Новые риски в сделках с недвижимостью

695
Существует более двадцати способов обмануть покупателя при покупке недвижимости. Но в конце 2015 года у мошенников появилась новая возможность, защититься от которой совсем не просто.

Эдуард Савуляк

Эдуард Савуляк , директор московского офиса «Tax Consulting U.K.»


Федор С., купивший квартиру в ноябре 2015 года в подмосковном Одинцово, ни о чем плохом не подозревал, вплоть до середины января 2016 года. Свои 5,5 млн руб. он отдал Константину Ч., бывшему владельцу квартиры, выторговав приличную скидку (500 тыс. руб.). Дело в том, что Константин очень хотел оформить сделку до нового года – он уезжал в Испанию, только поэтому и пошел на уступки. Документы на жилье были в полном порядке. Регистрационная палата подготовила изменения в свидетельстве о праве собственности оперативно.

Единственный нюанс – в договоре купли-продажи была указана сумма в 1 млн руб. (так как квартира была в собственности у Константина менее 3-х лет). Но, как заверила риэлтор Татьяна (из крупного московского агентства недвижимости), подобный «нюанс» – совсем не редкость и так совершаются почти 70% сделок.

В общем, все было хорошо, ровно до тех пор, пока квартира Федора (единственное жилье, к слову, из находящихся у него в собственности) не была арестована и выставлена на торги!

Как оказалось, Константин Ч. был должен порядка 15 млн руб. трем разным кредиторам (среди которых был и банк, но ему Константин задолжал «всего» 1,3 млн руб.). И кредиторы, воспользовавшись Законом №476-ФЗ «О банкротстве физических лиц», стали оспаривать все подозрительные сделки своего должника. В перечень таких, к слову, попали и сделки по продаже Константином пары автомобилей: «Мицубиси - Лансер» 2013 года выпуска (за 600 тыс. руб.) и «Форд - Куга» 2011 года (за 450 тыс. руб.).

Теоретически, попавший, в столь неприятную ситуацию, Федор может рассчитывать на возврат ему 1 млн руб.. А, в случае, если суд признает «расписку» Константина Ч. в получении 5,5 млн руб. – и всей суммы, выплаченной за квартиру. Но это – только в теории.

На практике, Федор должен как можно скорее (закон отводит срок в два месяца с момента публикации объявления о банкротстве должника), обратиться с требованием о включении его в состав кредиторов. После этого он сможет рассчитывать на возврат своей доли от продажи имущества должника. Но выявленного имущества оказалось всего на сумму порядка 6,5 млн руб.. А сумма требований кредиторов (с учетом трех новых «потерпевших») – уже почти на 22 млн руб. Таким образом, Федор, в лучшем случае, сможет рассчитывать на возврат 1-1,5 млн рублей из своих отданных 5,5 млн.

Но, если к процессу успеют «подключиться» еще и налоговые органы (которым Константин Ч. должен, видимо, не менее 1 млн рублей), то дело будет совсем плохо. Ведь, требования по уплате налогов пойдут в более ранней очередности.

Чему должен научить нас приведенный пример?

  1. Официальная статистика свидетельствует, что в России ежегодно совершается порядка 12 млн сделок с недвижимостью. И каждая десятая из них в дальнейшем оспаривается. Проблема действительно существует!
  2. К сожалению, большинство риелторов видят свою работу только как «поиск вариантов». Если дело доходит до суда, то риелторы не теряют даже свою комиссию. Они, в лучшем случае, проходят как свидетели со стороны потерпевшего. Если ВЫ САМИ не будете видеть и требовать оценить какие-то риски, то, в большинстве случаев, Вам о них и не скажут.
  3. Оспаривать сделки банкрота можно за три последних года. А это значит, что в момент совершения многих сделок банкрот и сам еще может не подозревать, что он – будущий банкрот. То есть, чтобы выявить будущего банкрота, анализировать придется гораздо больше признаков, чем просто внешние атрибуты или объявления в профильных СМИ и на сайтах.
  4. Учитывая, какие огромные суммы приходится платить за возможность стать обладателем собственности в России, не лишним будет рассмотреть разные варианты владения, в том числе, с формированием признаков «добросовестного приобретателя».
  5. По мнению банковских экспертов, в России в 2016 году будет обанкрочено порядка 460 тыс. должников. В 2017 эта цифра может перевалить за 5 млн. Можно с большой долей вероятности предположить, что почти каждый банкрот постарается напоследок «обмануть» своих кредиторов. Количество «сомнительных» сделок, как на рынке недвижимости, так и на рынке подержанных авто, в самое ближайшее время может существенно возрасти.
  6. На серьезность проблемы обращает внимание и тот факт, что подавляющее большинство страховых компаний страховать титул недвижимости от данного риска – не готовы. Они просто не понимают, как его просчитать.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы любите свою работу?

  • Обожаю! 35.62%
  • У нас с работой то любовь, то ненависть 35.62%
  • Работаю исключительно за деньги 19.18%
  • А вам зачем знать? 9.59%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Доставка новостей

Подпишитесь на рассылку и получайте решения, которые пригодятся Вам в работе. Бесплатно.