Квалинвесторы, не спешите!

48
Поинтересуйтесь у УК не только опытом инвестирования в объекты строительства, но и результатами выхода из них. Кто-то отлично умеет вкладывать деньги в недвижимость, но плохо – их возвращать.

Состоятельные частные лица могут и без управляющих инвестировать в недвижимое имущество, но если речь идет о крупных вложениях, то лучше все-таки прибегнуть к услугам профессионалов. Как показал кризис, управляющим проще разрешать конфликтные ситуации с застройщиками, чем разрозненным инвесторам. Обычно УК владеет весомой долей в строительном проекте, к тому же располагает собственным юридическим отделом и службой безопасности. И ее требования не удается просто игнорировать.

ПИФы, паруса и весла.
Чем больше вам покажут проектов, из которых управляющая компания выходила в кризис или до него, по-доброму или в результате конфликта, тем лучше. Желательно также, чтобы в заинтересовавшем вас фонде находилось сразу несколько объектов на разных стадиях реализации. Допустим, первый – на уровне котлована, у второго закончен монолит, а на третий оформлено свидетельство о регистрации. Когда объектов много, можно завершать их поэтапно, перебрасывая активы с одного на другой. С единственным же застрять намного проще. Это как яхта с одним только двигателем. Стоит ему сломаться, и приходится ложиться в дрейф. А если у яхты еще есть паруса и весла, то до берега вы все-таки доберетесь, пусть и медленнее.
Частные инвесторы обычно не столь глубоко погружаются в документацию фонда, как институциональные игроки. Даже весьма состоятельные «физики» приходят в ПИФы по принципу присоединения. Да и невозможно, если у фонда 50 или 100 пайщиков, каждому разложить все по полочкам. Все-таки ЗПИФ – в каком-то смысле вещь в себе, априори не очень подходящая для биржевой торговли. И я бы не советовал рассчитывать на досрочный выход из фонда путем продажи паев на бирже. Разумеется, можно будет попросить управляющую компанию свести вас с потенциальными пайщиками, которые выкупили бы ваш пакет. Но далеко не всегда и такая возможность имеется. Поэтому уже при покупке пая инвестор должен четко определить свой инвестиционный горизонт. Нельзя задействовать, скажем, годовые деньги для пятилетних проектов.
Даже если частный инвестор попал в категорию квалифицированных, но не имеет опыта работы с фондами недвижимости, я бы посоветовал ему начать с ПИФов, для неограниченного круга лиц. Пусть их возможности уже, зато и риски ниже. И если вам понравится работать с выбранной УК, если сойдется ваше мировоззрение, то в дальнейшем можно будет переложиться в фонды для квалинвесторов.
Правила фондов, которые регистрируются в ФСФР, обычно написаны под копирку, поскольку основаны на типовом документе. Частному инвестору лучше запросить у управляющих внутренние правила, досконально регламентирующие работу фонда – например, процедуру входа в проекты и выхода из них, взаимодействие УК с пайщиками и застройщиками. В официальных правилах может указываться, что ПИФ инвестирует в многоэтажное жилье. Во внутренних документах должна быть детализация: точечное это строительство или нет, панельное домостроение или какое-то иное, какова доля застройщика в проектах. Если подобные документы отсутствуют, значит, УК еще не сталкивалась со всевозможными проблемами и наверняка ей предстоит собирать шишки, давно набитые другими участниками рынка.

Закон и логика. Хотелось бы обратить внимание на одну особенность российского законодательства. Если частное лицо покупает имущественные права на строящееся жилье за 1 млн рублей и продает за 1,5 млн, то необходимо заплатить только подоходный налог с разницы. А вот управляющая компания ЗПИФа дополнительно платит НДС, даже если ее пайщики – те же самые частные инвесторы. Может показаться, что доходность для них будет ниже, чем при прямых вложениях в строящуюся недвижимость. Но частично потери компенсируются каникулами по подоходному налогу – он уплачивается после погашения или продажи паев. Кроме того, напомню о рисках, которые возникают у частного инвестора при самостоятельном инвестировании в строящиеся объекты.
Законодатель освободил от НДС оборот вторичного жилья, но не сделал этого для первичного рынка. На мой взгляд, это нелогично. Основные инвестиции нужны застройщикам на стадии возведения недвижимости. И если мы хотим нарастить объемы строительства в стране, чтобы сделать жилье доступнее, то отмена или хотя бы снижение НДС для фондов недвижимости послужили бы хорошим подспорьем.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль