Юрьев день ипотеки

74
«Пилот». АРИЖК тестирует программу «Переезд» для проблемных ипотечных заемщиков из депрессивных регионов. Оптимизм в восприятии локальных рынков жилья поможет накопить агентству риски.

В середине марта Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) подписало договор с Тихвинским вагоностроительным заводом (ТВСЗ), дав старт пилотному проекту по переселению ипотечных заемщиков. Некоторые из них сегодня в патовой ситуации: взяв кредит на квартиру, люди оказались «закрепленными» в своем регионе залоговым жильем. При этом с регионами повезло не всем, многие территории впали в глубокую депрессию, стремительно сократились рабочие места. Покинуть бы город, но вот квартира с кредитом держит.

Госриэлтор. АРИЖК, казалось бы, нашло решение. В тихвинском проекте оно потренируется в повышении мобильности россиян. Идея простая – перекредитоваться: ипотечный кредит здесь, где работы нет, поменять на ипотечный кредит там, где она есть. Схема тоже несложная: сначала семья заемщика решает сменить место жительства. Подает документы в АРИЖК. И если с ними все в порядке, критерии соблюдены, агентство одобряет специальный заем. Человек трудоустраивается на новом месте, проходит испытательный срок и нарабатывает стаж для получения нового ипотечного кредита – в общей сложности это займет до полугода. За это время подыскивается жилье на новом месте. «Переездной» заем выдается на срок до двух лет. В течение первых 12 месяцев клиент вообще не платит по нему проценты, на второй год ставка составит от 9,5 до 11,5% годовых в руб­лях. Роль агентства в этой схеме – выдача займа в размере до 80% от стоимости «старой» заложенной квартиры и помощь в ее продаже.
Но не все простое гениально. Программа «Переезд» воспринимается неоднозначно. С одной стороны, она нацелена разрядить социальную напряженность для экономически уязвимой категории граждан. С другой – оставляет впечатление оторванности от реальности. Генеральный директор АРИЖК Андрей Языков подчеркивает, что агентство – фактически институт развития, и ему приходится принимать риски при разработке новых проектов. Главный риск «Переезда» – «тренд изменения цен» в течение года. Андрей Языков уверен, что он «минимизируется качественной оценкой и текущей рыночной ситуацией, цены уже полгода стабильны и в перспективе 12 месяцев сильно не изменятся». В программе заложено, что в первый год займа риск изменения цен АРИЖК берет на себя. Если квартира в течение этого времени не продается, и заемщик не передает ее взаимозачетом на баланс агентства, то в следующий год рискует уже он – придется доплачивать агентству из своего кармана. Все это время заемщик может пытаться продать квартиру самостоятельно. «АРИЖК всеми средствами стимулирует реализацию жилья заемщиком. Однако мы имеем развитую агентскую сеть, и в случае его отказа продавать квартиру в течение первых 12 месяцев в состоянии сделать это самостоятельно. Но мы не считаем это составляющей нашего бизнеса, а рассматриваем лишь как инструмент возврата инвестиций», – уточняет Андрей Языков. В случае если в агентство обратится заемщик из экономически деградирующего города, где уже упали цены на жилье, то, по словам Андрея Языкова, «его оценка будет невысокой и возможности переехать именно за счет рыночных механизмов – гораздо меньше». Собственно, здесь программа и спотыкается. Гендиректор АРИЖК апеллирует к правительству: «Оно ведет разработку отдельных программ для переселения моногородов, основанных не на рыночных, а на дотационных механизмах». Если же проблемы на локальном рынке недвижимости возникнут уже после выдачи займа агентством, АРИЖК примет неликвидные метры на свой баланс и дальше будет решать, что с ними делать. Например, в агентстве не исключают передачу такого жилья в муниципальный фонд с дальнейшим коммерческим наймом. Но нужен ли местным властям этот балласт и будет ли пользоваться спросом у арендаторов дешевеющее жилье – ответы на эти вопросы очевидны. С нераспроданным жильем на своем балансе агентство начнет накапливать риски, масштаб которых будет прямо пропорционален объемам выданных займов под неликвидное жилье.
По словам Андрея Языкова, его коллеги «делали расчеты, и если трудовой мигрант воспользуется классическими ипотечными механизмами при приобретении нового жилья, то схема будет работать при разнице цен между регионами в 2,5 раза, а с использованием ипотечного страхования – в 8 раз (речь идет о сокращении первоначального взноса и страховании повышенных рисков, с этим связанных – «Ф.»). А это делает доступным переезд из моногорода пусть и не в столицы, но вполне реально в соседние, более успешные регионы». Страхование АРИЖК как залогодержатель производит от своего имени оптом. Благо у АИЖК есть собственная компания, которая принимает эти риски в перестрахование («Ф.» № 7).
В регионах цены на недвижимость разнятся, отличается и качество жилья. Хорошо, если на новом месте оно окажется дешевле, а существенная часть кредита на прежнем месте жительства уже погашена. Участник программы «Переезд» сможет купить большую по мет­ражу квартиру без дополнительного обременения. В противном случае ему придется брать новый, возможно, еще больший кредит, к которому прибавляются еще и проценты по займу от АРИЖК. И если в проб­лемном моногороде цены на недвижимость уже существенно упали, выехать из него даже по программе «Переезд» не светит, либо новоселье придется справлять в маленькой однокомнатной квартире взамен бывшей просторной. Кстати, про локальные рынки недвижимости: в Тольятти, по данным федерального портала «Мир квартир», средняя цена предложения за первый квартал 2010 года упала на 2,7% до уровня 27 тыс. рублей за квадратный метр. Риски в данном случае можно было бы диверсифицировать за счет обширной географии и активно предлагать программу «Переезд» в регионах с растущими рынками недвижимости, но АРИЖК будет сложно набрать и удерживать такой баланс по заемщикам – из благополучных регионов будут уезжать крайне неохотно и выборочно.

Ограниченный тираж. Пилот-проект сейчас реализуется с единственным партнером – группой «Ист» и входящим в нее Тихвинским вагоностроительным заводом. ТВСЗ – производство полного цикла с объемом инвестиций более $1 млрд и проектной мощностью 10 тыс. товарных вагонов в год. Площадь производственных помещений завода достигает 220 тыс. кв. метров. Запуск предприятия намечен на четвертый квартал 2010 года. На инвестиции в жилую застройку для заводчан группа «Ист» выделила $200 млн: до 2012 года тут построят 2775 квартир общей площадью 170 тыс. кв. метров. На завод собираются привлекать специалистов в первую очередь с профильных машиностроительных предприятий, где прошли массовые сокращения: из Ярославской области, Череповца, Тольятти, Елабуги, Набережных Челнов, Нижнего Тагила, Нижнего Новгорода, Ульяновска и Новоалтайска. Средняя ежемесячная зарплата на предприятии будет вполне сопоставима со стоимостью квадратного метра тихвинских новостроек, который сейчас оценивается в 32 тыс. рублей.
Из условий проекта вытекает, что участвовать в программе на первых порах смогут только безработные ипотечные заемщики-машиностроители, поскольку специалистам именно из этой отрасли предлагается перспективная работа на новом предприятии. Много ли таковых наберется даже для старта программы «Переезд»? АРИЖК не раскрывает количество ипотечных заемщиков в моногородах. «Пилотных» денег могло бы хватить на 1000–1500 заемщиков (заводу требуется около 3,5 тыс. человек). Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка комментирует бюджет программы: «1,2 млрд руб­лей – это объем инвестирования в 2010 году. В зависимости от полученных заявок в бюджете 2011-го мы предусматриваем другую цифру, но пока не могу сказать, какой объем средств поступит от АИЖК, какой объем финансирования будет выделен из федерального бюджета. В этом году наша задача – отработать механизм и показать, что он может тиражироваться». Александр Семеняка также уточняет, что сейчас «пилот» с ТВСЗ реализуется за счет собственных средств АИЖК, но, чтобы программа стала массовой, в нее необходимо привлечь дополнительное финансирование из тех жилищных программ правительства, которые сейчас разрабатываются.
Еще две серьезные проблемы предложенной АРИЖК программы – ее зависимость от конкретного крупного промышленного предприятия, с которым агентство планирует работать, и отсутствие дальнейшего бюджетирования. Не исключено также, что в следующих разовых проектах людям предложат переезжать из одного моногорода в другой, пусть и новый, перспективный. Агентство ведет переговоры для развития программы с компанией «Еврохим». Возможно, в скором будущем в «Переезде» следом за ТВСЗ появится и второй «соучастник». С 2006 года в Волгоградской области «Еврохим» разрабатывает Гремячинское калийное месторождение, и в ближайшей перспективе этому предприятию массово потребуются горняки. Строительство началось в чистом поле, и уже в 2009-м здесь был введен в строй первый поселок на 1000 жителей. Переговоры с «Еврохимом» находятся в зачаточном состоянии, и АРИЖК не готово озвучить ожидаемый бюджет совместного проекта.
Пока это все. И ждать от «этого всего» заметного повышения мобильности граждан и освобождения их от феодалов-моногородов рано. Но эксперимент имеет право на осуществление. Возможно, нынешние ограниченные траты избавят в будущем казну от более масштабных. В случае успеха проектом могут заинтересоваться банки федерального масштаба. По идее, они должны быть основной аудиторией «тихвинского шоу».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль