Григорий Куликов: «Сейчас падают цены только на несбыточные мечты»

77
Интервью. Основной владелец холдинга «Миэль» Григорий Куликов объяснил «Ф.», почему ошибаются аналитики рынка недвижимости и рассказал, что отношения с банками постепенно налаживаются.

Григорий Львович, «Миэль» строит район «Аванград» в Омске. В какой стадии находится проект?
– Сейчас построен и сдан в эксплуатацию первый дом площадью 17,5 тыс. кв. м. Общая площадь застройки района составляет более 1 млн кв. м. По этой причине «Аванград» даже получил статус макро­района, хотя такого слова в российском градостроении раньше не было, можно сказать, мы его придумали. Название было выбрано также не случайно: «Авангард» – любимая хоккейная команда в Омске, поэтому для нас было важно, чтобы название района было созвучно именам, близким и понятным для местных жителей, нежели какое-то очередное англоязычное название. Мы вошли в этот проект в начале 2008 года, после почти полугодичных переговоров, став 90-процентными акционерами. К тому моменту проект находился в стадии «долгостроя» – был почти «поднят» первый дом, проведена часть монтажных работ, но в целом это все представляло собой, если можно так выразиться, бельмо в центре города. Войдя в проект, мы сразу же реанимировали стройку, и железобетонная конструкция, которая было «замерзла» в центре Омска, вскоре перестала раздражать городское начальство и простых граждан. Сегодня первый дом не только достроен, но в нем даже продано более 80% квартир. Идет активное строительство двух следую­щих домов площадью 21 тыс. кв. м, и на стадии проектирования находятся еще два корпуса площадью 29 тыс. кв. м, возведение которых планируется начать в 2010 году.
Пересмотрены ли какие-то параметры проекта в связи кризисом?
– Нами была проведена полная реконцепция района, которая в январе нынешнего года была утверждена на слушаниях в Градсовете. В связи с кризисом мы оптимизировали соотношение площадей квартир разных классов в проекте, а также их характеристики. Кроме того, решили как можно скорее насытить район социальной инфраструктурой, поэтому уже проектируем детский сад и поликлинику, а в построенном доме начинают функционировать продовольственный магазин, аптека и  «служба нянь».
Сколько вложено денег в проект? Какова схема финансирования?
– Общий объем инвестиций к настоящему моменту составил 1,2 млрд рублей. Они состоят из трех частей: первая – вхождение в капитал проекта, вторая – строительство первых домов и третья – строительство и развитие коммуникаций для всего макрорайона. В общей сложности в проект предстоит вложить порядка $1 млрд. Конечно, речь не идет о вложении собственных средств холдинга. Мы планируем привлечь заемное финансирование, используем денежный поток от реализации квартир.
Кто сейчас основной кредитор проекта?
– На данном этапе – это МДМ-банк. Все его инвестиции полностью освоены. Сейчас стройка финансируется в основном  за счет доходов от продаж квартир.
По каким ставкам банки готовы сейчас кредитовать девелоперов?
– Хорошие ставки сейчас – это примерно 16–18% в рублях и 12–14% – в иностранной валюте. Но еще нередки и более высокие – до 20% годовых в долларах.
Но в целом отношение банков к игрокам отрасли меняется?
– Да, последние три месяца банки уже действительно по-другому смотрят на наш рынок. Если в конце прошлого года у банкиров, да и у всего делового сообщества был массовый психоз, а в первом полугодии 2009-го со строительным сектором никто не хотел разговаривать, то с наступлением третьего квартала многие банки снова стали присматриваться к девелоперам. Три-четыре месяца, за которые рубль укрепился, плюс несколько месяцев относительно стабильной ситуации в новых экономических реалиях возымели некий успокоительный эффект. Банкам, которые сумели накопить достаточную ликвидность, необходимо что-то делать с деньгами, нужно кого-то финансировать. Кроме того, все мы помним, что «сверху» прозвучала команда финансировать реальный сектор. Строительство – это самый что ни на есть реальный сектор.
Квартиры в первом доме макрорайона «Аванград» продаются по цене 31 тыс. рублей за метр. За счет чего была установлена такая невысокая цена?
– Большую часть объема в первом доме мы продали с нулевой маржой. В нынешних условиях мы не могли себе позволить не продавать вообще, поскольку, как я уже говорил, в первом полугодии о банковском финансировании можно было лишь мечтать. Нам необходимо было достроить этот дом и сдать. В этой ситуации мы думали не о прибыли от продажи каждой отдельно взятой квартиры, а о том, как нам обеспечить определенный денежный поток, необходимый для исполнения обязательств. По сути, мы работали на дальнейшую капитализацию проекта. Кроме того, среди всех российских городов-миллионников жилье в Омске – самое доступное по цене.
Теперь будете повышать цены?
– Мы их уже повысили. Сейчас средняя цена реализации в этом районе составляет примерно 37 тыс. руб­лей за квадратный метр. Если в первом полугодии мы продавали жилье, которое только достраивалось, то сейчас реализуем квартиры в доме, в окнах которого уже горит свет, произведена отделка помещений, и все готово для проживания. Вполне логично, что оно и стоит дороже.
Расскажите о проекте гостиницы в Сочи.
– Примерно за полгода до объявления Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014 года мы приобрели два земельных участка. Обе эти площадки ориентированы на гостиничную недвижимость – одна в центре города, другая – в районе Красной Поляны. Сейчас проекты находятся в стадии «бумажного» девелопмента, и до следующего лета выходить на стройку мы не планируем. За это время нам необходимо принять решение: либо уходить из проекта и «фиксироваться», либо строить, найдя соинвестора или привлекая заемное финансирование. Мы не собираемся строить отели целиком и полностью на собственные средства – таких сумасшедших среди наших коллег сейчас, наверное, не отыскать!
Алексей Чувин, экс-директор управления финансирования строительных объектов Сбербанка, несколько месяцев назад заявил, что осенью из-за эффекта накопленной просрочки банки начнут реализовывать заложенную недвижимость, а девелоперам придется это делать из-за нехватки ликвидности, что обрушит цены на недвижимость. Алексея Чувина уволили, осень наступила, сбывается ли его прогноз?
– Алексей Чувин заявил не совсем это. Мы больше шести лет являемся заемщиками Сбербанка, и, конечно, я в тот момент потрудился позвонить ему и спросить, что же он на самом деле сказал. Как мне объяснил Алексей, он относил эти соображения исключительно к коммерческой недвижимости, но, к сожалению, журналисты вырвали его слова из контекста, а дальше это высказывание было растиражировано. К жилью его слова не относились. Но по жилью такой прогноз и не сбылся бы – на протяжении последних четырех-пяти месяцев цены находятся в состоянии нулевого дрейфа. Если говорить о московском регионе, то здесь они стабильны, в других же возможны небольшие колебания. Но снижения цен мы не наблюдаем. Существует традиционное заблуждение: аналитики сообщают, что цены на недвижимость снизились, скажем, за месяц на столько-то процентов, из чего делается вывод, что цены падают. Надо понимать важную вещь – аналитики имеют возможность исследовать исключительно цены предложения, а не реальных сделок. Сейчас в Москве на вторичном рынке представлено порядка 45 тыс. квартир, а в течение последнего года ежемесячно заключается не более 5 тыс. сделок. При этом рыночная цена – это цена, по которой происходит сделка, а не цена, которую выставляет за свою квартиру вставший не с той ноги или витающий в облаках продавец. Я могу уверенно заявить, что эти 5 тыс. сделок реально происходят в массиве из 10 тыс. предложений нижней ценовой категории. Возьмем, к примеру, двухкомнатную квартиру в спальном районе Перово. На рынке таких квартир, условно говоря, сто. За прошлый месяц продано десять, а рассматривали люди двадцать. Эти двадцать рассматриваемых квартир – самые дешевые из всего объема предложения. Остальные 80% предложения – это фантазии продавцов. Получается, что сейчас снижаются цены только на несбыточные мечты продавцов. А в тех 20% рынка, в которых реально происходят сделки, цены остаются прежними.
Каково в целом финансовое положение «Миэль»?
– Устойчивое. К примеру, коэффициент текущей ликвидности (отношение текущей стоимости активов к объему краткосрочных обязательств) в середине 2008 года составлял в среднем по холдингу 2,8, а на сейчас – 2,6. Обязательств у нас стало существенно меньше – с июня 2008 года мы уменьшили свою долговую нагрузку в 2,7 раза, погасив кредиты. Активов, которыми сегодня располагает холдинг, вполне хватит, чтобы рассчитаться по краткосрочным обязательствам. С этой точки зрения, устойчивость сегодня незначительно хуже, чем год назад. Что касается долгосрочных обязательств, то через год-полтора стоимость наших активов, я думаю, будет выше, поэтому обязательства, срок выполнения которых наступит к тому моменту, будут корреспондировать с ними.
Что касается кризиса, то я еще месяца полтора назад объявил сотрудникам своей компании, что он закончился. Кризис – это некий переход от того, что было, к тому, что стало. В этом смысле кризис уже закончился: рубль укрепляется, инфляция в последние несколько месяцев находится на нулевой отметке, цены на нефть тоже растут. В целом, это явно указывает, что собственно падение закончилось. Кроме того, очень важно, что люди уже привыкли жить в новых условиях. Это уже не кризис – это нормальная жизнь в нынешних условиях. Полтора года назад жизнь тоже была нормальная, но «жирная», а сейчас – просто нормальная.
Пойдет ли кризис на пользу стране?
– Уже пошел. Кризис – это как контрастный душ, который имеет тонизирующий и отрезвляющий эффект. Он отрезвил многих людей, которые увлеклись, потеряли связь с реальностью. Рано или поздно это должно было произойти. Кто ожидал этого кризиса, кто был к нему готов, а кто нет – это уже вопросы философские. Но те, кто были готовы лучше всех, сегодня отлично себя чувствуют, те, кто не совсем зарвались – как минимум живы и здоровы, ну а у некоторых действительно большие проблемы.
Изменилась ли стратегия вашей компании под влиянием кризиса?
– Естественно. Во-первых, мы жестко и достаточно оперативно поработали над снижением издержек. Выявили и избавились от излишеств. Пришлось отказаться даже от каких-то проектов, которые излишествами не являлись, но были не слишком актуальны на данном этапе развития компании.
От чего именно?
– Отказались от венчурных проектов. Мы не начали какие-то стройки, которые могли бы начать, а какие-то вынуждены были приостановить из-за недостатка текущего финансирования. Как я говорил, финансирование практически целый год было недоступным. Сейчас это окошко приоткрывается, но это отнюдь не означает, что банки готовы раздавать деньги направо и налево. Они ведь тоже постояли под холодным душем. Часть кредитных организаций, набравшая большое количество плохих активов, должна сначала разобраться со своими проблемами, а уже потом заниматься выдачей новых ссуд. Тем не менее, наш холдинг все свои обязательства выполнит – и по проектам, и по обязательствам перед банками.
Когда, на Ваш взгляд, закончится рецессия в мире?
– В начале октября я побывал на выставке Expo Real в Германии и никакой рецессии вообще не заметил! Участники и посетители, больше половины которых представляли Германию, находились в исключительно благостном настроении, обсуждали новые проекты и вопросы финансирования. Деньги в Европе сейчас, как мы знаем, исключительно дешевые, и в хорошие проекты инвесторы готовы входить. Правда, эти же инвесторы чуть ли не хором заявляют, что в Россию пока не собираются, планируют подождать еще год. Это тоже правда жизни – европейские инвесторы пока не интересуются проектами у нас. Сейчас их основные интересы сосредоточены в Европе. Хотя после кризиса они, конечно, тоже несколько по-другому рассматривают ожидаемую доходность и структуру спроса.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль