О квадратном метре без эмоций

64
Информационное пространство наполнено противоречивыми и часто излишне эмоциональными прогнозами цен на недвижимость. Складывается впечатление, что, чем фантастичнее прогноз, тем его охотнее обсуждают.

 Лично мне запомнились два мрачных сценария развития событий на российском рынке недвижимости. Первый – график цен на недвижимость с некоторым запозданием повторит динамику индекса РТС. Второй – Россию ожидает американ­ский сценарий. И в том, и в другом случае прогноз цен на недвижимость не учитывает российских реалий и то, что недвижимость – единственный в своем роде товар, непригодный для импорта.
В США падение цен было во многом спровоцировано перепроизводством. В условиях сверхлиберальной политики банков в сфере ипотечного кредитования в 2000-е годы среди собственников оказалось много тех, кому недвижимость при иных условиях была недоступна. Невозможность обслуживания кредитов привела к выбросу на рынок излишков недвижимости.
В итоге, по прогнозам Credit Suisse, около 8 млн объектов недвижимости будет отчуждено у заемщиков США в течение ближайших 4 лет. Новый баланс спроса и предложения и определил продолжающую­ся отрицательную динамику.
В России ситуация совершенно иная: соотношение ипотечного долга к ВВП в 24 раза ниже, чем в США. Не вызывает сомнений, что российский рынок пойдет своим, отличным от американского рынка, путем.

Почему так росли цены в 2000-е годы?
1. Низкий стартовый уровень;
2. экономический рост (более 70% роста ВВП в 2000–2008 годах) и еще более существенный рост платежеспособного спроса (рост доходов населения с 2000 года – 200%);
3. увеличение себестоимости строительства и издер­жек девелоперского бизнеса;
4. дефицит жилья. Обеспеченность жильем в крупных городах России, включая Москву, находится на отметке около 20 кв. м. на человека, что вдвое ниже, чем в Европе и в три раза – чем в США;
5. низкая конкуренция в сфере девелопмента;
6. расширение возможностей ипотечного кредитования;
7. восприятие подавляющим большинством населения недвижимости как единственного понятного и надежного актива.

Сочетание этих факторов предопределило рост цен в 2000-е годы. Эти же факторы будут определять – в разной степени – динамику цен на недвижимость и в ближайшие годы.
Уже в 2006 году стало очевидно, что период кратного удорожания долларовых цен на жилье остался в прошлом. Летом 2008 года Москва по ценам оказалась сопоставима с ведущими европейскими столицами. Однако стремительное обесценение рубля и реальное снижение рублевых цен на 25–30% в Москве и 15–20% в регионах в последние полгода привели к тому, что российская недвижимость стала стоить дешевле зарубежных аналогов (без корректировки на качество). Это однако, не может являться самостоятельной причиной роста или падения цены.
Сегодняшний кризис, ведущий к падению платежеспособного (а не абстрактного) спроса на недвижимость, а также сжатие ипотеки – явные стимулы к снижению цен. Масштаб его напрямую зависит от глубины и продолжительности спада.
С другой стороны, справедливо и то, что в долгосрочной перспективе фактор дефицита жилья сохранится. Неизбежное падение темпов ввода жилья в 2008–2011 годах только усилит его влияние. В Москве, к примеру, в пиковый 2007 год введено около 0,4 кв. м. на человека. Кроме этого, есть серьезный риск монополизации строительно-инвестиционной сферы (особенно в регионах).
Фактор себестоимости в ближайшее время можно оценить как нейтральный: в краткосрочной перспективе издержки если и снизятся, то незначительно. Падение цен на цемент и арматуру с лихвой компенсируется удорожанием кредитных ресурсов, а также тарифов на подключение к коммунальным сетям.
И последнее. Помимо российско-советской ментальности, в которой недвижимость занимает особое, почти сакральное место, следует признать доказанный многолетним западным опытом факт: недвижимость – эффективный инструмент защиты от инфляции.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль