Девелопмент: разбор ошибок

54
Капитаны «девелоперских кораблей» чрезмерно полагались на прежние модели финансирования бизнеса, переоценили потенциал некоторых рыночных ниш, а главное, забыли про цикличность экономики.

С начала кризиса прошло всего около полугода, а крупнейшие российские девелоперские компании  вынуждены искать новых акционеров, лишаться части бизнеса и активов – чаще всего в пользу вчерашних кредиторов. Только в апреле объявлено о двух крупных сделках в общей логической цепи: доля в группе компаний «ПИК» (56-е место в рейтинге крупнейших компаний «Финанс.») досталась Сулейману Керимову фактически в обмен на обязательства реструктуризации долга компании. Контрольный пакет другого крупного игрока отрасли – компании «Система-галс» – на фоне невозможности обслуживать долговые обязательства купил банк ВТБ. Кстати, у ВТБ есть еще один крупный должник, который может повторить судьбу «Системы-галс» – компания «Дон-строй» (99-е место), привлекшая у банка в конце прошлого года $500 млн.
О проблемах бизнеса таких компаний, как «Главстрой» (126-е место), «Миракс Групп» (122-е место), «Интеко» (254-е место), а также «Капитал Груп» (отдавшей значительную часть своих площадей в «Москва-Сити» Сбербанку в счет долга), говорят как размеры и сроки погашения обязательств по кредитам, так и заявления самих компаний. Можно упомянуть и об армии разоряющихся мелких и средних девелоперских компаний, пришедших в девелопмент в период ажиотажного роста.

Причины неудач.
Банкротства, смена владельцев и потеря заложенных активов – все это превратилось в устойчивую тенденцию на фоне снижения платежеспособного спроса на недвижимость, заморозки кредитных рынков и общего экономического спада. Почему это произошло, несмотря на невероятный бум отрасли и беспрецедентные доходности по подавляющему большинству проектов в предыдущие годы? Почему девелоперы не выдержали и полугода испытания кризисом?
Во-первых, и это самое главное, девелоперы слишком активно наращивали портфель проектов и накачивали капитализацию, забыв, что экстенсивный рост рынка недвижимости неизбежно сменится стагнацией и спадом. В итоге так и случилось, правда, в резкой форме, которую никто не мог себе представить. При этом рынок недвижимости во всем мире – это сфера, которая в первую очередь и наиболее остро реагирует на экономические флуктуации. И, если в период повсеместной эйфории задумываться о стратегии компании было моветоном, то сегодня понятно, что реализация всех заявленных проектов и планов российских девелоперов была возможна только при цене нефти не менее $140 за баррель и непрерывном притоке иностранных кредитов и портфельных инвестиций со скоростью не менее $70 млрд в год.

Без подушки.
Во-вторых, капитаны «девелоперских кораблей» чрезмерно полагались на прежние модели финансирования бизнеса: привлечение краткосрочных банковских ресурсов и средств от продажи недвижимости на этапе котлована. И то и другое прошлой осенью в одночасье исчезло, а альтернативных моделей финансирования большинства проектов попросту не оказалось, как и подушки ликвидности, позволяющей вести дела в новых рыночных реалиях.
В-третьих, сказалась переоценка девелоперами потенциала некоторых рыночных ниш. В частности, таких, как столичное жилье в сегменте бизнес/премиум класса (традиционный для крупнейших столичных девелоперов), а также офисов класса «А» в столице и регионах. Оба эти сегмента – столь привлекательные при расчетах экономической целесообразности проектов на бумаге – оказались не востребованы в новых экономических условиях. Так же, впрочем, как и 300 тыс. квадратных метров жилья в Сочи.
И сегодня на повестке дня уцелевших участников отрасли стоят такие вопросы, как переоценка потенциала рынка недвижимости и платежеспособного спроса со стороны потребителей, оптимизация портфеля проектов, а также выстраивание пусть и не растущего на десятки процентов в год, но устойчивого в долгосрочной перспективе бизнеса.
Жизненно важно, чтобы инвестиционно-строительная отрасль в масштабах столицы и страны могла развиваться и выполнять свои функции не только в периоды общенационального бума изобилия. Ведь он может еще долго не повториться.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль