Шесть налоговых советов арендатору недвижимости

2946
Цели: оптимизировать расходы, связанные с арендой недвижимости, избежать претензий со стороны налоговых органов и конфликтных ситуаций с арендодателем. Как действовать: предусмотреть в договоре единую арендную плату, включив в нее все компенсации арендодателю, четко квалифицировать расходы, связанные с обустройством помещения, привлекать к работам только проверенных подрядчиков.

Аренда офиса и его обустройство связаны со специфическими налоговым рисками. Большинство финансовых директоров сталкиваются с ними нечасто. При этом стоимость контракта и расходы на ремонт помещений обычно велики. Соответственно, и цена налоговых ошибок может оказаться весьма высокой. Авторы данного материала собрали шесть практических рекомендаций, которые помогут минимизировать риски арендатора и сэкономить средства.

Совет 1. Все платежи включите в состав единой арендной платы

Достаточно распространена практика, когда арендодатель, кроме собственно арендной платы, требует с нанимателя помещения компенсацию дополнительных расходов, связанных с эксплуатацией здания, уплатой налога на имущество и т.д. Соглашаться на такие условия не стоит, поскольку во многих случаях компания-арендатор не сможет учесть подобные «компенсации» при расчете базы налога на прибыль – Налоговый кодекс прямо запрещает вычет расходов, понесенных в пользу третьих лиц.

Схожая проблема может возникнуть и с коммунальными платежами. Перечисление их в пользу арендодателя оправданно только при условии, что он сам оказывает данные услуги, имея все соответствующие разрешения. В любом случае, чтобы подтвердить данные статьи расходов в целях налогообложения, придется собрать значительный объем документации, а это довольно хлопотно.

На деле решить перечисленные проблемы не так уж сложно – достаточно разбить арендную плату на две составляющие: постоянную и переменную. В основе первой лежит «классическая» арендная ставка, выраженная в рублях (долларах, евро) за квадратный метр и умноженная на площадь помещения. Размер «переменной части арендной платы» определяется как сумма всех дополнительных платежей, связанных с эксплуатацией здания, о которых договорились стороны договора. Здесь очень важно использовать правильные формулировки, чтобы обе составляющие в совокупности рассматривались как арендная плата (а не как два разных платежа), в этом случае она уже без проблем учитывается при расчете базы по налогу на прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В договоре данное условие можно сформулировать, например, в таком виде: «Арендные платежи включают в себя: базовую арендную ставку и переменную арендную плату, состоящую из операционных расходов и платы за коммунальные услуги».

Совет 2. Переквалифицируйте часть расходов на «освоение» нового помещения

Финансисты компаний-арендаторов зачастую выбирают консервативный подход и относят все расходы, связанные с реконструкцией и подготовкой к въезду в помещение, к капитальным вложениям в основные средства в форме неотделимых улучшений. Однако режим, установленный для налогового учета неотделимых улучшений, не оптимален, он предполагает, что соответствующие затраты должны амортизироваться в течение срока аренды. Кроме того, не ясно, можно ли вычесть из прибыли недоамортизированную часть понесенных расходов при расторжении договора.

В то же время значительная часть издержек на обустройство помещения может классифицироваться как расходы на ремонт (ст. 260 НК РФ). В арбитражной практике под ремонтом подразумеваются любые работы, которые не улучшают (не повышают) технические и технологические показатели функционирования объекта, не изменяют его служебное или технологическое назначение. К ним, например, можно отнести ремонт системы электроснабжения и освещения, инженерных систем вентиляции и пожарной сигнализации, монтаж кабельных сетей, частичную перепланировку помещений, установку перегородок и т.п. Кроме того, нельзя забывать, что в некоторых случаях понесенные расходы, невзирая на капитальный характер, могут формировать объект основных средств, отдельный от помещения (например, лифты, кондиционеры и т.п.). Более внимательный подход к формированию стоимости неотделимых улучшений позволит существенно снизить налоговые риски.

Совет 3. Учитывайте расходы, не дожидаясь полного пакета документации по реконструкции помещения

Нередко в процессе реконструкции помещения возникают задержки с оформлением проектной и разрешительной документации. Но с налоговой точки зрения правомерность учета соответствующих расходов не зависит от того, соблюдал ли арендатор при производстве неотделимых улучшений нормы градостроительного законодательства. Судебная практика по таким спорам складывается в пользу налогоплательщиков. Суды разъясняют, что «право налогоплательщика на учет расходов не зависит от наличия у него разрешений на строительство (реконструкцию) или разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, государственной регистрации изменений, произошедших в результате выполненных работ по реконструкции, проведения технической инвентаризации» и т.п. (постановления ФАС Московского округа от 24.02.08 № КА-А40/9881-08, от 16.08.11 № КА-А40/8620-11).

Совет 4. Используйте предварительный договор аренды, если права собственности на объект еще не зарегистрированы

Ситуация, когда компания въезжает в новый офис до того, как арендодатель зарегистрировал право собственности на недвижимость, довольно распространенная. И хотя формально в данном случае речь идет не об арендной плате, платежи за фактическое использование площадей можно учесть при определении базы по налогу на прибыль. Один из наиболее распространенных вариантов оформления подобных отношений – заключение предварительного договора.

Поскольку помещение используется компанией в своей хозяйственной деятельности, соответствующие затраты экономически обоснованы и могут быть учтены для целей налогообложения прибыли, а НДС принят к вычету. Отсутствие регистрации права собственности на сданное помещение не является основанием для отказа в признании расходов, понесенных на стадии предварительного договора, и предъявленного к вычету НДС. Этот вывод подтверждается сложившейся арбитражной практикой (постановления ФАС Московского округа от 26.08.11 № КА-А40/9333-11, от 24.10.11 № А40-10629/11-99-48, от 02.02.11 № КА-А40/15635-10, от 15.07.10 № КА-А40/7183-10-2). Минфин и ФНС России в совместном письме от 27.08.10 № ШС-37-3/10187 высказали аналогичную позицию, хотя долгое время налоговые органы настаивали на ином подходе.

Еще один нюанс: издержки на производство неотделимых улучшений следует учитывать только после заключения договора аренды. Согласно положениям НК РФ, некомпенсируемые неотделимые улучшения, произведенные арендатором, признаются амортизируемым имуществом. При этом срок их полезного использования компания вправе установить либо исходя из срока полезного использования объекта аренды, либо исходя из срока использования непосредственно самих улучшений в соответствии с классификацией основных средств. На стадии предварительного договора затраты на неотделимые улучшения не учитываются. Указанный вывод подтверждается разъяснениями Минфина России.

Совет 5. Учитывайте НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю

Порядок обложения НДС при передаче неотделимых улучшений в Налоговом кодексе РФ прямо не установлен. Поэтому при определении налоговых последствий необходимо исходить из наличия или отсутствия объекта обложения, то есть реализации (перехода права собственности) при передаче неотделимых улучшений. Если стороны предусмотрели в договоре, что стоимость таких улучшений компенсируется арендодателем, у последнего сразу возникает право собственности на них, следовательно, реализация отсутствует. Что же касается некомпенсируемых неотделимых улучшений, то вопрос возникновения права собственности на них у арендатора и его последующая передача арендодателю достаточно спорный с точки зрения гражданского права.

Между тем контролирующие органы придерживаются позиции, согласно которой начисление НДС обязательно в любом случае, независимо от наличия или отсутствия договоренности о компенсации передаваемых улучшений. И сложившаяся на данный момент арбитражная практика преимущественно поддерживает позицию налоговиков (вывод о необходимости уплаты НДС при передаче арендодателю неотделимых улучшений содержится, в частности, в постановлениях ФАС Московского округа от 14.08.09 № КА-А40/7779-09, от 30.04.10 № КА-А40/3819-10, от 25.06.09 № КА-А40/4798-09, ФАС УО от 02.02.10 № Ф09-4771/09-С2. Вместе с тем в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.05.10 № А56-66260/2009 указывается, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды не облагается НДС, так как в данном случае отсутствует объект налогообложения).

Поэтому в целях снижения налоговых рисков компании следует начислять НДС со стоимости неотделимых улучшений, передаваемых собственнику помещений. При этом арендатор вправе применить вычет НДС в отношении товаров (работ, услуг), приобретенных для их производства. Это подтверждается арбитражной практикой (постановления ФАС Московского округа от 25.06.09 № КА-А40/5554-09, от 25.06.09 № КА-А40/4798-09, от 28.05.09 № КА-А40/3077-09, от 14.08.09 № КА-А40/7779-09). Чтобы свести к минимуму риск отказа в вычете НДС на стадии предварительного договора, арендатор может применить данный вычет при передаче улучшений после заключения договора аренды.

Совет 6. Привлекайте проверенного подрядчика

Нередки случаи, когда налоговики предъявляют компаниям претензии, связанные с недобросовестностью их подрядчиков. Поэтому лучше заключать договор с одним «проверенным» генеральным подрядчиком, который в свою очередь будет привлекать для выполнения работ другие организации.

Кроме того, при проведении работ, связанных с производством неотделимых улучшений арендуемого помещения, необходимо требовать от подрядчиков оригиналы первичных документов в двух экземплярах. Один из них компания-арендатор оставляет себе для подтверждения налоговых вычетов, а второй предоставляет арендодателю при передаче улучшений.

Еще по теме

Какие схемы налоговой экономии привлекают рейдеров («Финансовый директор» № 3, 2012).

Что проверить в договоре аренды офиса («Финансовый директор» № 2, 2012).

Как защитить компанию от обвинений в использовании фирм-однодневок («Финансовый директор» № 12, 2011).

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль