Ипотека жива

43
Жилье. Банкиры начинают понемногу снижать ставки. Условия, правда, остаются жесткими. В ипотечные дела намерено вмешаться государство, оно вновь обещает сделать покупку жилья доступной.

В апреле (№ 15–16) «Ф.» оценивал, насколько должна подешеветь недвижимость, чтобы при текущих ставках ипотека уложилась в докризисный уровень расходов заемщика. Получилось – на 23% в рублях по сравнению с июлем 2008-го. Некоторые аналитики полагали, что падение до этих уровней возможно уже нынешним летом. Но они, похоже, поспешили с прогнозами. По данным Российской гильдии риэлторов на 1 июня, средняя цена предложения на вторичном рынке в Москве снизилась до 170,2 тыс. рублей за кв. метр, или на 3,68% в сравнении с докризисной отметкой, заложенной в расчеты «Ф.». Более обнадеживающие оценки приводит аналитический центр «Миэль» – 163,5 тыс. рублей (минус 7,47%, по расчетам «Ф.»). «Основная коррекция цен позади, однако с учетом низкой активности в летние месяцы незначительные изменения возможны, – полагает гендиректор центра Владислав Луцков. – С приходом осени (при условии повышения интереса к рынку жилья) цены стабилизируются, и до конца года значительного их изменения, скорее всего, не будет».

Ставки вниз. Но это слова риэлторов, заинтересованных в росте. Реальные же сделки могут заключаться с хорошим дисконтом к их оценкам. Возможно, основная фаза падения на рынке недвижимости действительно позади. Однако движение к «точке возврата» наметилось с другой стороны. В мае впервые с начала кризиса средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизилась. По данным ЦБ, ее значение составило 14,6% годовых (на 0,3 п. п. меньше, чем в апреле). А вот некоторые частные примеры. Газпромбанк уменьшил ставки при покупке квартир на вторичном рынке на 0,5–1 п. п. в рублях и на 0,5 п. п. в валюте. «Дельтакредит» по отдельным продуктам – на 0,5–1,5 п. п. и 1–1,5 п. п. соответственно. Банк Москвы удешевил долларовое кредитование на 1 п. п., хотя рублевая ипотека в нем подорожала на 2 п. п. Оргрэсбанк опустил ставки на 2 п.п. в долларах и на 1 п. п. в евро.
Снижение может быть обусловлено как внутренним курсом банка на «потепление отношений» с заемщиком, так и появившимся доступом к более дешевым деньгам, полагает директор департамента маркетинга «Фосборн Хоум» Виктор Афонин. Кроме того, даже с учетом коррекции у многих операторов проценты по кредитам остаются на высоких отметках, а ведь еще необходимо учитывать комиссии, их сопровождающие. Ставки снижают те банки, кто намерен продолжать активную работу на ипотечном рынке, говорит финансовый директор банка «Дельтакредит» Елена Кудлик. Впрочем, признать уменьшение процентов по ипотеке трендом пока нельзя. Во-первых, слишком дорогое и сложное сегодня фондирование у банков. Во-вторых, риски по-прежнему остаются плохо управляемыми. Некоторые банкиры склоняются к ужесточению условий. К примеру, «Уралсиб» приостановил программы кредитования покупки жилья на первичном рынке, а по вторичному ставки выросли пропорционально удорожанию пассивов, рассказывает руководитель департамента маркетингового анализа и контроля качества банка Михаил Воронько.

Кто выдает. Реальным ипотечным кредитованием занимаются 7–15 банков, в лидерах – государственные «Сбер» и ВТБ24. «Принято считать, что деньги на покупку жилья выдают в основном госбанки, однако неплохие предложения поступают и от частных кредитных организаций», – свидетельствует Виктор Афонин. По словам начальника отдела оценки рисков ипотечного брокера «Ипполит» Сергея Пустовалова, до кризиса основной объем сделок (около 70%) клиенты этого брокера заключали с Городским ипотечным банком, сейчас ссуды выдают, в основном «Дельтакредит» и родственный ему «Сосьете Женераль». Сделки со «Сбером» единичны из-за жестких требований к заемщикам. «Клиент, рассчитывающий взять в Сбербанке 15-летний кредит на 4 млн руб­лей под 13,25% годовых, должен иметь зарплату, подтвержденную по форме 2-НДФЛ, в размере 110 тыс. рублей. К тому же ему придется найти двух поручителей с аналогичной суммой дохода», – перечисляет Сергей Пустовалов. Некоторые другие операторы продолжают принимать справку о доходах по форме банка. «Понятно, что найти клиента с «серой» зарплатой в 140 тыс. рублей гораздо проще, чем трех с «белыми» доходами в 110 тыс.», – резюмирует эксперт. «С конца апреля мы наблюдаем оживление на рынке ипотеки, – говорит Елена Кудлик. – До прошлогодних объемов далеко, но очевидно, люди почувствовали уверенность в завтрашнем дне и стали строить долгосрочные планы».

Счастье близко. По крайней мере, эта мысль прослеживается в высказываниях чиновников, изобретающих меры по поддержке ипотеки. Чего стоят одни только высказывания помощника президента по экономическим вопросам Аркадия Дворковича, который упомянул про возможность регулирования ставок с помощью государственного финансирования. Есть и конкретные ориентиры – 11–15% годовых. «Движение ставок ниже 15% стимулирует развитие ипотеки. Но, чтобы это было реализовано на практике, банки должны иметь доступ к дешевым ресурсам», – отмечает зампредседателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Евгений Чепенко.  Либо государство само начнет субсидировать ставки. Об этом собственно и речь.
Программа субсидирования для граждан, покупающих по ипотеке жилье эконом-класса, как раз разрабатывается. «Рассчитываем, что она заработает до конца года, и уже в 2009-м стимулирует платежеспособный спрос населения», – говорит заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. Детали программы пока не известны. Формы субсидирования могут быть разные, например, в Новосибирске ипотечный кредит предоставляется заемщику на рыночных условиях, а затем он получает компенсацию. Это позволяет не замыкаться на фондировании и сохранять рыночный механизм развития ипотеки, комментирует Евгений Чепенко.
Тем временем АИЖК запускает другой пилотный проект, в рамках которого агентство попытается убить сразу двух зайцев: решить проблему незавершенного строительства и поддержать ипотеку в сегменте первичного жилья. Коммерческие банки смогут получить обеспеченные залогом целевые займы под 12–15% годовых. Эти средства они пустят на завершение строительства и кредиты частным лицам. Выкуп нереализованных помещений возьмет на себя Фонд содействия развитию жилищного строительства. Под проект уже зарезервировано 1,2 млрд. «Если государство начнет предоставлять средства, мы с удовольствием будем участвовать в его программах по той цене, которая будет установлена, просто за комиссионное вознаграждение», – говорит Александр Николашин, председатель правления Московского кредитного банка (недавно банк ввел программу кредитования на строящееся жилье).
Подключился к ипотечной проблеме и ЦБ, который вроде бы готов кредитовать банки под закладные. Соответствующий проект сейчас находится в стадии разработки, отмечает Елена Кудлик («Дельтакредит» входит в рабочую группу по подготовке документа). «Механизм откроет банкам дополнительный источник финансирования, благодаря которому они смогут привлекать средства ЦБ на хороших условиях, использовать их для выдачи новых кредитов и поддержать, таким образом, спрос на жилье», – обнадеживает она. «Идея интересная, у банков пропала бы необходимость тратить время на «переупаковку» закладных в облигации», – говорит зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. Но для регулятора эта схема неудобна: он должен выстроить целую инфраструктуру, включив в нее, как минимум, депозитарии, в которых будут храниться закладные, и агентов, отслеживающих наличие положенных записей и качество ипотечных кредитов. Естественно, при запуске такой схемы ЦБ рискует.
Сегодня кредитным организациям доступен иной механизм рефинансирования ипотеки в ЦБ, о котором уже упомянул Руслан Исеев – репо облигаций с ипотечным покрытием, обеспеченных поручительством АИЖК. «Это позволяет привлечь сравнительно дешевые деньги сроком до одного года. Такой инструмент интересен небольшому количеству банков, у которых есть проекты для вложения краткосрочного капитала», – комментирует старший юрист компании «Авакян, Туктаров и партнеры» Дмитрий Соболев. В марте участником «пилота» по секьюритизации пула ипотечных кредитов путем выпуска таких облигаций стал МБРР. Сейчас аналогичную возможность с АИЖК обсуждает Абсолют-банк. Если агентство одобрит объем ссуд, который интересен банку (сумма и сроки сделки не раскрываются – «Ф.»), проект будет реализован, говорит директор департамента по работе с партнерами «Абсолюта» Елена Воронина.
«Долгосрочным источником финансирования может стать продажа этих облигаций инвесторам», – уверен Андрей Семенюк и вспоминает в связи с этим про деньги будущих пенсионеров. Госдума уже приняла, а Совет Федерации одобрил закон, который расширяет инвестиционные возможности ВЭБа по управлению пенсионными накоплениями россиян. С 1 ноября он вправе вкладывать средства «молчунов» в ипотечные ценные бумаги, в том числе не обеспеченные гарантиями государства. Сейчас ВЭБ управляет примерно 450 млрд пенсионных рублей. После того, как правительство утвердит новую инвестдеклацию фонда, станет ясно, сколько из этой суммы, пойдет на ипотеку.

Назад в 2008-й. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, уже в 2010 году объемы ипотечного кредитования должны приблизиться к прошлогодним уровням и составить 610 млрд руб­лей. Чересчур оптимистично, возражают банкиры. «Сейчас мы находимся в точке, после которой рынок с одинаковой вероятностью может начать восстанавливаться либо стагнировать», – отмечает Михаил Воронько. Для восстановления ипотечного рынка необходимо, чтобы стабилизировалась ситуация в экономике. Это позволит снова адекватно оценивать платежеспособность заемщика, говорит Руслан Исеев. А до тех пор банки будут устанавливать «заградительные» условия выдачи кредитов, считает он.

 

 

Условия по ипотечным кредитам

Банк

Кредит

Минимальный возраст заемщика

Минимальный первоначальный взнос, %

Ставка в руб., %

Ставка в $, %

Cрок кредита, лет

Комиссия при выдаче (% от суммы кредита)

Другие комиссии

Сбербанк

«Ипотечный»

21

30

13,5–16

-

5–30

2% (но не менее 500 руб. и не более 5000 руб.)

-

«Ипотечный +»

21

30

13,25–15,75

-

5–30

«На недвижимость»

21

30

15,5–16

-

5–30

«Молодая семья»

21

20

13,5–15,5

-

5–30

ВТБ24

На приобретение квартиры на вторичном рынке

21

30

15,1–16,6

11,1–13,85

5–50

1,5 (но не менее 40 тыс. руб. и не более 120 тыс.руб.) или 20 тыс. руб. при размещении первоначального взноса во вклад

1200 руб. за рассмотрение заявки

С переменной ставкой

21

30

14,1–14,6 первый год, затем ставка рефинансирования ЦБ + 3–3,5 п. п.

-

5–50

Газпромбанк

На приобретение квартиры на вторичном рынке

25

30–40

17–17,5

13–13,5

1–25

0,85 (но не менее экв. 10 тыс. руб. и не более экв. 50 тыс. руб. )

2100 руб. за повторное рассмотрение заявки

На улучшение жилищных условий

25

30–40

18–19 (17–17,5 – после погашения части кредита)

14–14,5 (13–13,5 – после погашения части кредита)

1–25

На приобретение квартиры в строящихся домах

25

30–40

18–19 (до госрегистрации залога), 17–17,5 (после)

14–14,5 (до госрегистрации залога), 13–13,5 (после)

1–25

Под залог имеющейся квартиры

25

30–40

21

16

1–10

Банк Москвы

На приобретение квартиры на вторичном рынке

21

40

22,5–23,5

16–17

3–30

1 (но не менее экв. 15 тыс. руб. и не более экв. 60 тыс. руб.)

2% (от суммы погашения) за досрочное погашение в первые 6 мес.

На приобретение жилого дома (коттеджа, таунхауса)

21

40

22,5–23,5

16–17

3–30

На приобретение жилья под ипотеку имеющегося жилого помещения

21

-

23–24

16,5–17,5

3–30

На рефинансирование ипотечного кредита Банка Москвы

21

-

22,5–23,5

-

3–30

На рефинансирование ипотечных кредитов

21

-

24–25

17,5–18,5

3–30

До регистрации ипотеки в пользу банка: 2% (от суммы погашения) за досрочное погашение без ограничения по сроку. После: 2% (от суммы погашения) за досрочное погашение в первые 6 мес.

Альфа-банк

На приобретение квартиры на вторичном рынке

21

30

20,6–24

14,4–18,6

5–25

1 (но не менее 25 тыс. руб. и не более 70 тыс. руб.)

200 руб. ежемесячно за ведение счета

На приобретение дома (коттеджа)

21

40

22,1–24,8

15,9–19

5–15

На рефинансирование ипотечного кредита

21

-

21,6–24,3

15,4–18,5

5–15

«Private ипотека»

21

30

20,6–24

14,4–18,6

5–25

Юникредитбанк

На приобретение квартиры на вторичном рынке

21

30

На выбор1

На выбор2

1–20

1,5 (но не менее 9 тыс. руб./$400 и не более 100 тыс. руб./$4000)

1% (от суммы погашения, но не менее 30 тыс. руб./$1300) за досрочное погашение в первые 12 мес.

На приобретение жилого дома (коттеджа, таунхауса)

21

30

На выбор3

На выбор4

1–20

Под залог имеющейся квартиры

21

-

На выбор5

На выбор6

1–10

Райффайзенбанк

На приобретение квартиры на вторичном рынке

24

30

20

-

1–20

1.5

-

На приобретение недвижимости под залог имеющегося жилья

24

-

20

-

1–20

5

На любые цели под залог имеющегося жилья

24

-

21,5

-

1–15

5.5

Росбанк

На приобретение жилья на вторичном рынке

20

40

17–19

-

1–25

-

-

На первоначальный взнос под залог квартиры

20

-

17–18

-

1–15

На приобретение недвижимости под залог квартиры

20

-

17–18

-

1–15

Нецелевой кредит под залог квартиры

20

-

20–25

-

1–5

Уралсиб

На приобретение квартиры, жилого дома

25

40-50

19–19,5 (18–18,5 – для отдельных категорий заемщиков)

17–18 (16–17 – для отдельных категорий заемщиков)

3–7

1,5 (но не менее 10 тыс. руб./$400 и не более 60 тыс. руб./$2400)

около $60 за аренду ячейки на 1 мес.

Сосьете Женераль Восток

На приобретение квартиры

23

30

16,75–18,25

11,5–12,75

1–25

1 (но не менее 9 тыс. руб./$360 и не более 30 тыс. руб./$1200)

400-3000 руб. ежегодно за обслуживание счета

На приобретение коттеджа (земельного участка)

23

50

17,25–18,25

12,5–13,5

1–25

На рефинансирование

23

30

16,75–18,25

11,5–12,75

1–25

Абсолют банк

«Выгодная ипотека»

21

30

13,5–20,5

-

1–25

1

-

«Готовое жилье»

21

40

28–29

24-25

1–25

1200 руб., $40 за повторное рассмотрение заявления-анкеты

Кредит Европа банк

На приобретение квартиры или жилого дома (коттеджа) на вторичном рынке

21

50

19–22

15-18

1–5

3,5 (но не более 35 тыс. руб./$1000)

 

На ремонт под залог имеющегося жилья

21

-

23–26

19–22

1–5

Росевробанк

На приобретение квартиры на вторичном рынке

23

30

17–18

14–14,5

1–20

1.8

-

на приобретение земельного участка с индивидуальным жилым, садовым домом или дачей

23

40

18–19

15–15,5

1–20

Под залог квартиры на вторичном рынке или земельного участка

23

-

21–22

15–15,5

1–10

Дельтакредит

«DeltaСтандарт»

21

30–50

-

10,5–12,5

7–25

1.5

-

«DeltaВариант»

21

30–50

-

Libor + 7–8,5 п. п.

10–20

«DeltaИнвест»

21

-

27,95–28,95

15,75–16,75

10

«DeltaЭконом»

21

30–50

14,5–16,25 первые пять лет, затем Mosprime3M + 6–7 п. п.

-

7–20

«DeltaРублевый»

21

30–50

15,75–17,5

-

7–20

«DeltaМечта»

21

30–50

MosPrime3m + 6–7 п. п.

-

10–20

Оргрэсбанк

Классический с фиксированной ставкой

18

30-40

17-19

10-12

0,5-30

1 (но не более $1000)

-

Классический с плавающей ставкой

18

30-40

15-17 первый год, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.

8-10 первый год, затем Libor12 m + 6-8 п.п.

0,5-30

Классический с комбинированной ставкой

18

30-40

16-18 первые 60 месяцев, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.

9-11 первые 60 месяцев, затем Libor12 m + 6-8 п.п.

0,5-30

Целевой с фиксированной ставкой

18

-

17-19

10-12

0,5-30

1 (но не более $3000)

Целевой с плавающей ставкой

18

-

15-17 первый год, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.

8-10 первый год, затем Libor12 m + 6-8 п.п.

0,5-30

Целевой с комбинированной ставкой

18

-

16-18 первые 60 месяцев, затем MosPrime6m + 6-8 п.п.

9-11 первые 60 месяцев, затем Libor12 m + 6-8 п.п.

0,5-30

Условия для Москвы и Московской области

1 Плавающая: MosPrime6M + 9,3–9,8 п. п. Фиксированная + плавающая: 20,75–21,25 первые три года, затем MosPrime6M + 9,3–9,8 п. п. 2 Фиксированная: 13,25–14,5. Плавающая: Libor6M + 9,1-9,6 п.п. Фиксированная + плавающая: 11,25–11,75 первые три года, затем Libor6M + 9,1–9,6 п.п. 3 Плавающая: MosPrime6M + 9,8-10,3 п.п. Фиксированная + плавающая: 21,25–21,75 первые три года, затем MosPrime6M + 9,8-10,3 п. п. 4 Фиксированная: 13,5–14,75. Плавающая: Libor6M + 9,6–10,1 п. п. Фиксированная + плавающая: 11,75–12,25 первые три года, затем Libor6M + 9,6–10,1 п. п. 5 Плавающая: MosPrime6M + 10,3–10,8 п. п. Фиксированная + плавающая: 21,75–22,25 первые три года, затем MosPrime6M + 10,3-10,8 п. п. 6 Фиксированная: 13,75–14,5. Плавающая: Libor6M + 10,1–10,6 п. п. Фиксированная + плавающая: 12,25–12,75 первые три года, затем Libor6M + 10,1–10,6 п. п.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль