Строительная политика Москвы несостоятельна

33
Мировой кризис лишь усугубил тенденции на российском рынке недвижимости, проблемы которого чисто внутренние. Российским застройщикам в любом случае не удалось бы избежать определенных потерь.

Главным событием прошлого года стало изменение рынка продавца на рынок покупателя. Аналитикам еще в начале 2008 года было ясно, что грядут большие перемены: продажи на первичном рынке резко снизились еще осенью 2007-го. Как следствие, весной 2008-го вложения в этот сектор экономики пошли на убыль.

Покаяние рынка. Инвесторы и покупатели переоценили свои риски и перешли с первичного рынка на вторичный, где произошел быстрый рост цен: по Москве в первом полугодии он составил 35–40%. То же самое наблюдалось в регионах, где очень активно развивалась ипотека – местами до 30% сделок осуществлялось за счет заемных средств. Теперь рынок за это рассчитывается: разогретый кредитами, он выбрал покупательский спрос, обеспеченный деньгами будущих периодов. В регионах, где ипотека занимала большую долю, ожидается падение спроса и цен, что негативно отразится на строительной индустрии. Если нефть не поднимется выше $50 за баррель, то тренд снижения цен на недвижимость продолжится в течение всего 2009 года. При восстановлении котировок «черного золота» до уровня $50 и выше цены на недвижимость могут начать стабилизироваться: у нас в стране наблюдается сильная зависимость сто­и­мо­сти жилья от углеводородов, с задержкой примерно 90 дней. Поэтому наши ожидания – еще 15–20% в долларовом эквиваленте рынок отыграет вниз. Это прогноз на 2009 год. Причем основная коррекция произойдет весной.
На вторичном рынке коммерческой недвижимости цены уже снизились в среднем на 30–40%. Но по некоторым, значительно переоцененным, объектам наблюдается снижение в 50–60%. На первичном рынке с ценами ситуация хуже: чтобы завершить стройку, нужны деньги, которые стали вдвое дороже. Большинство застройщиков на фоне роста цен не делали даже элементарного анализа ликвидности своих объектов. Даже в коммерческом строительстве ставка делается на модули по 2–3 тыс. кв. метров. В то время как рынок уже года четыре диктует, что офисные блоки должны быть 200–400 кв. метров.
Если говорить о земельных участках, то картина еще печальнее. Поскольку земля – это актив, который использовался для спекулятивных операций, объект недвижимости, который не генерирует денежный поток, – по этой причине стоимость участков под застройку понизится в разы. Ситуация по темпам падения может стать похожей на рынок ценных бумаг.

Казань не в фаворе.
Свою лепту в это внесли и власти, которые, определяя стоимость земельных участков, выносимых на торги, отталкивались «от достигнутого» – от вчерашней цены. Отсутствие тендеров и аукционов привело к тому, что стоимость земли определялась на нерыночных условиях. Такая политика внесла серьезные коррективы в сроки ввода объектов в строй. Вместо более 5 млн кв. метров, которые были запланированы московским пра­ви­тель­ст­вом в начале года, было сдано менее 2 млн.
В регионах ситуация частично копирует мо­сков­скую, но имеются и существенные отличия. Например, к 1000-летию Казани очень много участков было предоставлено под обязательство реализации ин­ве­сти­ци­он­ных проектов до даты празднования. В результате на рынке возникло перепроизводство объектов. Поэтому на ближайшие три-пять лет профильным ин­ве­сто­рам Казань не интересна.
Чтобы поддержать строительную отрасль, какую-то ее часть нужно переориентировать на бюджетное финансирование и создание социального жилья – на то, чем долгие годы государство не занималось вообще. Необходимо также ускорить разработку законодательства, связанного с запуском нормального вторичного рынка ипотечных закладных. И пусть они будут дороже, чем на Западе – иначе мы не сможем привлечь в этот сектор деньги населения и международных консервативных финансовых институтов.
Оживление на рынке недвижимости начнется в первую очередь в столицах и городах, экономика которых диверсифицирована. По нашим предположениям, цены могут вернуться на прежний уровень не ранее 2010 года.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль