Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2016 году

1718
Савина Светлана
руководитель группы практики Недвижимости и строительства Goltsblat BLP
Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2016 году проводятся с учетом Федерального закона № 391-ФЗ от 29 декабря 2015 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 391-ФЗ»). Этот закон содержит перечень сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению. Поговорим о таких сделках подробнее.

Согласно закону № 391-ФЗ подлежат нотариальному удостоверению сделки с недвижимостью:

  • по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
  • по продаже земельной доли;
  • по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  • связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

Положения закона № 391-ФЗ, которые водят правила для сделок с недвижимостью через нотариуса в 2016 году, вступили в силу 29 декабря 2015 г. (со дня официального опубликования Закона № 391-ФЗ).



На что обращать внимание при оформлении сделок с недвижимостью через нотариуса в 2016 году

С точки зрения юридической техники положений закона № 391-ФЗ хочется обратить внимание на три обстоятельства.

Во-первых, новые нормы о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью введены Законом № 391-ФЗ в ст. 24, 24.1 и 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон о регистрации»), который является специальным законом. В Законе о регистрации «речь идет о регистрации вещных прав и их ограничениях, регистрации сделок с недвижимостью»1. Российскими правоведами подчеркивается, что Законом о регистрации «обеспечивается практическая реализация соответствующих положений ГК РФ, ЗК РФ и иных федеральных законов, регулирующих вопросы о приобретении прав на недвижимое имущество и о заключении в отношении его гражданско-правовых сделок»2.

Отметим, что п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ допускается  возможность установления требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью в случаях, указанных в законе (не ограничиваясь случаями, предусмотренными в Гражданском кодексе РФ).

Вместе с тем, одним из главных средств юридической техники является отраслевая типизация. В частности, в правовой литературе указывается, что «нормативные предписания для их системной организации должны быть изложены таким образом, чтобы они не только образовывали логические нормы и стройные юридические конструкции, но и включались в строго определенную отрасль права, соответствовали типическим чертам отраслевого правоотношения»3. Представляется, что в результате включения положения о форме сделки в федеральный закон, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанное средство юридической техники не было реализовано (как известно, условие об обязательной государственной регистрации договора не является элементом формы этого договора)4.

Во-вторых, понятие недвижимой имущества (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации,  предусмотренное Законом о регистрации, не полностью тождественно понятию недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости), предусмотренному ст. 130 Гражданским кодексом РФ (в частности, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания). Недвижимые вещи объективно существуют вне зависимости от государственной регистрации прав на них. Как следствие, для целей применения новых норм о необходимости нотариального удостоверения сделок, должно приниматься во внимание понятие недвижимого имущества, предусмотренное Законом о регистрации.

В-третьих, 1 января 2017 года должен вступить в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому планируется формирование Единого государственного реестра недвижимости, объединяющего сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Текущая редакция данного закона не содержит норм о признании утратившим силу Закона о регистрации в целом или отдельных его положений. Вместе с тем, принятие таких норм, по нашему мнению, может иметь место в 2016 году.

Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2016 году: продажа доли в праве общей собственности постороннему лицу

Рассмотрим новые правила нотариального удостоверения сделок с недвижимостью более подробно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Условия реализации данного права предусмотрены статьей 250 Гражданского кодекса РФ. В ней говорится, что при возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Условия реализации данных положений Гражданского кодекса РФ для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество были предусмотрены также прежней редакцией пункта 1 статььи 24 Закона о регистрации, действовавшей до принятия Закона № 391-ФЗ. Согласно прежней редакции, к заявлению о государственной регистрации должны были прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Государственная регистрация перехода права на долю допускалась по истечении месяца со дня такого извещения (а в случае приложения к заявлению о регистрации документов, подтверждающих отказ от покупки, независимо от срока).

В законе № 391-ФЗ эти правила изменились. Основное новшество связано с необходимостью нотариального удостоверения сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отметим, что упомянутые выше статьи 246 и 250 Гражданского кодекса РФ о праве преимущественной покупки касаются любого случая возмездного отчуждения доли (по договору мены, в качестве встречного предоставления по иному возмездному договору и др.). Правила о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью сформулированы более узко, и, исходя из буквального толкования, должны применяться только к положением о продаже доли (мы не можем исключить, однако, расширительного толкования новых норм и их применения ко всем случаям возмездного отчуждения).

Следующим отличием является отсутствие в Законе № 391-ФЗ исключений из общего правила о распоряжении долей, которые предусмотрены ст. 246 и 250 ГК РФ (продажа с публичных торгов, а также продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении).

Если снова придерживаться буквального толкования Закона № 391-ФЗ, названные случаи не должны являться исключением из общего правила о необходимости нотариального удостоверения. Вместе с тем, указанный подход может быть сопряжен с практическими сложностями.

Так, согласно редакции пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу 1 июня 2015 года, силу договора имеет протокол о результатах торгов, который подписывается в день проведения торгов лицом, выигравшим торги, и организатором торгов. Что касается второго исключения, полагаем, что введение необходимости нотариального удостоверения таких сделок с недвижимостью, как продажа доли в праве общей собственности на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости может создать необоснованные ограничения для оборота такой недвижимости. Отметим, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Поэтому, полагаем, что интересам хозяйственного оборота в большей степени соответствовало бы ограничительное толкование нововведений, не предусматривающее нотариальное удостоверение тех сделок по продаже доли постороннему лицу, в отношении которых гражданским законодательством предусмотрены изъятия из общего порядка реализации преимущественного права.

Порядок реализации преимущественного права, введенный Законом № 391-ЗФ состоит в следующем.

Сделка в нотариальной форме может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока. Действовавшие ранее положения о необходимости приложению к заявлению о государственной регистрации документов, подтверждающих извещение остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, исключены. Как следствие, проведение проверки соблюдения срока для реализации преимущественного права переложено с органа, осуществляющего государственную регистрацию, на нотариуса, удостоверяющего сделку.

Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2016 году: продажа земельной доли

Правила о государственной регистрации прав на земельную долю остались, в целом, без изменения. В частности, право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности (его представителя), а также лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности с приложением предусмотренных Законом о регистрации документов. Состав документов, представляемых на государственную регистрацию перехода права собственности на долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал также не изменился. 

Основным новшеством является необходимость нотариального удостоверения сделок по продаже земельной доли.

Полагаем, что данное правило должно касаться случаев продажи земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, поскольку согласно  ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 годп № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продажа земельной доли иным лицам возможна только после выделения земельного участка в счет земельной доли. В этой связи, с точки зрения защиты интересов гражданского оборота требование о нотариальном удостоверении сделок по продаже земельных долей представляется оправданным.

Подводя итог сказанному выше, еще раз отметим неоднозначный характер новых положений Закона № 391-ФЗ о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом. Новые правила о сделках с недвижимостью через нотариуса в 2016 году, с одной стороны, имеют важное значение для защиты интересов отдельных граждан, однако, с другой стороны, ввиду несовершенства юридической техники могут привести к необоснованным ограничениям оборота сделок с недвижимым имуществом. Будем надеться, что данные неоднозначные положения Закона № 391-ФЗ будут скорректированы законодателем в недалеком будущем, а до этого момента правоприменительное, в том числе судебное, толкование Закона № 391-ФЗ будет разумным и отвечающим потребностям гражданского оборота.

1 «Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий» под ред. П.В. Крашенинникова. Статут. 2007.

2 Баринов Н.А., Бирюкова Т.А., Гришина Я.С., Карташова Ю.А., Писарюк М.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)  под ред. Н.А. Баринова.

3 Краснов Ю.К., Надвикова В.В., Шкатулла В.И. Юридическая техника. Учебник. М.: Юстицинформ. 2014.

4 П. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль