По осени не покупают

73
Падение. Традиционная осенняя бизнес-активность пока не спасает сегмент коммерческой недвижимости от падения. Слабое снижение уровня вакантных площадей ожидается только к концу года.

Проблему «неликвида» частично пытался решить даже экс-мэр Москвы Юрий Лужков. «Мы ведем работу по нескольким офисным зданиям для переоборудования их в детские сады», – сказал он в последний день перед отставкой. Немногим ранее в департаменте столичного образования обсуждалось и открытие корпоративных детских садов не только на предприятиях, но и в бизнес-центрах. Намерение благое и полезное, но, не будь избытка офисных площадей на рынке, коммерсанты не отдавали бы под социальные задачи то, на чем можно заработать.
С наступлением осени консалтинговые компании активизировали попытки разогреть рынок коммерческой недвижимости, прогнозируя быстрое восстановление и дефицит площадей. Но уже второй год спросом пользуются исключительно интересные предложения хорошего качества, с удачным расположением и адекватной ценой. Как раз для них происходит минимальный рост цен и ставок, к которому апеллируют риэлторы, пытающиеся стимулировать покупателя или потенциального арендатора. Объекты с низкими потребительскими характеристиками до сих пор испытывают трудности с наполнением площадей.
Нынешние тенденции обобщает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников: «Кризис не пройден, и ”хозяином“ рынка по-прежнему остается потребитель – покупатель или арендатор. При этом спрос понемногу восстанавливается, цены предложения почти перестали снижаться и суммы сделок уже мало от них отличаются. Но, несмотря на общую стабильность, внутри рынка наблюдается серьезная дифференциация объектов». Другой признак стабилизации – завершение реструктуризации ранее полученных кредитных линий. Часто условия кредитования пересогласовывались за счет переуступки прав на имущество, долей в компании или за счет получения нового кредита, в том числе и в другом банке.

Клиент не торопится в новый офис. По итогам третьего квартала общий объем предложения качественных офисных площадей (А, В+ и В-) в Москве составил 11 млн кв. метров (данные GVA Sawyer). Из них только 213 тыс. кв. метров (лишь 2% от объема предложения офисов) было введено в указанный период. Еще 250 тыс. кв. метров новых площадей, по мнению экспертов, появится на рынке до конца года.
Впрочем, некоторые консультанты пугают, что на горизонте 2011–2012 годов рынок офисных площадей ждет дефицит. Дескать, многие проекты остановились на бумажной стадии еще с прошлого года, а старт большинства сдаваемых сейчас бизнес-центров пришелся на докризисный период. Но, пока объем предложения находится на таком высоком уровне, заниматься инвестициями в этот сектор могут только далеко смотрящие инвесторы, имеющие доступ к длинным деньгам. Все в том же третьем квартале этого года в столице прошло не более полутора десятков крупных арендных сделок (свыше 500 кв. метров) суммарной площадью 22,8 тыс. кв. метров – лишь 11% помещений, введенных в эксплуатацию в июле–сентябре, или 0,2% от общего предложения. Такими темпами рынок офисов будет «подъедать» избыточный спрос еще не один год.
В краткосрочной перспективе необходимости финансировать строительство новых объектов не возникает. В то же время «разморозка» многих начатых объектов продолжается, и потому ждать сокращения предложения на горизонте ближайших нескольких лет вряд ли стоит. Член совета директоров «Jones Lang LaSalle Россия и СНГ» Андрей Постников отмечает тренд последних месяцев в возросшем интересе к девелопменту достраиваемых офисных и торговых проектов: «Спрос на девелоперские проекты с высоким уровнем подготовки и потенциальным возвратом на инвестиции более 25% годовых превышает предложение. Конечно, наивно считать, что началось массовое строительство новых объектов. Тем не менее, можно перечислить целый ряд проектов, где подготовка перешла непосредственно в строительство».
Инвестиционные сделки в незавершенном втором полугодии в офисном сегменте также про­играли. А именно этот сектор привлекает наибольшее количество желающих вложить деньги в коммерческую недвижимость. И в целом по России на его долю, по данным Praedium Oncor International, приходится 77% инвестиционных сделок в коммерческую недвижимость, что составляет $1,26 млрд. По отношению ко второму кварталу текущего года капиталовложения в офисы сократились на 51% и на 21% ниже аналогичного прошлогоднего показателя. Впереди еще чуть меньше трех месяцев до конца года, и, по аналогии с прошлым годом, игроки рынка недвижимости ожидают активности покупателей и арендаторов именно в четвертом квартале.

Торговля оклемалась. Компания Astera рапортует: в третьем квартале суммарный объем предложения площадей в столичных торговых центрах остается высоким. Общей вакантной площади насчитывается 9,1 млн кв. метров (в этот показатель включаются развлекательные зоны и проч.), из которой 5,0 млн чисто торговая. Впрочем, объемы ввода также невелики: 27 тыс. кв. мет­ров общей и 14 тыс. кв. метров торговой площадей. Здесь также наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные в качественных торговых центрах, либо остававшаяся востребованной даже в кризис street retail (уличная торговая недвижимость).
Михаил Гец, управляющий директор Praedium Oncor International, уточняет: «Спрос на качественные предложения в сегменте street retail уже превысил существующее предложение, ставки аренды и цены продажи стремятся к докризисному уровню. В сегменте торговых помещений активность арендаторов также повышается, доля свободных помещений в качественных объектах резко снизилась, а наиболее успешные торговые центры уже формируют листы ожидания». Их менее успешные коллеги – центры – до сих пор предлагают изрядное количество вакантных мест. Остается актуальной и еще одна кризисная тенденция – строящиеся комплексы вводятся в эксплуатацию по частям. Обусловлено это, прежде всего, недостатком финансирования девелоперов и, как следствие, невозможностью прогнозировать сроки окончания строительства и отделки торговых центров. Полуоткрытые комплексы малопривлекательны как для покупателей, так и для продавцов-арендаторов.
В целом покупатель, хоть и медленно, возвращается в торговые центры. В свою очередь, постепенно набирает обороты спрос на торговую недвижимость. На рынке активизировались отечественные и иностранные ритейлеры. А лидирующие позиции по объемам спроса в сегменте торговых центров продолжают удерживать крупные продавцы продуктов питания, одежды, обуви, сети магазинов бытовой техники и электроники и детских товаров. Именно они сейчас реанимируют докризисную практику заключения договоров аренды площадей «оптом» на стадии строительства. Интерес к заблаговременному заключению долгосрочных арендных договоров крупными сетевыми ритейлерами подкрепляется и готовностью банков кредитовать торговый сектор, в том числе предоставляя кредиты на развитие.
Из всех сегментов рынка коммерческой недвижимости сектор торговых помещений остается самым динамичным. Формируется новый тренд – реновация морально устаревших ТЦ. Так, на Ярцевской улице еще в 1997 году был построен первый в столице ТЦ «Рамстор» (ныне «Капитолий»). За 13 лет эксплуатации здание площадью всего 19,4 тыс. «квадратов» без паркинга и развлекательных заведений стало проигрывать современным. Теперь владелец «Капитолия» турецкая Enka собирается увеличить его площадь до 252 тыс. кв. метров, из которых лишь на 57,5 тыс. будет вестись торговля. Позже планируется перестроить еще два «Капитолия» – на Каширском шоссе и в Марьиной Роще. Запланированная реконструкция первых торговых центров будет выгодна – новые вводимые площади заполнят прогнозируемый дефицит, который может возникнуть из-за кризисной «заморозки» объектов последних двух лет.
«При отсутствии новых экономических потрясений в ближайшие 2–3 года можно ожидать восстановления рынка заемного финансирования, «размораживания» большинства проектов в Москве и регионах. С учетом того, что в течение 2009–2010 годов на рынке не было заявлено новых проектов торгово-развлекательных центров, можно также ожидать, что через 3–4 года рынок вновь столкнется с дефицитом качественного предложения, что может стать источником роста ставок аренды», – резюмирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Будет где складировать. К концу сентября в столичном регионе в Astera насчитали объем предложения качественных складских площадей на уровне 5,88 млн кв. метров. Из них в эксплуатацию в третьем квартале введено только 40 тыс. кв. метров, но до конца года появится еще 390 тыс. «квадратов». Сдать в третьем квартале удалось только 2% (120 тыс. кв. метров) от предложения. За девять месяцев с начала года – 400 тыс. Среди арендаторов лидируют торговые операторы, на их долю приходится 62% взятых в аренду площадей, еще 18% – на производственные компании и 12% – на логистов. Наибольшим спросом пользуются небольшие блоки до 5 тыс. кв. метров. Клиент пока не готов брать большие площади, предпочитая ограничиваться соответствующими объемами закупок складируемого товара.
Средние ставки аренды для складов класса А составили $110–115 кв. м/год и $95–100 кв. м/год для складских комплексов класса В (данные Praedium Oncor International). Ввод новых площадей в следующем году в Knight Frank прогнозируют на уровне 550 тыс. кв. метров, спрос – около 800 тыс. Запас вакантных площадей на качественных складских комплексах остается существенным, но, несмотря на это, девелоперы планируют продолжить ввод новых логистических комплексов в ближайшие годы. Об этом свидетельствует увеличение количества сделок с землей с последующим межеванием и планировкой территории. «Ряд собственников снимали земельные участки, выставленные на продажу. С рынка постепенно уходят активы, предлагаемые со значительным дисконтом. Восстанавливается спрос на земельные участки в 10–15 га. Наибольшее количество запросов поступает на участки в 1–2 га», – утверждает Владислав Нигматулин, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank. В целом рынок складских помещений уже сейчас оценивается экспертами как стабильный. Неубывающий объем предложения в перспективе вызовет стабилизацию цен и арендных ставок. И только в сегменте 3PL-услуг прогнозируются рост ставок на 5–10% в год и уход с рынка слабых складских операторов.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль