Как учитывать недвижимость, приносящую доход

5470
Тютюнникова Елена
директор департамента развития и стандартизации учетных процессов,
Рынок недвижимости стабильно развивается, что делает этот сегмент привлекательным для инвестирования свободных средств. Поэтому сегодня многие предприятия не стремятся продать здания или землю, не используемые в основной деятельности компании, а сдают их в аренду. Такие активы отражаются в балансе в соответствии с МСФО как инвестиционная собственность и учитываются отдельно от основных средств компании.

Учет инвестиционной собственности регламентируется МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность». Инвестиционная собственность – это земля, здания или их часть, предназначенные для сдачи в аренду или получения дохода от прироста капитала. Другими словами, компания может инвестировать средства в земельные участки или помещения в надежде, что в ближайшее время в результате благоприятной конъюнктуры на рынке их стоимость вырастет, что в целом увеличит капитализацию бизнеса. Те же объекты, используемые в производстве или поставках товаров или услуг, для административных целей или для продажи, не являются инвестиционной собственностью.

Что считать инвестиционной собственностью

Инвестиционную собственность можно признать и отразить в финансовой отчетности, если существует уверенность в притоке будущих экономических выгод, а также если можно надежно оценить ее стоимость. Отличие инвестиционной собственности от основных средств и запасов связано с особенностями ее использования (см. табл. 1). Чтобы точно идентифицировать объекты инвестиционной собственности, можно посоветовать воспользоваться следующими критериями:

  • Инвестиционной собственностью могут быть только земли и здания. К примеру, оборудование, приобретенное для сдачи в аренду, не может быть отнесено к инвестиционной собственности.
  • Инвестиционная собственность генерирует потоки денежных средств независимо от других активов компании. Те же земли и здания могут быть признаны и как объекты основных средств. Однако они генерируют денежный поток не самостоятельно, а только вместе с другими активами компании. Например, здание, в котором расположен производственный цех, само по себе не приносит доход предприятию. Вместе с тем бизнес-единица «Производственный цех» выпускает продукцию и вносит свой вклад в доходы компании.

История разработки МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Действующий МСФО 40 «Инвестиционная собственность» в редакции от 18.12.03 пришел на смену одноименному стандарту, принятому в 2000 году и введенному в действие с 1 января 2001 года. Этот стандарт в обновленной редакции применяется для годовых периодов, которые начинаются с 1 января 2005 года или позднее. Последние изменения положений МСФО 40 не коснулись основных походов к отражению инвестиционной собственности в финансовой отчетности. Был пересмотрен состав объектов инвестиционной собственности, а также расходов, формирующих их стоимость на момент признания.

Личный опыт
Руслан Северин
, начальник управления консолидированного планирования, контроллинга и отчетности компании «Северсталь», член Национального совета по стандартам финансовой отчетности фонда НСФО

Помимо перечисленных в стандарте критериев признания инвестиционной собственности нужно отметить следующее: земля и здания, которые могут быть признаны инвестиционной собственностью, передаются сторонней компании в операционную аренду. В случае финансовой аренды (лизинга) земли или зданий их учет будет регулировать МСФО 17 «Аренда»1. Иными словами, чтобы выделить объекты инвестиционной собственности, нужно очень четко определить форму аренды – операционная или финансовая.
Для получения ответа на вопрос, является ли аренда операционной, нужно пойти от обратного: все, что не соответствует критериям, установленным для финансовой аренды, является операционной арендой. Финансовой считается аренда, при которой все основные риски и выгоды, связанные с объектом аренды, несет арендатор. Примерами таких рисков и выгод являются изменение рыночной стоимости объекта, его порча или моральное устаревание. Можно выделить несколько основных индикаторов финансовой аренды (МСФО 17 «Аренда»):
– договор заключен на срок, составляющий большую часть срока полезного использования самого актива;
– арендатор имеет право по заранее оговоренной и достаточно низкой цене выкупить актив в конце срока аренды либо получает его безвозмездно;
– актив настолько специфичен, что может быть использован только предприятием-арендатором. Например, здание цеха рядом с месторождением в Сибири нужно только тому, кто владеет этим месторождением. Очевидно, что найти другого арендатора, если вы вдруг решите расторгнуть договор, будет невозможно: на 100 км вокруг просто никого нет. В контракте будут оговорены условия, по которым арендодатель должен получить деньги, если договор будет расторгнут – это оправданно, ведь для арендодателя актив станет бесполезным. Таким образом, риски и выгоды от владения активом перенесены на арендатора.

Таблица 1 Отличие инвестиционной собственности от основных средств и запасов

Инвестиционная собственность (МСФО 40) Активы, учитываемые в соответствии с другими стандартами
Земля
Земля, удерживаемая для получения выгод от прироста стоимости в долгосрочной перспективе Земля, приобретенная с целью дальнейшей перепродажи (см. МСФО 2 «Запасы»<1>)
Земля, дальнейшее предназначение которой на данный момент не определено Земля, используемая в обычной производственной деятельности или для административных целей (см. МСФО 16 «Основные средства»)
Земля, переданная другой организации по договору финансовой аренды (см. МСФО 17 «Аренда»)
Здания
Здание, находящееся в собственности компании (или в распоряжении по договору финансовой аренды) и предоставленное в операционную аренду сторонней компании.
Здание, не используемое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в операционную аренду по одному или нескольким договорам
Здание, приобретенное исключительно для перепродажи в ближайшем будущем (см. МСФО 2 «Запасы»)
Здание, находящееся на стадии сооружения или реконструкции по договору со сторонней компанией (см. МСФО 11 «Договоры подряда»)
Здание, используемое владельцем в производственной деятельности либо в административных целях (см. МСФО 16 «Основные средства»)
Здание, находящееся в процессе строительства, независимо от его дальнейшего предназначения (см. МСФО 16 «Основные средства»)
Здание, переданное другой организации по договору финансовой аренды (см. МСФО 17 «Аренда»)

<1>Об особенностях учета запасов см. статью «Учет запасов по МСФО». – Примеч. редакции.

Инвестиционную собственность следует признать в финансовой отчетности и в том случае, если земля или здания, полученные арендатором, сдаются им в субаренду. При этом в отчетности отражается именно право аренды, которым обладает компания-арендатор. Пункт 25 МСФО 40 прямо устанавливает, что первоначальная стоимость права аренды должна определяться так, как если бы аренда была финансовой, то есть по правилам п. 20 МСФО 17 «Аренда».

Другими словами, первоначально право аренды признается по наименьшей из двух величин – справедливой стоимости объекта недвижимости или текущей дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей. На практике, если срок аренды меньше срока полезного использования объекта аренды, дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей будет меньше справедливой стоимости арендованного имущества. В дальнейшем право аренды должно отражаться только по справедливой стоимости.

Сложности классификации

В некоторых случаях классифицировать объект в качестве инвестиционной собственности может оказаться непросто. В основном такие ситуации возникают при использовании имущества в группе, при его совместном использовании, а также в связи с оказанием дополнительных услуг. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Операционная аренда в рамках группы

На практике часто встречаются ситуации, когда в рамках холдинга одна компания передает землю либо здания по договору операционной аренды другим предприятиям, входящим в группу.

Для того чтобы понять, будут ли земля и здания классифицированы как объекты инвестиционной собственности, нужно понять, о какой отчетности идет речь: индивидуальной одного из предприятий или консолидированной.

Консолидированная финансовая отчетность представляет финансовое положение группы как единого предприятия. Поэтому когда материнская компания сдает в аренду дочернему обществу здание под офис, в рамках группы здание используется для административных целей, следовательно, не является объектом инвестиционной собственности. Однако в индивидуальной финансовой отчетности материнской компании здание должно быть отражено как инвестиционная собственность.

При передаче имущества в аренду ассоциированным компаниям рассмотренный выше подход не применяется. Эти компании не являются составной частью группы как единой компании. Поэтому имущество, переданное в операционную аренду таким компаниям, отражается как инвестиционная собственность и в консолидированной финансовой отчетности.

Совместное использование

Нередко в аренду сдается лишь неиспользуемая собственником часть здания (земельного участка). Когда части объекта, имеющие различное использование, могут быть реализованы (или отданы в финансовую аренду) независимо друг от друга, стандарт требует их раздельного учета. Иначе говоря, часть здания, используемая собственником, будет учитываться как основное средство, а сданная в аренду – в качестве инвестиционной собственности.

Если же части здания или земельного участка нельзя продать по отдельности, а компания-собственник для своих нужд использует лишь незначительную часть, такой объект признается инвестиционной собственностью.

Предоставление дополнительных услуг

Для отдельных видов деятельности помимо предоставления имущества в аренду характерно оказание дополнительных услуг. Например, в гостиничном бизнесе компании получают деньги не просто за предоставление помещений в аренду, а за полный спектр гостиничных услуг. В таких случаях сданное в аренду имущество признается инвестиционной собственностью, только если стоимость дополнительных услуг несущественна по сравнению с размером арендной платы. Стандарт не вводит каких-либо критериев существенности для подобных случаев, предоставляя организации возможность разработать их самостоятельно на основании профессионального суждения.

Применительно к гостиничному бизнесу услуги, оказываемые клиентам, носят существенный характер, следовательно, гостиница не является инвестиционной недвижимостью, и здание должно отражаться в отчетности как основное средство.

Выдержка из учетной политики компании «Омега»2

В случаях когда принадлежащие компании здания используются как для административных или производственных целей, так и для предоставления по договорам операционной аренды, компания учитывает их в качестве объектов основных средств и инвестиционной собственности соответственно. При этом стоимость, относящаяся к инвестиционной собственности, определяется на основании пропорции, рассчитанной как отношение сдаваемых в аренду площадей к общей площади здания.

Как оценивать инвестиционную собственность

Для того чтобы учитывать инвестиционную собственность на балансе компании, нужно определить ее стоимость на момент постановки на баланс, а также выбрать модель оценки стоимости для отражения в следующих отчетных периодах.

Первоначальная оценка

При постановке на баланс инвестиционная собственность должна отражаться по себестоимости.

Себестоимость приобретенных зданий и земельных участков формируется из цены покупки (в том числе затрат на расширение и реконструкцию), а также затрат, связанных с их приобретением (стоимость юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и прочие затраты по сделке).

Себестоимость зданий, созданных силами компании, складывается из затрат на проектирование, строительство и монтаж. Отнесение затрат на стоимость здания прекращается в момент начала его использования по прямому назначению.

Последующая оценка

После первоначальной оценки инвестиционной собственности компания должна выбрать одну из двух моделей учета:
– по справедливой стоимости – основной подход;
– по себестоимости – альтернативный подход.

Выбранная модель учета закрепляется в учетной политике и применятся ко всей инвестиционной собственности.

ПРИМЕР
В июле 2005 года компания приобрела участок земли и здание для последующей сдачи в аренду. Себестоимость приобретения, включая затраты на услуги юриста по оформлению документации, составила 30 млн долл. США. Было решено, что последующая оценка объекта инвестиционной собственности будет проводиться по справедливой стоимости. Независимый оценщик определил, что справедливая стоимость по состоянию на 31.12.05 равна 32 млн долл. США.

Разница в оценке отражается как увеличение по дебету счета «Инвестиционная собственность» и увеличение по кредиту счета «Прибыль от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности» на сумму 2 млн долл. США.

Соответственно, в балансе на 31.12.05 компания отразит инвестиционную собственность в размере 32 млн долл. США, а в отчете о прибылях и убытках покажет прибыль от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности в размере 2 млн долл. США.

Учет по справедливой стоимости

Организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна оценивать по ней всю свою инвестиционную собственность. Исключением являются случаи, когда в момент приобретения земли или зданий достоверно определить справедливую стоимость невозможно (например, сделки с аналогичным имуществом заключаются достаточно редко). Такую инвестиционную собственность с момента приобретения и до выбытия организация должна оценивать по себестоимости. Однако остальные здания и земельные участки будут учитываться по справедливой стоимости.

Как определить справедливую стоимость

Если следовать МСФО 40, то наилучший способ определить справедливую стоимость – использовать действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, которая расположена на той же территории, находится в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды.

При отсутствии такой информации компания может использовать в качестве справедливой стоимости:
– действующие цены на активном рынке недвижимости, имеющей другое состояние либо местоположение, скорректированные с учетом различий между сравниваемыми объектами;
– цены сделок, недавно совершенных на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения этих сделок;
– сумму дисконтированных денежных потоков, подтвержденных условиями действующих договоров аренды.

Нужно отметить, что стандарт поощряет, но не требует, чтобы организация определяла справедливую стоимость инвестиционной собственности на основании расчетов независимого оценщика.

При оценке по справедливой стоимости амортизация по объектам инвестиционной собственности не начисляется. Вместо этого компания на отчетную дату должна определять справедливую стоимость инвестиционной собственности и признавать разницу между текущей и ранее признанной стоимостью в качестве прибыли (убытка) отчетного периода.

Личный опыт
Руслан Северин
, начальник управления консолидированного планирования, контроллинга и отчетности компании «Северсталь»

Для определения справедливой стоимости активов мы обычно привлекаем независимых оценщиков. Во-первых, они не заинтересованы в результатах оценки. Во-вторых, оценщики имеют опыт работы, владеют необходимыми методиками оценки. Все это повышает достоверность отчетности в глазах пользователей. Аудиторы проверяют и наши данные, и расчеты оценщиков, подтверждая, что справедливая стоимость определена разумно и верно. В результате складывается мнение независимых сторон – оценщиков и аудиторов. Оценка носит разовый характер, и если, например, взять специалистов в штат, то, скорее всего, не удастся загрузить их работой.

Учет по себестоимости

Выбрав модель учета по себестоимости, организация оценивает все объекты инвестиционной собственности по фактическим затратам на приобретение (строительство) за вычетом накопленных амортизации и убытков от обесценения.

При выборе модели учета по себестоимости организация должна помнить о том, что в соответствии с требованиями стандарта в примечаниях к финансовой отчетности ей все равно придется раскрывать данные о справедливой стоимости земли и зданий, переданных в операционную аренду. Отсутствие такой информации может привести к появлению оговорки в аудиторском заключении, характер которой будет зависеть от того, насколько существенной для пользователей является информация о справедливой стоимости инвестиционной собственности. Например, если стоимость объектов инвестиционной собственности незначительна, то заключение может содержать оговорку о том, что данная «информация не раскрыта».

Изменение способа использования активов

Если руководство компании намеревается изменить способ использования тех или иных активов, необходимо провести их переклассификацию. Основные средства, запасы, незавершенное строительство, ранее признанные на балансе, могут быть пере­классифицированы в инвестиционную собственность и наоборот. В табл. 2 на с. 40 представлены разные варианты изменения способов использования активов компании.

В учете себестоимость основных средств и запасов, которые ранее признавались как инвестиционная собственность, будет равна их справедливой стоимости. Если проводится обратная переклассификация, то есть основные средства, запасы и незавершенное строительство будут сдаваться в аренду и признаваться как инвестиционная собственность, нужно определить их справедливую стоимость. Разница между балансовой и справедливой стоимостью основных средств будет учтена как переоценка основных средств в соответствии с порядком, определенным в МСФО 16 и отнесена на прибыль (убыток) отчетного периода.

Нужно обратить внимание на следующие важные вопросы изменения классификации активов:
– при переводе объекта инвестиционной собственности в категорию запасов об изменении способа использования свидетельствует начало реконструкции или перестройки объекта в целях его реализации. Если же организация решает реализовать инвестиционную собственность без изменений, то этот объект не переходит в категорию запасов. Он продолжает отражаться в составе инвестиционной собственности до выбытия;
– когда компания начинает реконструкцию имеющегося объекта ИС для дальнейшего использования в том же качестве, недвижимость сохраняет статус инвестиционной собственности и не переводится в состав основных средств на период проведения работ.

Таблица 2 Изменение способа использования активов

Намерения предприятия Классификация объекта Момент изменения категории актива
первоначальная последующая
Компания начинает самостоятельно использовать собственные объекты недвижимости, ранее сдаваемые в аренду Инвестиционная собственность Основные средства Начало самостоятельного использования объектов
Начинается реконструкция объекта инвестиционной собственности для последующей продажи Инвестиционная собственность Запасы Начало реконструкции объекта для реализации
Занимаемая компанией недвижимость будет сдаваться в операционную аренду Основные средства Инвестиционная собственность Начало сдачи объекта в аренду
Недвижимость, первоначально предназначенная для продажи, будет сдаваться в аренду Запасы Инвестиционная собственность Начало сдачи объекта в аренду
Завершается сооружение недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду Основные средства (незавершенное ­строительство) Инвестиционная собственность Завершение сооружения объекта
Личный опыт
Александр Лобанов
, заместитель начальника департамента экономики и финансов ОАО «Стройтрансгаз» (Орел)

В нашей компании к объектам инвестиционной недвижимости отнесены офисные помещения. В предыдущем году эти объекты числились на балансе головной компании как основные ­средства.

Одно из помещений сдавалось в аренду дочерней компании, соответственно в консолидированной отчетности группы это помещение относилось к активам, используемым собственником для административных целей. Второе помещение частично было занято административными службами головной компании, а около 10% площади сдавалось в аренду дочерней компании.

В отчетном году произошли следующие изменения:
– дочернее предприятие-арендатор выбыло из состава группы, тем не менее продолжает арендовать помещение;
– сотрудники головной компании переведены из второго помещения в новый офис, а это помещение сдано в аренду.

Данные изменения привели к переклассификации офисных помещений в объекты инвестиционной собственности.

Выбытие инвестиционной собственности

Признание объекта инвестиционной собственности прекращается при его выбытии или окончательном выводе из эксплуатации, когда компания более не ожидает получения экономических выгод от его использования. Выбытие объекта может быть связано с его продажей или передачей по договору финансовой аренды.

Прибыль (убыток), возникающая от выбытия объекта инвестиционной собственности, определяется как разница между выручкой от реализации и его балансовой стоимостью. Следует отметить, что для операций продажи с обратной арендой применяются правила учета, определенные МСФО 17.

Раскрытие информации

Информация об инвестиционной собственности раскрывается в балансе в разделе «Внеоборотные активы» по одноименной статье, а также в примечаниях к финансовой отчетности.

Выдержка из консолидированной отчетности по МСФО компании «Омега» за год, завершившийся 31.12.05

Основные средства и инвестиционная собственность, тыс. долл. США

Показатели Инвестиционная собственность Здания Офисная техника Прочее Итого
Первоначальная стоимость на 31.12.04 825 030 1 009 886 56 679 115 286 2 007 881
Поступление 1605 11 499 33 384 110 147 156 635
Перевод из инвестиционной собственности в основные средства (397 929) 397 929      
Разница из­за пересчета в валюту представления отчетности 35 649 77 711 4759 11 292 129 411
Первоначальная стоимость на 31.12.05 465 355 1 497 025 94 822 236 725 2 293 927
Накопленная амортизация на 31.12.04 (10 830) (16 778) (2707) (3294) (33 609)
Изменения за период (36 986) (60 557) (18 595) (27 891) (144 029)
Перевод из инвестиционной собственности в основные средства 22 143 (22 143)      
Разница из­за пересчета в валюту представления отчетности (1232) (4189) (875) (1267) (7563)
Накопленная амортизация на 31.12.05 (26 905) (103 667) (22 177) (32 452) (185 201)
Балансовая стоимость на 31.12.04 815 200 993 108 53 972 111 992 1 974 272
Балансовая стоимость на 31.12.05 438 450 1 393 358 72 645 204 273 2 108 726

В примечаниях к финансовой отчетности компания раскрывает следующую информацию:
– применяемая модель оценки объектов инвестиционной собственности;
– критерии разграничения объектов инвестиционной собственности, основных средств и запасов;
– методы и допущения, использованные при определении справедливой стои­мости;
– суммы, признанные в отношении инвестиционной собственности в отчете о прибылях и убытках, а именно: арендный доход от инвестиционной собственности, прямые операционные расходы, включая расходы на ремонт и техническое обслуживание;
– ограничения в отношении возможности реализации объекта инвестиционной собственности или распределения дохода от ее выбытия;
– договорные обязательства по приобретению, сооружению инвестиционной собственности либо по проведению ремонта, текущему обслуживанию или улучшению инвестиционной собственности.

Требования к раскрытию информации различаются в зависимости от того, какую модель последующей оценки земли и зданий, сданных в операционную аренду, выбрала компания. Те, кто предпочел модель оценки по справедливой стоимости, должны раскрывать информацию о поступлении и выбытии инвестиционной собственности, изменениях в справедливой стоимости за период, переклассификации в другие виды активов. Если по каким-то объектам достоверно определить справедливую стоимость невозможно, необходимо указать причины.

При учете земли и зданий, переданных в операционную аренду, по себестоимости в пояснениях к финансовой отчетности компании должны раскрывать:
– методы и нормы амортизации, срок полезной службы;
– валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
– результаты сверки балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода.

Как отмечалось выше, выбрав модель оценки по себестоимости, компания тем не менее должна раскрыть в отчетности информацию о справедливой стоимости инвестиционной собственности. В исключительных случаях, когда компания не может достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности, необходимо дать описание таких зданий (земельных участков) и причин, по которым справедливая стоимость не может быть достоверно определена.

Учет инвестиционной собственности по РСБУ

В российской системе бухгалтерского учета положения, регулирующие учет инвестиционной собственности, отсутствуют.

В соответствии с инструкцией о применении плана счетов бухгалтерского учета1 в составе внеоборотных активов выделяются доходные вложения в материальные ценности, к которым относятся объекты, предоставляемые за плату во временное пользование. Однако ни характеристики, ни порядок учета указанных объектов не соответствуют положениям МСФО 40 «Инвестиционная собственность».

В состав доходных вложений в материальные ценности помимо объектов, определенных МСФО 40, включаются также оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму. При этом условием признания таких объектов является их предоставление во временное пользование за плату, в то время как с точки зрения МСФО 40 одним из критериев признания объекта инвестиционной собственностью является также владение этим объектом в целях получения дохода от прироста его стоимости.

Порядок учета доходных вложений в материальные ценности, по сути, ничем не отличается от порядка учета, предусмотренного для основных средств, то есть доходные вложения в материальные ценности признаются в финансовой отчетности по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации. Применение модели учета по справедливой стоимости для доходных вложений в материальные ценности российскими стандартами бухгалтерского учета не предусмотрено.

Справедливая стоимость, определенная по МСФО 40, не равна рыночной стоимости

Дмитрий Собинин, ведущий специалист департамента оценки ООО «Балт-Аудит-Эксперт» (Санкт-Петербург)

Компания, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, должна проводить оценку объекта инвестиционной собственности в соответствии с требованиями, изложенными в МСФО 40. В результате продолжающегося процесса согласования позиций между IASB (Комитет по международным стандартам финансовой отчетности) и IVSC (Комитет по международным стандартам оценки) в части принципов определения справедливой стоимости занимаемая IASB позиция в значительной степени приблизились к положениям IVS 1 «Оценка рыночной стоимости».

В отличие от стандартов оценки МСФО 40 не позволяет включать в справедливую стоимость затраты на улучшение объекта инвестиционной собственности, а также возможные дополнительные выгоды от этих улучшений. Именно в этом кроется то самое противоречие, которое не позволяет считать оцененную таким образом справедливую стоимость равной рыночной по версии IVS.

Как обычно работает оценщик? Сначала определяется объект оценки: например, если объект инвестиционной собственности – гостиница, то объектом оценки может являться совокупность прав (частичных или полных) на недвижимость (землю, здание), а также оборудование, инвентарь гости­ницы.

В процессе оценки реализуются три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При невозможности применения какого-либо из подходов оценщик должен обосновать причины. В рамках каждого из подходов применяется методология расчетов, которая в наибольшей степени подходит к конкретному объекту оценки. В зависимости от выбранной методологии проводятся сбор рыночной информации, ее анализ и при необходимости корректировка.

Определение рыночной стоимости предполагает проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования актива. Для этого собирается рыночная информация не только с учетом того, как именно используется объект оценки, но и как он может применяться. Если в результате такого анализа будет сделан вывод об экономической целесообразности смены назначения объекта оценки (например, NPV при использовании объекта в качестве гостиницы существенно ниже, чем в качестве бизнес-центра), то упомянутые подходы должны быть реализованы именно для выбранного назначения объекта.

Хотя МСФО 40 и не указывает на обязательность привлечения независимого оценщика для определения справедливой стоимости, проведение оценки собственными силами предприятия вряд ли следует рассматривать в качестве реальной альтернативы. Трудно предположить, что предприятие имеет в штате профессиональных оценщиков – специалистов, прошедших обучение по программе высшего образования или профессиональной переподготовки для этой специальности и имеющих опыт в оценке как минимум несколько лет. Принимать в штат уже готовых специалистов-оценщиков или заниматься переподготовкой собственных специалистов предприятию, скорее всего, окажется экономически невыгодно.

1 Об особенностях учета операций аренды см. статью «Учет лизинга по МСФО». – Примеч. редакции.
2 В качестве примера здесь и далее приведена отчетность реально существующего предприятия, название которого изменено в целях соблюдения конфиденциальности. – Примеч. редакции.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль