Обзор арбитражной практики по договорам аренды недвижимости

4139
Ванеев Александр
юрист компании «Магистр & Партнеры»
В договоре аренды недвижимого имущества, заключенном на пять лет, было закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В таком виде договор был зарегистрирован.

Изменения условий договора подлежат регистрации, как и сам договор

Суть дела

В договоре аренды недвижимого имущества, заключенном на пять лет, было закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. В таком виде договор был зарегистрирован. Вскоре арендодатель, воспользовавшись предусмотренным в договоре правом, повысил арендную плату. Арендатор производил платежи в соответствии с новыми ставками в течение 19 месяцев, однако впоследствии предъявил арендодателю иск о взыскании неосновательного обогащения в виде разницы между новым и первоначальным размером арендной платы. По мнению арендатора, эти суммы были уплачены им излишне, так как изменение в части повышения уровня арендной платы, внесенное в договор аренды, не прошло государственную регистрацию.

Выводы суда

Суд удовлетворил требование арендатора (постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.03.07 № Ф03-А51/07-1/694). При этом судьи исходили из того, что поскольку договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), то обязательной регистрации подлежат и изменения его существенных условий (размера арендной платы).

Такой вывод был сделан на основании п. 1 ст. 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. В итоге судьи признали незаключенным изменение договора в части размера арендной платы (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Комментарии и рекомендации

Вопрос, можно ли считать включение в договор условия об одностороннем изменении арендной платы изменением договора по соглашению сторон, является спорным.

Напомним, что в рассматриваемом случае договор аренды допускал возможность увеличения (уменьшения) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. Это значит, что согласия арендатора на такое изменение не требовалось. Следовательно, изменение произошло не по соглашению сторон, а в соответствии с волеизъявлением арендодателя. Однако, делая вывод о необходимости госрегистрации изменения, суды сослались на п. 1 ст. 452 ГК РФ о совершении соглашения об изменении договора в той же форме, что и сам договор.

По мнению автора, построение аргументации на данной норме права является ошибочным, ведь изменение арендной платы по сути было односторонним. При этом было бы неверно говорить об отсутствии согласия арендатора – оно было выражено при подписании самого договора (который уже был зарегистрирован) с условием о порядке изменения размера арендной платы.

Кроме того, не стоит забывать, что государственная регистрация не относится к элементам формы договора. В соответствии с гражданским законодательством существуют две формы договора – устная и письменная, причем последняя бывает простой и нотариальной (п. 1 ст. 158 ГК РФ). Следовательно, нормы ст. 452 ГК РФ, касающиеся формы, в которой совершается изменение договора, в рассматриваемом деле неприменимы. Разберемся, имелись ли иные правовые основания для вывода об обязательности регистрации одностороннего изменения арендной платы.

С некоторых пор при решении вопроса о необходимости регистрации поправок, внесенных в договоры аренды недвижимого имущества, применяется следующий принцип: нужно определить, изменяет ли такая поправка содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. На это обратил внимание Президиум ВАС РФ (п. 9 информационного письма от 16.02.01 № 59, посвященного применению Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом Президиум ВАС РФ сделал вывод, что соглашение об изменении цены аренды недвижимого имущества необходимо регистрировать. Однако в нашем примере изменения вносились не по соглашению сторон, а в одностороннем порядке. Таким образом, у суда не было никаких правовых оснований для признания подобного изменения подлежащим государственной регистрации.

Данный вывод частично подтверждается и рядом решений арбитражных судов. Например, когда в договоре предусматривается индексация размера арендной платы (это допускается п. 2 ст. 614 ГК РФ), суды исходят из того, что каждое такое изменение государственной регистрации не подлежит (постановление ФАС Московского округа от 18.08.05 № КГ-А40/7482-05-П).

К сожалению, в случаях, аналогичных рассматриваемому, такой подход пока не нашел широкого применения. Арендодателям следует это учитывать и стараться обезопасить себя от возможных негативных последствий. Можно пойти двумя путями: либо установить арендную плату в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ, либо регистрировать каждое одностороннее изменение размера арендной платы. В противном случае существует риск, что сумма «прироста» арендной платы будет впоследствии взыскана в пользу арендатора как неосновательное обогащение.

Кроме того, представляется, что заявление требования о возврате неосновательного обогащения противоречит подп. 4 ст. 1109 ГК РФ. Согласно этой норме не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Очевидно, что если бы арендатор проявил необходимую осмотрительность, то он не вносил бы повышенную арендную плату 19 месяцев, поскольку должен был бы знать об отсутствии обязанности ее вносить (ввиду того, что изменение не было зарегистрировано). Тем более что впоследствии он по собственной инициативе предъявил иск арендодателю.

Однако три инстанции арбитражного суда не приняли во внимание это обстоятельство, что в целом соответствует судебной практике, сложившейся на сегодня по данному вопросу. Основная причина состоит в сложности установления факта, что лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, действительно знало об отсутствии обязательства. При этом стандартная презумпция знания закона (когда лицо «должно было знать») в силу ограничительного толкования оказывается неприменимой.

Арендатор должен доказать, что ремонт действительно необходим

Суть дела

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о зачете в счет арендных платежей расходов на капитальный ремонт арендованного имущества.

Дело состояло в том, что стороны решили продлить аренду, заключив новый договор после окончания действия прежнего. При этом арендатор просил зачесть в счет арендной платы сумму расходов, понесенных им на капитальный ремонт объекта по первоначальному договору аренды.

Возражая против удовлетворения данного требования, арендодатель ссылался на то, что произведенные ремонтные работы не являются капитальным ремонтом, а относятся к реконструкции помещений, что подтверждалось заключением экспертов. Поэтому зачет расходов на ремонт в счет арендной платы противоречит условиям договора.

Выводы суда

Суд удовлетворил требования арендатора и признал правомерным зачет расходов на ремонт помещений в счет арендной платы (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.07 № А05-8977/2005-32).

Согласно ст. 616 ГК РФ обязанность производить капитальный ремонт переданного в аренду помещения по умолчанию лежит на арендодателе. Если же он этого не делает, арендатор имеет право самостоятельно произвести предусмотренный договором или неотложный капитальный ремонт, взыскав его стоимость с арендодателя, или зачесть ее в счет арендной платы.

Отметим, что согласно акту технического состояния объекта, составленному арендодателем, помещение находилось в неудовлетворительном состоянии и требовало капитального ремонта. В связи с этим арендатор направил арендодателю письмо с просьбой дать разрешение на проведение таких работ для приведения здания в состояние, соответствующее условиям договора, с последующим возмещением расходов в счет арендной платы. Арендодатель в ответном письме согласился с проведением капитального ремонта объекта.

В процессе рассмотрения спора суд назначил еще одну экспертизу. Согласно заключению эксперта, проведенный ремонт относился к капитальному. Вместе с тем в материалах дела отсутствовали данные о намерении арендодателя произвести ремонтные работы самостоятельно.

При таких обстоятельствах судьи правомерно удовлетворили иск арендатора и зачли в счет арендной платы сумму затрат, произведенных им на капитальный ремонт.

Комментарии и рекомендации

Наряду с упоминанием капитального ремонта Гражданский кодекс РФ содержит другое, более широкое понятие – неотделимые улучшения. Как правило, арендатор финансирует их за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Последний в этом случае должен возместить арендатору стоимость улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При этом возмещение происходит после прекращения договора аренды, в то время как стоимость капитального ремонта может быть покрыта и в период его действия.

Остановимся более подробно на различиях между капитальным ремонтом и неотделимыми улучшениями арендуемого имущества. Основным критерием здесь может служить наличие необходимости в проведении тех или иных работ.

Улучшение по своему характеру не является необходимым для эксплуатации арендованного имущества. Оно производится для улучшения пользовательских качеств до такого уровня, наличие которого не подразумевалось при заключении договора аренды. Напротив, ремонт служит для того, чтобы восстановить арендуемое имущество до уровня, существование и поддержание которого предполагается или прямо устанавливается в договоре аренды.

Остается невыясненным, в каких случаях проведение капитального ремонта можно обосновать наличием «неотложной необходимости», на которую указывает ст. 616 ГК РФ. По мнению автора, о наличии такой необходимости можно говорить разве что в аварийных ситуациях. Это косвенно подтверждается и п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Всегда ли наличие «неотложной необходимости» обязательно для последующего предъявления требования о возмещении (зачете) понесенных арендатором расходов? Анализ комментируемого постановления показал, что не всегда. В рассматриваемом случае суд констатировал невозможность эксплуатировать помещение без проведения ремонта и признал это достаточным для того, чтобы стоимость ремонта компенсировал арендодатель. Таким образом, суд применил расширительное толкование оснований возмещения арендатору стоимости произведенного им капитального ремонта.

В конкретных ситуациях необходимо оценивать, в чем именно заключается невозможность использования арендованного имущества. Если, как в рассмотренном споре, это «техническая невозможность», то возложение расходов по ремонту на арендодателя является обоснованным. В иных случаях, по мнению автора, арендатору следует прибегать к другим способам защиты своих прав. Иначе существует риск, что арендодатель откажется возместить или зачесть стоимость произведенных работ, а суд впоследствии примет его сторону.

Разумеется, возможна и обратная ситуация, когда с арендодателя взыскивается стоимость ремонта, не являвшегося необходимым. Чтобы избежать разногласий, в договоре аренды следует прописать, какие именно работы и в каких случаях относятся к капитальному ремонту, производимому арендодателем (арендатором). Опыт автора свидетельствует, что контрагенты часто не проводят четкой границы между различными видами изменений, произведенных с арендованным имуществом. В результате возникают спорные ситуации, нередко требующие привлечения эксперта в области строительства. Но и в этом случае итог остается неясным до последнего момента, что подтверждает и рассмотренный случай.

Кроме того, рекомендуется установить в договоре срок выполнения капитального ремонта арендодателем, поскольку используемое в ст. 616 ГК РФ понятие «разумного срока» нельзя считать определенным.

Не все расходы на ремонт возмещает собственник

Суть дела

Арендатор произвел ремонт и реконструкцию арендованного помещения. Впоследствии он обратился с иском в арбитражный суд, мотивируя свои требования тем, что арендодатель не являлся собственником имущества, переданного по договору аренды. Предметом иска стало взыскание с владельца имущества стоимости проведенных ремонтных работ как неосновательного обогащения (ст. 1102 и 1105 ГК РФ).

Выводы суда

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сочтя, что отчет независимого оценщика о стоимости ремонтных работ не доказывает размера неосновательного обогащения. Однако суд апелляционной инстанции вышеуказанное решение отменил и принял новый акт в пользу истца. При этом размер взыскиваемой суммы был установлен судом на основании заключения судебной экспертизы.

Ответчик подал кассационную жалобу, ссылаясь на то, что в договоре аренды была предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет. При пересмотре дела суд пришел к выводу о неполном исследовании обстоятельств спора. В частности, указал, что возмещению подлежит стоимость не всех ремонтных работ, а только тех, которые повлекли улучшение состояния арендованного имущества. Поэтому перед экспертами следовало бы поставить вопросы, позволяющие это установить. В итоге суд кассационной инстанции отменил решение апелляционного суда. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.07 № Ф04-1292/2007(32329-А45-22)).

Комментарии и рекомендации

В данном деле судьи предприняли попытку истолковать понятие «стоимость неотделимых улучшений». Отметим, что ГК РФ оперирует данным понятием, но не раскрывает его содержания. Поэтому основной вопрос заключается в том, что считать стоимостью улучшений – затраты на их создание или оценку самих улучшений, ставших результатом произведенных работ. Эти два показателя совпадают далеко не всегда. А вопрос возникает не только в случаях, когда необходимо установить размер неосновательного обогащения. Это важно также в контексте разграничения понятий «стоимость ремонта» – «стоимость улучшений».

Итак, кассационная инстанция пришла к выводу, что неосновательно обогатившееся лицо должно возместить арендатору не то, что было им потрачено на ремонт, а стоимость полученных в результате этого ремонта улучшений. Этот вывод основан на толковании положения п. 1 ст. 1105 ГК РФ о возмещении «действительной стоимости имущества на момент его приобретения». Впрочем, он применим и к пониманию разницы между указанными выше понятиями.

Стоимость ремонта - это и есть затраты арендатора на его проведение. Что касается стоимости неотделимых улучшений, то здесь речь идет именно о стоимости результата, то есть самих улучшений - в той мере, в какой они действительно таковыми являлись.

Указанное различие следует учитывать при формулировании условий договора аренды, чтобы арендатор понимал, на какое возмещение он может рассчитывать, осуществляя капитальный ремонт или производя неотделимые улучшения арендованного имущества.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль