источников дохода за последнее десятилетие. Сейчас рынок меняется, и наша компания меняется вместе с ним. Мы вынуждены анализировать возможность использования таких источников средств, которые раньше нам просто были недоступны.

Одно могу сказать с уверенностью: мы не будем принимать никаких скоропалительных решений», – комментирует Лелиот. Тем не менее первые шаги в этом направлении уже сделаны. Создано товарищест-во, владеющее торговыми площадками за пределами Лондона, в котором Crown принадлежит 50-процентная доля, паевой инвестиционный фонд Hercules, в который вложено порядка 45 млн фунтов в апреле прошлого года.

«За то время, что я проработал в компании, Crown перешла от бизнеса с менталитетом государственного управления к коммерческому предприятию, – говорит Лелиот. – Сегодня мы одной ногой в частном секторе, а второй – в государст-венном. И мне приходится учитывать интересы и тех, и других».

Защищенный статус

Крайне сложно сравнивать Crown с другими игроками рынка. У нее в собственности меньше активов, чем у многих английских компаний, специализирующихся на недвижимости. Но никто, кроме Crown, не может похвастать такой престижной недвижимостью в самых денежных регио-нах страны.

С момента появления в Соединенном Королевстве специализированных компаний (трастов), владеющих и управляю-щих различными видами коммерческой и жилой недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT), многие игроки рынка стали использовать такие схемы, чтобы получить налоговые привилегии. Например, Hammerson, чей порт-фель проектов недвижимости составляет 7,3 млрд фунтов, и Land Securities (14,8 млрд фунтов).

«А вот Grosvenor (11 млрд фунтов), управляемый потомками семьи Гросвенор и возглавляемый герцогом Вестминстерским, не перешел на использование REIT, – говорит Лелиот, – хотя и ведет свою деятельность по всему миру». Маловероятно, что Crown может последовать примеру крупнейших игроков, учитывая ее долговые ограничения. Однако многообразие и качество активов поможет ей как минимум удержаться на прежнем уровне вопреки начавшемуся в последние годы экономическому спаду. А ведь многие компании уже ощутили на себе его влияние.

«Наиболее актуальными вопросами для нас в настоящее время являются проблемы управления прибылью и увеличение поступлений в государственную казну. Сейчас даже прирост капитала от незначительного имущества в сельской мест-ности – это положительный момент, – говорит Лелиот. – Да, мы сравниваем свою эффективность с крупнейшими игроками рынка недвижимости – они эталон. И вместе с тем Crown действительно уникальна. В прошлом году мы превысили средний индекс доходности проектов недвижимости на 10%. Фантастические результаты принес проект реконструкции Риджент-стрит. Но даже если бы это было не так, у нас все равно были бы неплохие показатели благодаря диверсификации объектов недвижимости».

Без долгов

Раньше крупные компании, аналогичные Crown, поспешно набирали займы для наращивания портфелей проектов. Crown была лишена такой возможности. Но отсутствие долгов не ограничило развитие бизнеса, а обеспечило компании более устойчивое положение на рынке, который сейчас переживает падение цен. Этот тезис находит подтверждение в большом потоке сделок, заключаемых Crown.

Например, в апреле компания объявила о продаже права аренды участка Кафе Ройал на пересечении Пикадилли и Риджент-стрит сроком на 125 лет Alrov Group – застройщику из Израиля. Сумма сделки до сих пор не раскрыта. Разработка участка будет осуществляться по планам Crown. Кроме того, состоялась покупка Ру Марина в Ферт-оф-Клайд в Шотландии. Сумма сделки – 4 млн фунтов. По мнению Джона, это позволит существенно повысить прибыли от аренды недвижимости, расположенной в туристических районах.

«В текущих рыночных условиях комфортнее себя чувствуют те покупатели, которые могут рассчитаться собственными средствами, не привлекая кредиты, – говорит Лелиот.– Нам повезло, что мы владеем качественными активами и качественными договорными обязательствами, что обеспечивает нам более благоприятные условия по сравнению с другими участниками рынка. В отсутствие кредитных ресурсов мы стараемся эффективнее управлять нашим портфелем. Другими словами, продаем одни объекты и приобретаем другие, которые принесут больше денег и создадут дополнительную стоимость для бизнеса».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль