Защита недвижимости с помощью ЗПИФН

4629
Первунин Максим
руководитель юридического отдела Tax Consulting U.K.
Сохранить свою собственность не менее сложно, чем ее приобрести. Как можно заметить из СМИ, многим бизнесменам в России уже пришлось столкнуться с рейдерскими захватами. Наше русское «авось пронесет» не срабатывает – недостаточная проработка вопроса защиты активов приводит к тому, что рейдеры захватывают имущество. Но существует достаточно много способов обеспечить защиту недвижимого имущества, один из них – Закрытые Паевые Инвестиционные фонды, которые мы рассмотрим в настоящей статье

Стоит отметить, что Паевые инвестиционные фонды (далее – ПИФ) в последние годы стали довольно распространенным бизнес-инструментом. В отличие от акционерного инвестиционного фонда ПИФ не является юридическим лицом: это обособленный имущественный комплекс. Сама конструкция ПИФа позволяет использовать этот инструмент, в первую очередь, как средство защиты помещенного в фонд имущества, поскольку имущество «обособляется» от имущества пайщика, управляющей организации и иных лиц, участвующих в управлении ПИФом, и учитывается на отдельном балансе.

То есть на имущество не может быть наложено взыскание в судебном порядке, даже если претензии предъявляются к Управляющей компании. Юридически конструкция ПИФа довольно сложна: с одной стороны, передаваемое в ПИФ имущество находится в общей долевой собственности пайщиков, но с другой, это имущество не может быть выдано пайщикам в натуре: при выходе из ПИФа пайщик получает только денежную компенсацию, соразмерную его доли. То есть фактически пайщик реально владеет только паем – ценной бумагой.

Существует три разновидности ПИФов: открытый, интервальный и закрытый. В первые два могут быть переданы только денежные средства. В закрытый ПИФ (далее – ЗПИФ) может быть также передано и иное имущество (в том числе недвижимое). Именно ЗПИФ и представляет сегодня наибольший интерес с точки зрения защиты активов.

Необходимо учитывать, что в ЗПИФ может передаваться не любое имущество, а только то, которое допускается нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). Так, согласно Приказу ФСФР от 9.12.2008 № 08-56/пз-н в оплату инвестиционных паев ЗПИФ может передаваться следующее имущество:

  • ценные бумаги;
  • денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, включая права залогодержателя по договорам об ипотеке;
  • доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью;
  • недвижимое имущество. 

Помещая имущество в ЗПИФ, пайщики не должны ограничиваться исключительно целью защиты такого имущества. Основной целью должно быть эффективное осуществление инвестиций в крупные долгосрочные проекты. Инвесторы также выигрывают, так как ЗПИФ имеет финансовые и налоговые преимущества. Об этом поговорим чуть ниже.

Долгосрочность проектов обеспечивается тем, что минимальный срок действия договора управления ЗПИФ составляет 3 года, а максимальный – 15 лет. Минимальная стоимость имущества, вносимого в ЗПИФ, после которого он считается сформированным, составляет 25 млн. руб. (Приказ ФСФР от 2.11.2006 года № 06-125/пз-н).

Для инвесторов, регулярно осуществляющих сделки с объектами недвижимости, ЗПИФ предоставляет возможность оперативно осуществлять сделки, так как смена пайщика в ЗПИФ может быть осуществлена за 30 минут путем отчуждения пая (ценной бумаги), в отличии от сделок непосредственно с объектами недвижимости, где процедура государственной регистрации перехода прав собственности занимает не менее одного месяца.

Конечно, создание ЗПИФ является довольно трудоемкой и зачастую длительной процедурой, так как подразумевает участие и иных субъектов помимо пайщиков: управляющей компании, оценщика, депозитария, реестродержателя, аудитора, с которыми оформляются договорные отношения (см. схему).

Защита недвижимости с помощью ЗПИФН

Инвестиционная стратегия будущего ЗПИФ подробно описывается в инвестиционной декларации. Для целей защиты имущества к субъектам ЗПИФ, как субъектам финансового рынка, предъявляются строгие требования. Только после соблюдения всех требований правила доверительного управления регистрируются в ФСФР, принимаются заявки на выдачу паев, вносится имущество и завершается формирование фонда.

Приказом ФСФР от 20.05.2008 № 08-19/пз-н определены особые требования к составу и структуре активов ПИФа. В зависимости от состава и структуры активов ПИФы делятся на категории:

1) ипотечные фонды
2) рентные фонды
3) фонды недвижимости
4) фонды товарного рынка
5) фонды прямых инвестиций
6) фонды особо рисковых (венчурных) инвестиций
7) кредитные фонды
8) хедж-фонды

Каждая категория подразумевает, во-первых, определенную цель фонда (что подробно прописывается в инвестиционной декларации), а во-вторых, определяет будущий состав и структуру фонда на момент его формирования и в течение срока его существования.

Рассмотрим наиболее распространенную категорию ЗПИФ – фонд недвижимости (по данным ФСФР на март 2009 года количество ЗПИФ недвижимости (далее – ЗПИФН) составило около 23% от всех ЗПИФ). В состав активов ЗПИФН может входить следующее имущество:

1) денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и во вкладах в кредитных организациях;
2) недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
3) имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
4) долговые инструменты;
5) инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов и акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости или рентных фондов;
6) паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, если присвоенный указанным паям (акциям) код CFI имеет следующие значения: первая буква – значение "E", вторая буква – значение "U", пятая буква – значение "R".

При регистрации ЗПИФН необходимо обращаться только к профессионалам и учитывать множество нюансов. В частности, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования которых не допускает осуществления на них строительства, могут входить только в состав рентных ЗПИФ или ипотечных ЗПИФ, что, естественно, подразумевает особую инвестиционную политику в отношении данного вида недвижимого имущества.

Отдельно остановимся на последних четырех категориях ЗПИФ (фонды прямых инвестиций, фонды венчурных инвестиций, кредитные фонды, хедж-фонды). Особенностью данных категорий ЗПИФ является то, что паи ограничены в обороте, т.е. могут передаваться только квалифицированным инвесторам, а также допускается вносить в состав имущества ЗПИФ и иное имущество. Введение категории квалифицированных инвесторов произошло относительно недавно – в декабре 2007 года. Квалифицированными инвесторами являются лица (физические и юридические), которые имеют долгосрочный опыт работы на финансовом рынке. Требования к квалифицированным инвесторам установлены Приказом ФСФР от 18.03.2008 № 08-12/пз-н. С одной стороны, введение категории квалифицированного инвестора является определенным ограничением, с другой стороны, данное ограничение при правильном структурировании позволяет обеспечить еще большую защищенность активов от недружественного поглощения.

Несмотря на кажущуюся «зарегулированность», повышенные требования к созданию и функционированию ПИФов являются наиболее стабильным и эффективным способом защиты имущества и реализации долгосрочных инвестиционных проектов на сегодняшний день.

Как мы описывали ранее, одним из существенных преимуществ ПИФов является их выгодное налогообложение, которое отличается от налогообложения юридических лиц. Рассмотрим более подробно режим налогообложения ПИФов, при этом оценим налоговые последствия при передаче имущества в ЗПИФ, налогообложение прибыли, налогообложение имущества.

Налогообложение паевых инвестиционных фондов

Налоговые последствия при передаче имущества в ЗПИФ

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передаче имущественных прав. Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Согласно ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Кроме этого, согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. Учитывая позицию налоговых органов по данному вопросу, необходимо отметить, что передача имущества в ПИФ не рассматривается как реализация, поскольку имеет инвестиционный характер (см. Письмо Министерства финансов РФ от 30.05.2006 № 03-03-04/1/485, Письмо УФНС по г. Москве от 16.12.2004 № 26-12/81335).

Таким образом, передача имущества в доверительное управление объектом налогообложения по НДС (а также налогом на прибыль у пайщика) не является и, соответственно, налогообложению этими налогами не подлежит.

Следует учитывать, что НК РФ предусматривает случаи восстановления НДС, принятого к вычету по ранее приобретенным товарам (п. 3 ст. 170 НК РФ). Во-первых, НДС подлежит восстановлению при передаче имущества, нематериальных активов и имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевых взносов в паевые фонды кооперативов. Во-вторых, в случае дальнейшего использования таких товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов и имущественных прав для осуществления определенных операций, в том числе для реализации (передачи) товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ (пп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Передача недвижимости в ЗПИФ не подпадает под первый случай, поскольку перечень указанных организаций исчерпывающий и не содержит паевые инвестиционные фонды. Однако она подпадает под второй пункт, поскольку передача имущества в ЗПИФ, как было сказано выше, носит инвестиционный характер и не является реализацией.

В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 170 восстановлению подлежат суммы налога в размере, ранее принятом к вычету, а в отношении основных средств и нематериальных активов – в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки. Таким образом, суммы НДС, ранее принятые к вычету, по объекту недвижимости, являющемуся объектом основных средств, подлежат восстановлению. Восстановлению и уплате в бюджет подлежат указанные суммы НДС в доле, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки, сформированной по данным бухгалтерского учета.

Итак, в случае передачи в состав ЗПИФ имущества, по которому ранее были приняты к вычету суммы НДС, этот НДС подлежит восстановлению. Отметим, что не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них) (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), а также освобождается от НДС реализация ценных бумаг (пп. 12. п. 2 ст. 149 НК РФ).

Налог на прибыль

Как уже было отмечено ранее, ПИФ не является юридическим лицом.

В соответствии со ст. 246 НК РФ налогоплательщиками налога на прибыль являются российские организации и иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянное представительство и (или) получающие доходы от источников в РФ.

ЗПИФ, который не является юридическим лицом, не может быть признан налогоплательщиком по налогу на прибыль. Встает вопрос: с кого взимается налог на прибыль при функционировании ПИФ, и взимается ли он вообще?

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 156-ФЗ инвестиционный пай является именной ценной бумагой. Следовательно, при определении налоговой базы по налогу на прибыль владельца инвестиционного пая – юридического лица – следует исходить из положений ст. 280 НК РФ.

В соответствии с положениями ст. 280 НК обложению налогом на прибыль подлежат доходы учредителей – владельцев инвестиционных паев, полученные при выбытии (реализации, погашении или обмене) инвестиционных паев.

В случае промежуточной выплаты организациям – владельцам инвестиционных паев – дохода от доверительного управления имуществом ЗПИФ, указанный доход признается для целей налогообложения прибыли внереализационным доходом организации-учредителя, который подлежит включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль (см. Письмо Министерства финансов РФ от 29.05.2007 № 03-03-06/2/97).

Таким образом, пайщик уплачивает налог на прибыль в отношении промежуточного дохода от ЗПИФ, а также доход, полученный в случае реализации, погашения или обмена пая непосредственно при возникновении такого дохода у пайщика. То есть, фонд активно функционирует, формирует доходы и при этом не облагается налогом на прибыль до тех пор, пока пайщики не примут решения произвести промежуточную выплату по паям (распределить прибыль), продать паи или расформировать фонд. Без сомнения данная налоговая отсрочка по уплате налога на прибыль значительно повышает инвестиционную привлекательность ПИФов.

Управляющая компания также уплачивает налог на прибыль лишь с размера ее собственного вознаграждения. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления (абз. 1 п. 2 ст. 276 НК РФ).

Налог на имущество

То, что ЗПИФ не является юридическим лицом также означает, что и не является налогоплательщиком по налогу на имущество организаций. Согласно ст. 378 НК РФ, пайщики (т.е. учредители доверительного управления) не являются налогоплательщиками по налогу на имущество.

Более того, Письмом Министерства финансов РФ от 26.11.2007 № 03-05-06-01/136, было установлено, что управляющая компания также не является налогоплательщиком в отношении имущества, составляющего ЗПИФ. То есть ни сам ЗПИФ, ни Управляющая компания не облагаются налогом на имущество ЗПИФ.

В свою очередь пайщики владеют лишь ценными бумагами – паями, которые не облагаются налогом на имущество организаций.

Следовательно, согласно законодательству РФ и сложившейся правоприменительной практике имущество ЗПИФ не облагается налогом на имущество организаций.

Налоговые последствия деятельности ЗПИФ с участием иностранных пайщиков

К нам часто обращаются зарубежные инвесторы, которых интересуют оценка рисков и налоговых последствий при инвестициях в ЗПИФ. Как уже было отмечено, ПИФы являются эффективным инструментом защиты активов и повышения инвестиционной привлекательности проектов в РФ. Кроме того, ЗПИФы фактически обладают особыми инвестиционными преимуществами для иностранных инвесторов, прежде всего для иностранных компаний.

До недавнего времени многие иностранные инвесторы использовали кипрские компании, которые становились пайщиками ЗПИФов. Льготные положения Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал 1998 года позволяли не облагать налогом у источника выплаты промежуточный доход от ЗПИФ и доход от погашения пая. Однако после парафирования нового Протокола к данному соглашению в середине апреля 2009 года стало очевидно, что в случае его ратификации использовать кипрские компании в качестве пайщиков российских ЗПИФ будет просто невыгодно. Проект Протокола (пар. 5 ст. 6) предлагает облагать доход от ЗПИФ в России налогом у источника по ставке 20%, то есть как обычный доход от российской недвижимости.

Не стоит думать, что кипрские компании – это единственный оптимальный вариант для иностранных инвестиций в РФ. Большинство стран Европейского союза содержат в своем внутреннем законодательстве те или иные налоговые льготы, которые при правильном налоговом планировании могут быть использованы инвесторами.

Для инвесторов, которые хотят использовать более надежную и респектабельную юрисдикцию можно рассмотреть преимущества Германии (хотя Германия имеет более высокие ставки по налогу на прибыль в сравнении Кипром и Ирландией). Относительно недавно, в январе 2009 года, Россия ратифицировала дополнительный Протокол к Соглашению об избежании двойного налогообложения между Россией и Германией, который был подписан 15 октября 2007 года. Одним из основных нововведений данного Протокола является распространение понятия «дивиденды» на выплаты по паям российского паевого инвестиционного фонда. Что это дает? Во-первых, при выплате дохода по паям из РФ в Германию в России будет удерживаться налог у источника в размере 15%. Во-вторых, в Германии облагается только 5% от поступивших дивидендов. Кроме этого, согласно ст. 23 Соглашения в Германии может применяться зачет налогов, уплаченных в РФ, т.е. средняя ставка уплаченных налогов может составить не 20% (в совокупности), а 15%.

Ирландию можно считать достойной заменой Кипру. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Ирландией очень похоже на кипрское в части, касающейся доходов от ЗПИФН, в частности данные доходы будут рассматриваться как «Другие доходы» (ст. 22 Соглашения), и не будут подлежать обложению налогом у источника в РФ. В Ирландии ставка налога на прибыль составляет 12,5%.

Налоговые последствия в рамках ЗПИФ с иностранным пайщиком (ирландская компания) можно проанализировать, рассмотрев следующий пример:

Ирландская компания (LTD) становится пайщиком российского ЗПИФН. Она регулярно получает промежуточный доход в размере 1000 ед. от управления недвижимостью в рамках ЗПИФН.

 

Защита недвижимости с помощью ЗПИФН

Представим сравнительную таблицу по налоговым последствиям по налогу на прибыль в рамках данного примера, а также для случая, когда пайщиком будет российское юридическое лицо:

Налогоплательщики Налог у источника в РФ Ставка налога на прибыль Размер налога на прибыль
Российская организация - 20% 200
Ирландская организация 0 12,5% 125

Исходя из этого примера видно, что налоговые последствия для иностранного пайщика (Ирландия) более льготные при получении промежуточного дохода (а также при погашении пая).

Выводы:

На сегодняшний день ЗПИФы являются наиболее эффективным способом защиты имущества, прежде всего недвижимого на территории РФ. Ни для кого не секрет какую угрозу представляют рейдеры для владельцев дорогостоящих объектов недвижимости и бизнеса. Также ни один инструмент предпринимательской деятельности не пользуется подобными «налоговыми привилегиями» как ПИФ. Конечно, в условиях сложившейся экономической ситуации в мире, нельзя говорить о ПИФах, как о способе получения «сверхприбыли», но ПИФ может стать в этом смысле инструментом экономии и оптимизации расходов, особенно в долгосрочной перспективе.

Стоит обращать внимание и на преимущества ЗПИФ для иностранных пайщиков. В целом, резюмируя эти преимущества:

1) Имущество ЗПИФа обособляется от имущества пайщиков и управляющей компании, что предоставляет дополнительные гарантии для защиты этого имущества от взыскания по долгам последних;
2) В настоящее время ЗПИФы освобождены от уплаты налога на прибыль и налога на имущество;
3) Пайщики ЗПИФ имеют право получать промежуточный доход, если это предусмотрено правилами доверительного управления ЗПИФ;
4) Комплексный анализ налогового законодательства зарубежных юрисдикций позволяет выбрать наиболее оптимальную юрисдикцию для учреждения компании-пайщика и осуществить оптимизацию налогового бремени в РФ.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль