«По нашим проектам сложилась безупречная кредитная история»

791
В апреле 2012 года «РЕНОВА-СтройГруп» получила кредитный рейтинг от Standard&Poor’s на уровне B-. Она стала первой среди российских девелоперских компаний, которые удостоились оценки международного агентства после кризиса. По итогам 2012 года группа планирует удвоить выручку и увеличить рентабельность по EBITDA до 28 процентов, что является хорошим показателем для девелоперов на развивающихся рынках.
«РЕНОВА-СтройГруп»

Год основания: 2005.

Сфера деятельности: девелопмент, реализация проектов комплексного освоения территорий.

Основные факты: общий портфель проектов компании составляет более 20 млн квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости в различных регионах России. Чистая прибыль по итогам прошлого года составила 51,9 млн долларов.

В своем отчете аналитики Stan­dard&Poor’s отмечают рост рентабельности «РЕНОВА-СтройГруп» и полагают, что высокий спрос и стабильные цены на жилье в регионах, где работает компания, позитивно отразятся на ее операционных показателях. Еще один положительный фактор – в 2011 году девелопер конвертировал долг перед акционерами в размере 290 млн долларов в собственный капитал. При этом оценка S&P отражает и риски, сопровождающие деятельность «РЕНОВА-СтройГруп». О том, как компания реализует масштабные градостроительные проекты, управляет рисками, повышает маржинальность, а вместе с ней и рентабельность, рассказывает главный финансовый директор компании Натали Разумовски.

– В 2011 году выручка компании оказалась ниже, чем в 2010-м. Чем это объясняется?

– Действительно, в 2010 году выручка составила 460 млн долларов, в 2011-м – 365 млн. Дело в том, что в позапрошлом году мы активно продавали квартиры Министерству обороны. Работа по госзаказу обеспечила нам большие объемы, помогла пройти спад на рынке без существенных потерь. Но, с другой стороны, реализовывалось жилье военным по фиксированным ценам, установленным Минрегионразвития. Соответственно, продажи были низкомаржинальными. В 2011 году мы уже переориентировались на рыночного покупателя. Объемы снизились, зато увеличилась рентабельность продаж. В 2012 году мы ожидаем почти двукратного роста выручки – до 610 млн долларов. При этом рентабельность по EBITDA должна достичь 28 процентов. В будущем компания рассчитывает выйти по этому показателю на уровень 31 процент. Одновременно мы придерживаемся следующих ключевых требований к финансовой устойчивости: коэффициент Долг/EBITDA не выше 3,5, а коэффициент покрытия процентов (interest coverage ratio) не ниже 1,5.

– Вы продолжаете строить жилье по госзаказу?

– Нам до сих пор интересно работать с государством. Правда, теперь цены приближены к рыночным. Чем это частно-государственное партнерство выгодно? Нам намного легче получить кредит под госзаказ, причем по льготной ставке. Если помните, в 2008–2010 годах ставки для девелоперов доходили до 18 процентов годовых. Мы же привлекали средства гораздо дешевле. И хотя маржа по контракту с Минобороны была невысокая, тем не менее они с нами рассчитывались вовремя, квартиры купили в запланированном объеме.

– В условиях низкой маржинальности важно держать под конт­ролем себестоимость и издержки. Как это удается?

– У нас давно внедрены конкурсные процедуры при выборе генерального подрядчика. Одно из ключевых условий – цена строительно-монтажных работ в расчете на квадратный метр фиксируется на весь срок реализации проекта. Понятно, что случается удорожание материалов, которое подрядчик не мог предусмотреть заранее, это мы готовы ему компенсировать в разумных пределах. Но себестоимость остается под контролем. У нас в группе есть отдельная компания, которая обеспечивает технический надзор за строительством, определяет сметную стоимость, принимает все работы. Данные по объектам сверяются каждые 10–15 дней.

– Агентство S&P, присваивая рейтинг вашей компании, в качестве одного из рисков указало «высокую концентрацию выручки, получаемой от проекта “Академический”». Какова доля этого проекта в ваших продажах, как вы управляете данным риском?

Натали Разумовски,
главный финансовый директор «РЕНОВА-СтройГруп»

Образование: окончила Российскую экономическую академию им. Г.В. Плеханова. Получила степень MBA в Cleveland State University (США).

Карьера: до прихода в «РЕНОВА-СтройГруп» в 2008 году приобрела богатый опыт работы на руководящих должностях в сфере финансов в таких компаниях, как Ernst&Young, «СУАЛ», ТНК, «САН Кэпитал Партнерс», Salomon Smith Barney. Занимала пост вице-президента, главного финансового директора и члена совета директоров AFI Development.

Имеет сертификат CPA (США), является членом Американского института дипломированных аудиторов (AICPA).
 

– С апреля, когда нам присвоили рейтинг, произошли некоторые изменения. Наш портфель пополнился новыми проектами. И если тогда доля «Академического» составляла больше 50 процентов, то к концу года она снизится до 43 процентов. На самом деле «Академический» как проект комплексного освоения территории отличается от других. Его концепция позволяет более гибко подходить к реализации. Там идет поквартальная застройка. И хотя район полностью спроектирован, определены сроки строительства, у нас остается возможность корректировать планы по вводу домов, а на стадии проектирования менять категорию жилья. Например, на старте проекта мы планировали возводить больше жилья бизнес-класса, однако кризис внес свои коррективы, и пока мы сосредоточились на эконом-классе. Придет время, и там появятся более дорогие квартиры, будет малоэтажная застройка.

– В чем вы видите главный риск девелоперской деятельности вообще, и вашей компании в частности?

– В цикличности бизнеса. Мы сначала должны найти площадку, провести маркетинговые исследования, определить, что здесь лучше построить. Потом рассчитать экономику, особое внимание – инженерным коммуникациям, поскольку этот вопрос весьма дорогостоящий. Затем разрабатывается проектно-рабочая документация. Все это занимает много времени, и все это мы финансируем за счет собственных средств. Когда подготовительные процедуры пройдены, мы вкладываем в начальный этап строительства, и после этого можем рассчитывать на получение проектного финансирования в банке. А продажи начинаются после сдачи дома. И все эти долгие месяцы приходится бороться с кассовыми разрывами. Это даже не риск, а скорее специфика работы девелоперской компании – прогнозирование кассовых разрывов, поиск источников их покрытия.

– Как построена эта деятельность в вашей компании?

– Ежемесячно мы составляем дополнения к нашим бизнес-планам, операционные планы по движению денежных средств на месяц и квартал, чтобы видеть, по какому проекту формируется положительный денежный поток, а где наблюдается дефицит средств. В соответствии с этими планами перераспределяем средства. Кроме того, пользуемся возоб­новляемыми кредитными линиями. Для повышения контроля мы ввели централизованное казначейство – каждый день владеем актуальной информацией о потребностях в финансировании и наличных ресурсах по всем проектам.

Также централизованы и автоматизированы учетные функции, бизнес-планирование и бюджетирование. Мы пользуемся хорошей, умно сделанной разработкой, которая поз­воляет эффективно работать и с бюджетом доходов и расходов, и с БДДС, и с прогнозным балансом. Но поскольку бизнес растет, становится все сложнее, внедряем систему на базе Oracle Hyperion с BI-модулем. Надеемся, это поможет оперативно рассматривать различные сценарии в процессе бизнес-планирования: изменение цены квад­ратного метра, себестоимости строительства, количества построенных, сданных и проданных объектов, закладывать прочие параметры по каждому из проектов. Это должно сделать бюджетирование более точным и гибким.

– Не возникает ли трудностей с погашением кредитов?

– По всем нашим проектам сложилась безупречная кредитная история. Платим либо раньше, либо точно в назначенное время. Например, в «Академическом» погашаем кредиты в рамках проектного финансирования на несколько месяцев раньше срока – спрос большой, продажи идут хорошо. Уже три года подряд Сбербанк составляет для нас графики, растянутые во времени, исходя из собственного многолетнего опыта, и каждый раз мы их опережаем.

– Вы размещаете второй облигационный заем. Кого вы видите инвесторами?

Личные темы

Вы уже проводили IPO девелоперской компании. И теперь вам придется общаться с теми же инвесторами, с которыми работали до кризиса. Будет тяжело?
Не думаю, все все понимают. Просто иногда и инвесторам, и компаниям, которые размещаются на бирже, нужно быть более консервативными. Порой акционеры, наблюдая переподписку на акции, решают сдвинуть вверх ценовой диапазон. Но в ре­зультате меняет­ся структура инве­сторов, в ней ста­но­­вится больше спекулянтов, и это негативно сказывается в долгосрочной перспективе.

Как вы считаете, вернутся ли прежние значения рыночных мультипликаторов?
Если это и произойдет, то нескоро.

Вы много времени проводите на работе?
Достаточно много. Ведь наша работа не заканчивается сразу за дверью офиса. Часто приходится решать вопросы и поздно вечером, и в выходные. Хорошо хоть, это можно делать по телефону или по электронной почте.

– В основном наши инвесторы – это банки, управляющие компании, в числе держателей есть и физические лица. Бумаги первого выпуска находятся в ломбардном списке ЦБ. Это повышает их ликвидность. Сейчас на road-show нас приглашали те же крупные инвесторы, которые приобретали бумаги предыдущего выпуска.

– В планах компании IPO?

– Перспектива первичного размещения – 2016 год. «РЕНОВА-СтройГруп» действительно планомерно идет к публичности. Так, отчетность по МСФО составляется с первого дня работы группы. С 2005 года мы проходим аудит в компании из большой четверки. Аспекты публичности, связанные с корпоративным управлением, участием независимых директоров и прочими моментами, еще предстоит прорабатывать.

Но в конечном счете для инвесторов главное – что стоит за девелоперской компанией, что в ее портфеле, насколько он диверсифицирован. Им интересен такой портфель, который в случае кризисных явлений даст возможность сохранить бизнес за счет реализации проектов в разных сегментах рынка. Кроме того, к IPO компания должна стать крупнее, нужно войти в пятерку ведущих девелоперов.

 

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль