«Игнорирование закона приводит если не к потере бизнеса, то к огромным убыткам»

1679
Ордынская Ирина
ведущий редактор-эксперт журнала «Финансовый директор»
Ни одна компания не может чувствовать себя уверенно, вкладывая средства в завод или строительный объект, расположенные на земле, ей не принадлежащей. Тем не менее платить за выкуп земли бизнес не желает, при этом сроки обязательного переоформления земельных участков постоянно переносятся. Складывалось впечатление, что разумного решения «земельный вопрос» не имеет: бизнес и власть никогда не договорятся. Однако, похоже, что компромисс все-таки найден.
«Игнорирование закона приводит если не к потере бизнеса, то к огромным убыткам»Интервью c партнером юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталием Можаровским



– Виталий, как Вы могли бы оценить роль Федерального закона № 53-ФЗ1 в области регулирования земельных отношений?

– На мой взгляд, вместо разрозненных и противоречивых норм о том, кто должен принимать решение о приватизации земель в каждом конкретном случае, государство, наконец, ввело довольно простые и прозрачные положения, таким образом решив проблему с приватизацией неразграниченных земель. Отмечу, что до недавнего времени было не вполне ясно, к кому следует обращаться по поводу приватизации земельных участков – к федеральным властям, органам власти субъекта Федерации или в муниципалитет. Принимая во внимание, что на сегодня 80–85% земель все еще находится в государственной собственности, этот вопрос был весьма актуальным.

Напомню, что до 1 июля 2006 года – даты вступления в силу Закона № 53-ФЗ – существовало одновременно несколько правил приватизации земель, заметьте, закрепленных в законах. Так, во вводном законе к Земельному кодексу2 говорилось, что решение о приватизации принимают органы местного самоуправления, если иное не предусмотрено законом. В противоположность этому закон о приватизации гласил, что решение о приватизации застроенных земельных участков принимает тот же орган, который в свое время принял решение о приватизации предприятия.

Кроме того, по Конституции земельное право и законодательство о приватизации относятся к предметам совместного ведения Федерации и ее субъектов. На практике это значит, что если какое-либо правило в части распоряжения землей не установлено на федеральном уровне, то недостающую норму могут «изобрести» регионы. Нужно сказать, что последние пользовались этим правом достаточно активно.

Например, в Краснодарском крае парламентарии приняли решение о том, что местные власти вообще не вправе распоряжаться землей. И даже из-за шести соток земли нужно было обращаться к губернатору края. В отдельных регионах какие-либо специальные правила отсутствовали вовсе, и всем распоряжались муниципалитеты. Если же на одной площадке находились и постройки, ранее приватизированные из федеральной собственности, и вновь возведенные, проблема усложнялась многократно.

– Как изменилась ситуация с вступлением в силу закона № 53-ФЗ?

– Теперь полномочия по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности, переданы органам местного самоуправления (муниципалитетам). Исключение составляют Москва и Санкт-Петербург, в которых землями распоряжаются правительства этих городов, а также административные центры (столицы) регионов при условии, что особые правила для столицы региона закреплены законом соответствующего субъекта Федерации. В противном случае и в этих городах землями распоряжаются не губернаторы, а мэры городов.

– Как регионы отреагировали на это законодательное новшество?

– Изменения, нужно признать, были встречены без особого энтузиазма со стороны региональных властей. Если держишь под контролем землю, то с точки зрения бизнеса обладаешь огромной властью. Регионы немедленно начали изыскивать обходные пути. Например, в Нижегородской области пошли по пути расширительного толкования понятия «административный центр». Областные парламентарии приняли закон, согласно которому каждый населенный пункт является административным центром, таким образом решение о предоставлении земель в любом из них должен принимать губернатор или правительство области. Естественно, прокуратура мимо такого факта пройти не смогла и оспорила это решение в суде.

Московская область пошла по другому пути. Там предпочли не совершать очевидно незаконных шагов и ввели обязательное согласование предварительных решений о приватизации земель, принятых муниципальными властями. В итоге даже чтобы разделить участок на две части, до недавних пор нужно было согласовывать практически всю документацию с областью. Это огромный поток документов из почти сотни муниципалитетов, который приходится изучать довольно ограниченному кругу сотрудников. Понятно, что сроки оформления документов удлиняются.

Тенденции в сфере коммерческой недвижимости

Резкий рост активности на рынке складской, офисной, промышленной недвижимости, концентрация строительства вспомогательного и сопутствующего производства вокруг «знаковых» проектов. В частности, объявление о начале строительства новых автосборочных производств «Фольксваген» (Калуга), «Ниcсан» и «Тойота» (Ленинградская обл.) стало причиной появления проектов по строительству складов, производств по выпуску автомобильных комплектующих (стекло, покрышки, оптика и пр.), объектов инфраструктуры.

Смена региональной или муниципальной элиты, прежде всего «незапланированная», приводит к возникновению достаточно серьезных проблем у слишком успешных игроков на местных рынках (Томск, Волгоград, Нижний Новгород, Челябинск и пр.). Компании, которые в силу сложившихся личных отношений c администрацией пользовались льготами или преимуществами, их утрачивают. В итоге такие компании нередко просто вытесняются с рынка. Характерный пример – судьба компании «Тамерлан», развивавшей по франчайзингу сеть магазинов «Пятерочка» в Волгограде. После ареста мэра города дело дошло до сноса некоторых магазинов, которые были построены незаконно.

Наличие административного ресурса обеспечивает компаниям конкурентные преимущества, однако ни в коей мере не освобождает их от необходимости соблюдать требования закона. Возникающие судебные разбирательства имеют под собой не политические, а юридические основания (отмена результатов тендера на право застройки площадки гостиницы «Россия» компанией СТ «Девелопмент» из-за нарушений в порядке проведения тендера, судебный спор «Ист Лайн» с Росимуществом из-за нарушений в ходе приватизации и т.п.).

Повышенная активность природоохранных ведомств, действия которых приводят к проблемам у компаний. Примеры: угроза закрытия сборочного производства LG – не получены экологические заключения и разрешения на эксплуатацию; иск прокуратуры о сносе отеля «Ривьера» в Саратове – в связи со строительством в природоохранной зоне без разрешительной документации; иски к компании IKEA по поводу строительства торгового комплекса в природоохранной зоне Лосиного острова в Москве, из-за отсутствия заключения экологической экспертизы – в Ростове, закрытие торгового комплекса в Нижнем Новгороде на основании нарушения противопожарных и инженерных требований; Волжский ЦБК в Нижнем Новгороде – прокуратура выиграла дело о незаконности приватизации земельного участка в водоохранной зоне.

– C 1 января 2007 года изменен правовой режим пользования землями водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Можете ли Вы дать оценку этим новеллам?

– Водный кодекс, принятый в июне 2006 года и подправленный уже в декабре того же года3, к разочарованию бизнеса, не решил проблемы, которая существует достаточно давно, – это приватизация земель в районах, прилегающих к водным объектам.

Запрещена приватизация земель в пределах береговой полосы водоемов – это двадцатиметровая полоса земли вдоль берега водного объекта общего пользования. Для каналов, а также рек и ручьев протяженностью не более 10 км ширина береговой полосы ограничена 5 м. А вот что касается приватизации земель в водоохранных зонах, то Водный кодекс об этом по-прежнему умалчивает, в то время как закон о приватизации государственного и муниципального имущества приватизацию таких земель запрещает (ст. 28 Федерального закона от 21.12.01 № 178-ФЗ).

– Какова в настоящий момент ситуация с выкупом земли под приватизированными предприятиями? Остается ли в силе требование о переоформлении земель под ними в аренду или собственность?

– Уместно сказать несколько слов о том, что именно подлежало переоформлению. Это так называемое право постоянного бессрочного пользования – архаизм, доставшийся в наследство современному бизнесу от социалистического прошлого.

Популярная в 90-х годах «раздача» земель на праве постоянного бессрочного пользования стала компромиссным результатом политической борьбы, поскольку в Земельном кодексе на тот момент право собственности на землю закреплено не было. По сути, бессрочное пользование очень похоже на собственность: землей владеют, платят налог, ведут строительство, до 2001 года сдавали в аренду, только продавать не могут, но этот формальный запрет удавалось сравнительно легко обойти. Это право существует до сих пор, и довольно много предприятий – промышленных и сельскохозяйственных – владеют землями именно на этой основе.

С принятием в 2001 году Земельного кодекса тем, кто владел землей на праве постоянного бессрочного пользования, стало возможным только вести на ней строительство. Ни сдача в аренду, ни переуступка, ни залог больше не разрешались. Более того, законодатели ввели норму о том, что до 1 января 2004 года право постоянного бессрочного пользования должно быть переоформлено либо на право собственности, либо на долгосрочную аренду. Также они установили цену выкупа земель в собственность, точнее, предоставили право субъектам Федерации устанавливать выкупные фиксированные цены на землю, кратные действовавшим ставкам земельного налога и дифференцированные в зависимости от численности населения конкретных территорий.

Однако для крупных предприятий даже относительно низкая ставка выкупа оказалась неприемлемой: за площади, измеряемые сотнями гектаров, следовало платить огромные суммы. Попытки продлить сроки переоформления особого результата не дали – выкуп по-прежнему шел вяло, к тому же бизнес активно сопротивлялся самой идее платить деньги за то, что, казалось бы, уже было оплачено в момент приватизации.

В связи с этим правительство предложило несколько иной механизм, нашедший отражение во вводном законе к Земельному кодексу4. Если до 1 января 2008 года право постоянного бессрочного пользования не будет переоформлено, то муниципалитет сможет обратиться в суд с иском о понуждении землепользователя переоформить землю. В этом случае возможность выбора варианта оформления прав на землю - собственность или аренда - останется за администрацией (ст. 445.4 ГК РФ). Кроме того, согласно проекту закона, уже прошедшему первое чтение в Государственной Думе, за невыполнение требования о переоформлении права постоянного пользования земельным участком может быть наложен административный штраф в размере от 200 до 1000 МРОТ.

– Что в связи с этим Вы могли бы порекомендовать предприятию - ведь оно может находиться в тяжелой финансовой ситуации и не иметь возможности выполнить поставленные условия?

– Это довольно сложный вопрос, поскольку требует определенного «усреднения» хозяйственной ситуации, что не всегда оправданно.

Можно занять выжидательную позицию - ничего не предпринимать. Риск судебного разбирательства избирателен: как правило, юристов в местных администрациях совсем немного, деньги на наем внешних адвокатов в бюджетах тоже не предусмотрены. Судебные разбирательства потребуют и времен ных, и финансовых затрат.
Можно найти партнера, который поможет справиться с трудностями. Например, у вас есть права на землю, у него - деньги.

Он поможет вам провести переоформление в собственность, вы ему уступите часть земель.

Но вот если финансовое положение предприятия устойчиво и оно располагает средствами, то мой совет – привести в порядок всю документацию, касающуюся недвижимости, то есть земель и строений на них. Ведь не секрет, что те, кто подвергся атаке рейдеров, до этого были совершенно уверены, что у них все «железобетонно» и никто их не тронет, поскольку какие-то документы есть, кем-то они подписаны. Но время идет, все меняется. Если рейдер успел внести запись в реестр недвижимости до вас, успел что-то продать, то вернуть собственность законному владельцу, то есть вам, будет крайне сложно. И обойдется гораздо дороже, чем услуги квалифицированных юристов (собственных или внешних) по надлежащему оформлению прав собственности. Подтверждений тому масса.

– Можно ли примерно оценить трудоемкость и затраты предприятия на проведение подготовительных работ по переоформлению земель?

– Между столичным регионом и прочими разница в цене на землеустроительные и другие подготовительные работы существенная. Пройдемся по этапам переоформления. Землеустройство в Москве и Подмосковье недешево, межевые работы и кадастровый учет в отношении среднего по размерам участка в 30–50 га оценим в $5–7 тыс. Регистрация (оформление технических паспортов) на строения, находящиеся на вашем участке, – также $5–7 тыс. Реестр недвижимости в Москве ведется с 2001 года, все, что было построено до этого момента, нужно вносить в реестр заново, следовательно, нужно приглашать техников из БТИ, которые подготовят технические паспорта строений.

Затем потребуется зарегистрировать права на здание в реестре недвижимости. Имейте в виду, возможные реконструкции или перестройки зданий, не зарегистрированные ранее, будут отмечены техниками БТИ как несогласованные. Если такие перестройки незначительны, скорее всего, права на здание вы зарегистрируете без особых затруднений, если существенные – потребуется пройти по цепочке согласований с уполномоченными органами, легализующими подобные перестройки (в Москве – Москомархитектура, Межведомственная комиссия и пр.). Заложим на это сопровождение еще $7–10 тыс.

Предположим, вы все согласовали. Вооружившись техническими паспортами и документами о приватизации, направляетесь в Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (бывшая Москомрегистрация, до этого – Московская регистрационная палата) и регистрируете свое здание. После этого в зависимости от площади, местонахождения здания нужно обратиться либо в префектуру, либо в правительство Москвы с заявлением о переоформлении земли. В собственность землю в Москве не отдают, поэтому для столицы остается лишь аренда. В общем, что касается Москвы, то при наличии собственных квалифицированных юристов, инженерно-эксплуатационных служб, потратив в общей сложности $20–35 тыс., месяцев за семь-восемь можно завершить все необходимые работы. Ну, при возникновении каких-либо сложностей – за год.

В регионе с благоприятным инвестиционным климатом на те же действия уйдет месяца четыре, а затраты не превысят $10 тыс.

Подчеркну, все это лишь стоимость подготовительных работ, а ведь придется платить еще непосредственно за землю. Здесь-то и сосредоточены основные затраты.

– Вряд ли можно считать эффективной такую процедуру получения технической документации. Не предполагается ли укоротить бюрократическую цепочку, реализовать нечто вроде принципа «одного окна»?

– Рассматривается возможность объединения органов земельного кадастра и БТИ, что позволило бы оформлять технические документы на здания и земли в одном ведомстве. Эта работа должна проводиться в период с 2007 по 2010 год5. Пилотный проект предусматривает объединенную деятельность органов, ведущих технический учет земель и недвижимости сначала в трех регионах России – Самарской, Тверской и Кемеровской областях, затем примерно в десяти. Выявившиеся недостатки будут учтены при распространении этой схемы на всю территорию страны. А следующим логическим шагом мне представляется включение в «одно окно» учреждений юстиции, которые регистрируют права на недвижимость. Но уже после завершения эксперимента.

– Каков порядок определения цены выкупа земли, действующий в настоящее время?

– Сейчас субъекты Федерации применяют для оценки выкупной стоимости коэффициенты, например, от 3 до 30 ставок налога на землю. С 1 января 2006 года ставка налога на землю рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земли, но не должна превышать 1,5% от этой величины (ст. 394 НК РФ). То есть выкупная цена привязана к кадастровой стоимости земель. Например, земля в Московской области приватизируется по цене, равной 10 ставкам налога, налог – 1,5%. Получаем цену выкупа земель – 15% от кадастровой стоимости. Эта цена земли и для тех, кто приватизировал предприятие в 90-е годы, и для тех, кто взял в аренду голое поле и построил там фабрику или торговый центр.

Однако законодатели предлагают изменить существующий порядок выкупа земель, соответствующий законопроект уже прошел в Госдуме РФ первое чтение.

Что же предлагается? Участки, на которых расположены приватизированные из государственной или муниципальной собственности здания или сооружения, будут приватизироваться по фиксированной ставке 2,5% от кадастровой стоимости земли. Во всех иных случаях выкуп должен производиться по кадастровой стоимости. Для Москвы и Санкт-Петербурга фиксированная ставка составит 20%, но вот если назначение участка предполагается изменить, то дополнительно придется доплачивать сумму, не превышающую 80% кадастровой стоимости земли. Таким образом, идея о выкупе земли в обеих «столицах» России по рыночной стоимости, долгие годы вынашиваемая правительством Москвы, похоже, воплотится в жизнь. Не берусь давать правовую оценку этому решению, оно, без сомнения, носит политико-коммерческий характер.

Очень важный момент для предприятий, активно инвестировавших в обновление производственных фондов: законопроект предусматривает, что если на месте прежнего приватизированного здания возведено новое, то льготные условия выкупа сохраняются.

Таким образом законодатели пытаются учесть пожелания предпринимателей, которые однажды уже платили государству за имущество, перешедшее в их собственность. Бесплатно земли им, конечно, не отдадут. Но выкупные цены для тех, кто уже приватизировал предприятия, то есть уже заплатил государству, и тех, кто этого не делал, различаются в 40 раз.

– Известно, что в некоторых регионах России кадастровая стоимость земли все еще не определена. Что будет приниматься за базу выкупа земли в них?

– В регионах, где работы по кадастровой оценке земли не завершены, выкупная цена будет определяться на основе нормативной цены земли, как это предусмотрено вводным законом к Земельному кодексу6.

– Не секрет, что получение земельных участков для осуществления строительства – одна из наиболее коррумпированных областей предпринимательской деятельности. Предлагаются ли какие-то меры для обеспечения нормального уровня конкуренции в этом секторе?

– Одна из поправок, которая должна найти отражение в законодательстве о коммерческой недвижимости, предусматривает ограничение оборота незастроенных участков, предоставленных в аренду. Нередко девелоперы, располагая административным ресурсом, набирают в аренду множество участков, не имея при этом средств на их освоение. Часть таких земель пустует, превращается в свалки, выпадает из делового оборота. При этом тем, кто располагает ресурсами и хотел бы вести строительство, на рынок «втиснуться» практически невозможно – «каста» местных девелоперов очень закрыта. В лучшем случае такой «запасливый хозяин» начинает переуступать право аренды земельных участков (перенаем). Вот власти и пришли к выводу, что для изменения ситуации нужно на подобные сделки ввести запрет, то есть взял в аренду земли – осваивай, а нет – лишишься права аренды.

По-моему, таким образом с проблемой не справиться. Запретят перенаем арендованного участка, найдутся другие пути. Например, в Санкт-Петербурге уже действует такой запрет, но девелоперы просто продают акции компаний-арендаторов. То есть под каждый проект освоения участка земли можно создать дочернюю компанию-арендатора и реализовывать ее акции. Запретят продажу компаний-арендаторов - будут продаваться акции материнской компании. Выходом из этого положения может стать только распределение земельных участков на открытых торгах. Настоящих, а не фиктивных с участием пары «придворных» компаний - структур, аффилированных с администрацией.

Если предприниматель заплатит солидную сумму за земельный участок, то полученный актив он будет стараться как можно быстрее включить в хозяйственный оборот, а не заморозить. И соревноваться ему придется с такими же, как он, желающими извлечь прибыль из вложенных средств. Тогда необходимость в административном ресурсе, по крайней мере в этом секторе экономики, отпадет сама собой за ненадоб ностью, а на первый план выйдут деловые интересы.

1 Федеральный закон от 17.04.06 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». – Примеч. редакции.
2 Федеральный закон от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». – Примеч. редакции.
3 Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.06 № 74-ФЗ в редакции Федерального закона от 04.12.06 № 201-ФЗ. – Примеч. редакции.
4 Статья 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.12.05 № 192-ФЗ. – Примеч. редакции.
5 Проект Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»; Приказ МЭРТ России от 13.07.06 № 186 «Об утверждении административного регламента предоставления Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной услуги «Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра». – Примеч. редакции.
6 Пункт 13 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ; Порядок определения нормативной цены земли закреплен в постановлении Правительства РФ от 15.03.97 № 319. – Примеч. редакции.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 33.62%
  • Подумываю об этом 28.45%
  • Нет, пока никаких перемен 28.45%
  • Это секрет! 9.48%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль