Свой дом дороже двух квартир

72
Жилье. В кризис на загородном рынке предлагается большое количество участков без подряда. «Ф.» выяснял, что сейчас выгодно – купить квартиру или построить собственный загородный дом.

Весь прошлый год популярные у горожан фантазии о собственном доме подогревались участниками рынка загородной недвижимости. Они предлагали участки без подряда, в том числе и в организованных коттеджных поселках. К такому предложению было неоднозначное отношение не только у покупателей, но и у профессионалов. «Участки без подряда ничем не изменили загородный рынок, разве что испортили его репутацию, – сетует директор по маркетингу «Родекс групп» Армен Маркосян. – Многие люди «обожглись» на таких участках и начали ругать загородный рынок в целом. Этот рынок – комплексное освоение земель, поселки единой концепции, проекты с коммерческой социальной инфраструктурой и коммуникациями, а участки без подряда – это «Шанхай». Зачастую непонятно даже назначение земель». Тем не менее, в период кризиса половина всех сделок на загородном рынке в Подмосковье проходила именно по участкам без подряда, притом что до кризиса подобные предложения были единичными. Эти сделки позволили выжить многим «девелоперам-загородникам». По стандартной схеме они приобретали земли за свой счет, но прокладку коммуникаций и строительство даже первой очереди коттеджей вели уже на заемные средства. Соответственно, с началом кризиса и замораживанием продаж единственным ликвидным активом стали их собственные земли.
На радость покупателей участки без подряда остаются приоритетным форматом до сих пор. Руководитель отделения загородной недвижимости «Варшавское» компании «Инком-недвижимость» Наталья Белова уточняет: «В начале февраля 2010 года к активной продаже предлагалось 348 поселков: 49% объектов в предложении это коттеджи, 36% – участки, 14% – таунхаусы и лишь 2% – малоэтажные жилые комплексы. Основной реальный спрос распределяется между участками без подряда и коттеджными поселками эконом-класса высокой степени готовности – 48 на 50%. Покупатели участков без подряда в декабре 2009-го – феврале 2010-го интересовались преимущественно западным и северным направлениями Подмосковья – в совокупности 64%. По удаленности – 61% в пределах Московского малого кольца. 75% спроса пришлось на эконом-класс». Большинство покупателей участков без подряда рассматривают этот продукт явно не как вложение средств, поскольку назвать его выгодным сложно. Управляющий партнер компании «Миэль – загородная недвижимость» Владимир Яхонтов считает, что даже вклады в банках выгоднее, чем покупка загородной недвижимости в инвестиционных целях. Получается, берут для себя –  для будущего строительства собственных домов. И если это зона ближнего Подмосковья (до 30 км), то для альтернативного городскому проживания, а в среднем (до 60 км) и дальнем поясах Московской области – для дачного строительства.
Что касается стоимости земли, то аналитики компании Blackwood приводят следующие данные на начало 2010 года: в пределах 15 км от МКАД сотка в среднем стоит $12600, на удаленности от 15 до 50 км цена варьируется в диапазоне от $6000 до $9500, свыше 50 км средняя отметка – не более $1750. То есть стоимость участка в 6–8 соток в ближайшем Подмосковье может быть сопоставима с ценой однокомнатной квартиры здесь же в области.
Кризис умерил аппетиты покупателей как относительно размеров участков, так и площадей домов. Владимир Яхонтов отмечает, что еще год назад покупатели почти не рассматривали наделы площадью 6–8 соток, предпочитая 10–15. Девелоперы и риэлторы, в свою очередь полагали, что небольшой формат и вовсе уйдет с рынка, как немассовый и непопулярный продукт. Теперь он стал самым продаваемым товаром. То же самое произошло и с размерами домов. До кризиса жилье площадью до 150 кв. метров почти не предлагалось. А отношение к таунхаусам вообще было скептическим – маленькая площадь, небольшой участок. Теперь это один из наиболее востребованных продуктов.

Дела земельные. Сейчас большинство выставляемых на продажу участков без подряда имеют статус земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным дачным строительством, треть предложения – земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Если участок приобретается в процессе перевода из одной категории в другую, покупатель должен понимать, что процедура занимает от полугода до года, и все это время строить что-либо или подводить коммуникации рискованно. Разница в цене на участки до и после перевода в статус ИСЖ может составлять около 25%. Но, например, руководитель рабочей группы по земельным отношениям Российского союза строителей Алексей Алмазов не рекомендует здесь экономить: «Не стоит зариться на земли, которые не значатся ни в категории ИЖС, ни в разряде «земля сельскохозяйственного назначения». Не стоит верить девелоперам и продавцам, которые предлагают заключить так называемый предварительный договор, и к моменту оформления прав на землю перевести ее в нужную для проживания категорию». Предложение земель пашен, промышленного назначения, лесного или водного фондов лучше вообще не рассматривать – в лучшем случае их перевод растянется на год да и то, если у девелопера есть сильный административный ресурс. Но и после этого освоение такого участка будет рискованным. Алексей Алмазов добавляет: «Сейчас меняется законодательство, и многие девелоперы, которые пользовались его несовершенством, будут испытывать трудности с реализацией участков, особенно это касается земель сельхозназначения». На рынке много случаев незаконной подмены категории земли.

Мы строили, строили… До кризиса застройщики на загородном рынке закладывали рентабельность 30–40%, сейчас они согласны работать за 10–15%. Но даже при таких условиях находится достаточно граждан, желающих строиться самостоятельно, полагая, что девелопер дополнительно «наварит» на строительных материалах и коммуникациях. Покупатель участка без подряда, как правило, растягивает себе удовольствие на один год и более, даже если имеет уже полностью оформленный участок. Сначала ему необходимо разобраться с коммуникациями. В лучшем случае участок без подряда приобретается в частично заселенном коттеджном поселке, а электричество, вода, канализация и газ проходят по границе участка – подобное предложение изначально стоит значительно дороже. Если покупателю самому придется подключаться, то расценки будут сильно зависеть от местных монополистов. Армен Маркосян оценивает подвод коммуникаций следующим образом: подключение к газу – 400–800 тыс. руб­лей, электричество – 200–500 тыс. рублей, канализация и вобоснабжение – 100–300 тыс. рублей. Кроме того, покупатель может попасть во «временную яму», дожидаясь, когда соседние участки будут раскуплены и на них появятся заинтересованные в коллективном подключении собственники. В противном случае коммуникации будут даже не золотыми, а платиновыми. Преимущество опять на стороне организованных и построенных поселков, где подключение происходит «оптом» и обойдется дешевле. Алексей Алмазов полагает, что и строительно-монтажные работы при комплексной застройке будут дешевле и составят только 10–15% цены объекта против 50% в случае частного строительства.
По технологиям строительства наибольшей популярностью в эконом-классе сейчас пользуется деревянное домостроение – клееный брус, оцилиндрованное бревно и так называемые «массивные деревянные стены» (Massiv-Holz-Mauer). Возводятся такие дома максимум за 2–3 месяца при низкой стоимости квадратного метра общей площади – 15–20 тыс. рублей в «стандартной комплектации». Есть индивидуальные, есть серийные проекты. Каменные дома в силу отечественного менталитета пользуются большей популярностью. Но это относится в первую очередь к традиционным технологиям – кирпичное, блочное и монолитное домостроение. Ряд современных технологий, например, «несъемная опалубка» воспринимается пока в штыки – мол, не хочется жить в «домике из пенопласта». Несмотря на то, что эти технологии пришли с Запада и нашими застройщиками выкупается полностью все производство, многое зависит от качества монтажа самого объекта, которое пока у многих, увы, страдает. «Коробки» таких домов могут обходиться частному заказчику в 10–20 тыс. рублей за квадратный метр. Наиболее дорогая технология – это традиционный кирпич, он же считается и самым долговечным. Кирпичный дом может простоять до 150 лет, но и строить его будут год-полтора, если только на участке не будет работать большая бригада китайских каменщиков. В качестве более дешевой альтернативы кирпичу многие используют пенобетонные блоки, которые позволяют сэкономить на строительстве «коробки» в 1,5–2 раза. Таким образом, строительство деревянного дома площадью 100–300 кв. метров может обойтись в несколько миллионов рублей, а аналогичного кирпичного или бетонного (блочного) в 3–5 млн минимум. Получаем к стоимости участка еще одну простенькую одно-, а то и двухкомнатную квартиру уже в Москве. Кроме того, собственную стройку придется контролировать самому, освоить строительные технологии – стать прорабом и сметчиком в одном лице, иначе обманут.
Если не хватает денег на покупку участка или строительство, то сегодня лучше прибегнуть к потребительскому кредиту. Воспользоваться ипотекой под залог земли так же сложно, как взять кредит под новостройку. Наталья Белова свидетельствует: кредитование земельных участков не было поставлено на поток даже до кризиса. Сейчас ипотечные программы есть только у Сбербанка и только с проверенными девелоперами. Застройщики же, в свою очередь, вынуждены прибегать к программам рассрочек. Директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов надеется на запуск новой программы Транскредитбанка для граждан, желающих приобрести земельные участки в Подмосковье. Программа будет финансироваться за счет средств ЗПИФа «Земельная ипотека», а инвесторами фонда выступят НПФ.

 

Свой дом дороже двух квартир

 

Свой дом дороже двух квартир

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль