Доходный бизнес

1634
Атавова Альбина
корреспондент FD
Финансового директора, решившего попробовать свои силы в девелопменте, ждет не только приятная необходимость подсчитывать внушительные прибыли, но и серьезные проблемы с привлечением финансирования. А также нужно быть заранее готовым к длительному производственному циклу и разнесенным во времени доходам и расходам

Девелоперский бизнес остается одной из самых высокодоходных и инвестиционно привлекательных отраслей экономики. Отечественный рынок недвижимости переживает этап бурного развития, демонстрируя и количественный, и качественный рост. Вместе с тем стоит отметить, что девелопмент – не самый простой сегмент отечественного бизнеса. Его отличает высокая капиталоемкость и длительный срок возврата вложенных средств.

Работа по плану

Ключевым атрибутом девелопмента является последовательность прохождения ряда этапов, к которым следует отнести следующие:

  • приобретение земельного участка;
  • формирование первоначального заключения по проекту и его функциональному предназначению;
  • разработка концепции объекта;
  • разработка архитектурного проекта и получение одобрения госэкспертизы;
  • получение разрешения на строительство;
  • строительство объекта;
  • сдача в эксплуатацию и открытие;
  • инвестиционная продажа готового объекта.

Важное место в реализации любого девелоперского проекта занимает привлечение финансирования. При этом все затраты на первоначальной стадии проекта, как правило, компания берет на себя. «Прежде чем проект достигнет стадии привлечения проектного финансирования, в него уже нужно вложить до 30% от общего объема планируемых инвестиций», – говорит Павел Бондарчук, заместитель руководителя комплекса финансов и инвестиций «Система-Галс». – Поэтому самая главная проблема, которая стоит перед любым девелопером, – это привлечение финансирования» .

Что нам стоит дом построить

Для российских девелоперов, работающих в сфере жилой недвижимости, основным источником финансирования являются средства, привлекаемые по договорам долевого участия в строительстве. Следует отметить, что, чем выше объем средств «дольщиков», особенно на ранних этапах, тем выше стоимость финансирования через долевое участие.

В январе 2007 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который четко определил отношения между застройщиком и «дольщиками». Законодательная инициатива привела к ужесточению условий для строителей, запретив им привлекать денежные средства физических лиц до выполнения трех условий:

  • получения разрешения на строительство;
  • опубликования проектной декларации;
  • регистрации права собственности или аренды на земельный участок.

«С введением в действие Федерального закона № 214-ФЗ изменился порядок финансирования проектов в строительном комплексе. На сегодняшний день существуют две принципиально разные схемы кредитования. Первая – под залог имущества, вторая – схема, разработанная Сбербанком РФ. И если с первой все понятно, то смысл последней заключается в следующем – физические лица вносят деньги на накопительные счета в Сбербанке. Он в свою очередь заключает с инвестиционной компанией договор о целевом накопительном счете и выдает кредит. Инвестиционная компания оформляет с клиентами договор бронирования квартиры. По окончании строительства дома, после передачи имущественных прав покупателям жилья все средства с накопительного счета переводятся на расчетный счет инвестиционной компании, с которого погашаются кредиты.

Такая схема имеет несколько существенных недостатков, – рассказывает Эльвира Быкова, заместитель генерального директора по финансовым вопросам «Группа компаний «Жилищный капитал». – Во-первых, исключается возможность ипотечного кредитования. Во-вторых, несмотря на то, что деньги выдаются под небольшой процент, в абсолютном выражении они обходятся дороже. Это связано с тем, что срок возврата кредита в среднем увеличивается на год». Соглашается с коллегой и Владимир Пучнин: «Законодатель фактически обязал строительные компании самостоятельно привлекать финансовые ресурсы, необходимые для разработки проектной документации, проектно-изыскательских и подготовительных работ. Тот факт, что именно они составляют от 20% до 30% от себестоимости строительства, в расчет не принимался».

С миру по нитке

Учитывая проблемы, возникающие с финансированием до того, как получено разрешение на строительство, застройщики сконцентрировали внимание на фондовом рынке. Использование долгового финансирования вместо средств дольщиков стало оптимальным выходом из сложной ситуации. «Для нас источником финансирования стали выпуски облигаций, позволившие существенно снизить стоимость денег. «Камская долина» разместила уже три облигационных займа общей суммой 0,8 млрд рублей. Два из них погашены, и один на сумму 0,5 млрд рублей еще только предстоит вернуть. Сейчас мы регистрируем проспект эмиссии облигаций на сумму 2 млрд рублей и готовимся к размещению кредитных нот (CLN) на сумму $100 млн. Какой из этих вариантов будет реализован, зависит от ситуации на финансовых рынках. Если финансовый кризис ослабит свое влияние на зарубежные рынки капитала, скорее всего предпочтение будет отдано CLN», – рассказывает Владимир Пучнин. Публичные займы многие застройщики считают наиболее предпочтительной формой финансирования. «”Жилищному капиталу” удалось успешно разместиться под 14% годовых. Итоговая стоимость денежных ресурсов, привлеченных за счет облигационного займа, сопоставима с банковскими кредитами. Но для нас важны те преимущества, которые связаны с выпуском. Облигации позволили получить беззалоговое финансирование и увеличить сроки заимствований», – вспоминает Эльвира Быкова.

В условиях бурной экспансии строительной отрасли многие девелоперы решились на публичное размещение акций. В 2007 году на IPO вышли сразу несколько компаний: РТМ, AFI Development, «ПИК», «Открытые Инвестиции», «ЛСР». По данным «Финама», о планах проведения IPO заявили еще около 25 девелоперов.

Деньги на проект

Для реализации проекта с нуля найти деньги непросто даже крупному девелоперу. Порой, если компания не готова к публичным заимствованиям, проект-ное финансирование – единственный доступный вариант. Отличительная черта проектного финансирования – деньги предоставляются под конкретный строя-щийся объект, а источник возврата средств – доходы от реализации проекта, обособленные от финансовых результатов девелоперской компании в целом. Привлечение проектного финансирования позволяет высвободить собственные средства для развития новых строительных объектов. Кроме того, это шанс привлечь кредитные ресурсы на более длительный срок – от 5 до 10 лет.

Проектное финансирование в классическом понимании подразумевает привлечение средств на самых ранних этапах строительства. Но большинство российских банков не финансируют проекты целиком. Например, Сбербанк требует от своих заемщиков вложить не менее 30% собст-венных средств. СКБ-банк довольствуется 20%, а Промсвязьбанк согласен и на 15%.

Специально под проект, как правило, создается отдельная компания (Special purpose vehicle, SPV), акции которой выступают в качестве залога. В дополнение банки могут потребовать и поручительства от материнской компании, что не всегда удобно для бизнеса. «Поручительство материнской компании за «проектную дочку» увеличивает объем забалансовых обязательств первой, – констатирует Павел Бондарчук. – Кроме того, процедура поручительства материнской компании за дочернюю компанию может быть осложнена необходимостью согласования сделки с заинтересованностью на совете директоров акционерного общества или на общем собрании акционеров в случае ее существенности».

Вместе с тем, по его словам, эти недостатки проектного финансирования, а также повышенное внимание банка к проекту идут девелоперам только на пользу, поскольку многократно усиливают как контроль в рамках корпоративного управления, так и непосредственный контроль за реализацией проекта. «Наша компания стремится к наращиванию проектного финансирования, поскольку такая структура финансирования прозрачна, просчитываема и соответственно понятна рынку и инвесторам. Согласно данной структуре, денежные средства являются целевыми, выделяются под конкретный проект согласно утвержденному на инвестиционном комитете девелопера и кредитном комитете банка бизнес-плану».

Например, в декабре 2006 года «Система-Галс» привлекла проектное финансирование банка Eurohypo AG на сумму $106 млн под строительство торгово-развлекательного центра в Санкт-Петербурге. Средства выделены сроком до двух лет с возможностью рефинансирования до $187 млн после ввода объекта в эксплуатацию сроком до 10 лет. «Финансирование привлечено на дочернюю компанию, которая выступает инвестором проекта. В процессе организации проектного финансирования банк согласовывал основных участников сделки, порядок финансирования и отчетности.

Данный кредитный продукт является классическим примером проектного финансирования с жестким контролем реализации проекта со стороны банка, с привлечением независимых консультантов, юристов, аудиторов. Участие крупного европейского банка в проекте, ведущих консультантов, таких как Ernst&Young, требует от компании прилагать максимальные усилия для его качественной реализации, что в свою очередь мобилизует внутренние ресурсы компании, и как результат компания имеет отточенные бизнес-процессы», – утверждает Павел Бондарчук. Поэтапное финансирование проекта банк осуществляет по согласованному с заемщиком графику. При этом заемные средства выделяются на SPV и расходуются клиентом строго по установленной смете.

По словам Павла Бондарчука, проектное финансирование позволяет разграничить риски компании, если заемщиком выступает SPV. При этом он подчеркивает возрастающую в этом случае нагрузку на казначейство, эффект от спланированной работы которой сложно переоценить. Например, у компании «Система-Галс» порядка 100 проектов, и многие из них выделены в отдельные, подконтрольные SPV. После завершения строительства такие SPV либо закрываются, либо продаются вместе с объектом недвижимости.

Доходный бизнесДоходный бизнес

О чем болит голова финансового директора

Лакомый кусочек

Постоянный рост цен на недвижимость и высокая доходность привлекают на отечественный рынок все большее число иностранных игроков. В особенности это касается рынка коммерческой недвижимости, где большинство крупных проектов реализуются с участием средств западных инвесторов. Начав с инвестиций в строительство собственных офисных и торговых центров, иностранные компании остаются в этом бизнесе навсегда. Так, например, помимо открытия собственных магазинов в России Ikea принялась за строительство торгово-развлекательных комплексов «Мега». По такой же схеме построила свой бизнес и турецкая компания «Раменка», занявшаяся в России строительством торговых центров «Рамстор».

Российских девелоперов приход иностранных игроков на рынок не пугает. Скорее наоборот. Так, например, «Система-Галс» заключила стратегическое партнерство с компанией Saraya, занимающейся девелопментом, управлением активами, инвестициями в индустрию туризма и путешествий, для совместной реализации курортного комплекса на побережье Черного моря в Сочи. В рамках сделки Saraya стала владельцем 50% проекта гостинично-курортного комплекса, расположенного на месте бывшего пансионата «Камелия» в Сочи. «С учетом непростой ситуации на рынке мы рассматриваем различные варианты привлечения финансирования, в том числе приглашаем в проекты стратегических партнеров. В случае с курортным комплексом в Сочи нашим партнером стала компания Saraya.

Этот стратегический союз позволит объединить наш опыт в девелопменте недвижимости с финансовыми ресурсами компании Saraya и ее опытом по строительству и управлению курортами для возведения в Сочи комплекса, соответствующего самым высоким мировым стандартам», – комментирует ситуацию Павел Бондарчук.

Доходный бизнес

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль