ПИФы недвижимости – последний бастион паевой индустрии

66
Шансы. Большинство открытых и интервальных фондов подорвали доверие простых инвесторов. ЗПИФы недвижимости пока дер­жат­ся, но во многом благодаря инертности рынка и своей «закрытости».

Доступные вложения в недвижимость – именно так позиционировали свои ЗПИФы управляющие компании, привлекая средства массового, но сравнительно грамотного клиента. Вам не надо иметь миллионы рублей, чтобы купить инвестиционную квартиру и уж тем более офисные площади, уйму времени, чтобы подбирать варианты и заключать сделки, юридические знания, чтобы избежать обмана, – от вас требуется посильный взнос от 100 тыс. рублей (иногда и меньше) и терпение. Все остальное сделают профессиональные управляющие за 2–3% от стоимости чистых активов фонда в год. Очень понятный маркетинг, единственный настораживающий пункт – тот, где говорится о терпении. Как раз сейчас его может не хватить, ведь падение цен на недвижимость  – уже реальность, пусть оно затронуло далеко не все сегменты.

«Торопиться нам некуда». О доходности ЗПИФов специалисты говорят с особой осторожностью. «Цены на рынке сейчас снижаются медленными темпами, к тому же еще не началась масштабная переоценка активов, – рассуждает управляющий активами УК «Открытие» Дмитрий Кашаев. – Вероятно, здесь играет роль своего рода отложенный эффект: фонды недвижимости демонстрируют относительную стабильность именно в силу своей инертности, и, возможно, через месяц-другой мы увидим здесь резкое снижение». Если раньше можно было ориентироваться на сделки с паями, торгуемыми на ММВБ, то теперь, в отсутствие хоть сколько-нибудь приемлемой ликвидности, в этом нет смысла.
В ход идут фундаментальные оценки. Минувшим летом УК «Ингосстрах-инвестиции» сформировала ЗПИФ «Ингосстрах – региональная недвижимость», предназначенный для розничных инвесторов. «Мы планировали вкладываться в долевое строительство на завершающем этапе, сейчас в активах фонда – права на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в жилых комплексах Кемерова», – рассказывает заместитель гендиректора УК Алексей Яшин. За объекты он не беспокоится: дома практически до­стро­е­ны, сдача состоится в декабре. При формировании фонда УК определяла внутреннюю норму доходности (IRR) уже с оглядкой на начинающийся кризис на уровне 20–25% (до кризиса средний показатель по рынку составлял примерно 30%). Сейчас она находится около 15–17%, но пока устраивает управляющих, отмечает Алексей Яшин. Он утверждает, что доволен структурой фонда и стратегию управления компания пересматривать не собирается. В то же время, по его словам, вхождение в проект на нулевом цикле строительства сулит ин­ве­сто­рам еще больший доход на фоне снижения рыночного риска: «Жилье строится полтора-два года, соответственно, выходить из фонда доведется уже после кризиса, – оптимистичен он. – На нынешнем рынке управляющие ЗПИФами недвижимости получают хорошую возможность сформировать пул пайщиков, которые инвестируют в то, что принесет в этом периоде наиболее стабильный доход». Проблема, однако, в том, чтобы найти застройщика, который завершит строительство, а не бросит его в отсутствие кредитных средств.
«Мы давно входили в объекты, и строительство завершилось еще до начала кризиса», – успокаивает пайщиков ЗПИФа «Строительные инвестиции» Салават Халилов, управляющий директор группы УК «Уралсиб». По его словам, девять из одиннадцати объектов уже находятся в стадии готовности и «Уралсиб ЭМ» начала выставлять квартиры на продажу. В то же время Салават Халилов признает, что из-за проблем с кредитованием у застройщиков менеджерам компании уже несколько недель приходится заниматься антикризисным управлением. Есть еще одно неприятное обстоятельство: если в третьем квартале спрос на объекты фонда вдвое превышал показатели второго квартала, то в октябре-ноябре наступило затишье. «Люди думают, что в период кризиса будут снижаться цены на жилье, но они этого не дождутся – на рынке Москвы не будет дешевых квартир», – настаивает Салават Халилов. Он, впрочем, не исключает, что в столице реальные сделки с жилой недвижимостью сейчас проходят по заниженным ценам, но считает это «временным явлением». «В текущем году столичные за­строй­щи­ки сдали в эксплуатацию вдвое меньше объектов жилья, чем в про­ш­лом, и уже понятно, что вскоре перед нами остро встанет проблема дефицита», – уверен он. И «Уралсиб ЭМ» не спешит с продажами. «У нас пятнадцатилетний фонд, и торопиться нам некуда. Поэтому мы жестко стоим на своих ценах и не предлагаем дисконтных продаж», – полон терпения Салават Халилов.
А вот в Ханты-Мансийском автономном округе, судя по результатам здешних фондов, жилье продается очень даже хорошо. 107 квартир дома, построенного на средства инвесторов двух ЗПИФов недвижимости – «Территория Югра» и «Югра недвижимость» под управлением «Югра Финанс» и «Регион-девелопмент», поступили в продажу в конце августа. Уже 100 из них нашли покупателей. Директор по развитию УК «Югра Финанс» Андрей Степаненко объясняет столь активный спрос в первую очередь недостатком качественного жилья: «В Сургуте львиная доля рынка представлена типовыми панельными домами, квартир в новостройках на рынке практически нет. И это при том, что зарплаты сопоставимы с московскими, а цена квадратного метра значительно ниже». «Если в результате кризиса часть строительных проектов в автономном округе будет заморожена, предложение закончится значительно раньше, чем начнет снижаться спрос», – уверен Андрей Степаненко.
Заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов уверен, что с точки зрения соотношения риск/доходность жилая недвижимость – наиболее перспективный сегодня вариант. При участии в долевом стро­и­тель­ст­ве пайщики могут рассчитывать на 30–40% годовых, подсчитал он. В структуру активов ЗПИФа «Арсагера – жилищное строительство» (данные на 30 сентября) входит 124 жилых объекта: 58 однокомнатных квартир, 54 двухкомнатные и 12 трехкомнатных в 27 домах, возводимых десятью разными застройщиками в шести районах Санкт-Петербурга. Общая площадь объектов – почти 7 тыс. кв. метров, более 60% – квартиры бизнес-класса. Но есть у этой УК и другой фонд – «Арсагера – рентная недвижимость», который получает прибыль за счет сдачи в аренду купленных новых квартир, гарантируя пайщикам промежуточный доход в размере 3% от СЧА два раза в год. Вложения в готовое жилье в ближайшие два-три года обеспечат 20–35% годовых, полагает Алексей Астапов.

«Мы видим спрос». Инвестиции в долевое строительство на фоне проблем с рефинансированием – рискованны, уверен директор департамента стратегического развития УК «АГ Капитал» Тимур Пестов. В случае недостроя или замораживания объекта пайщик может и не вернуть вложенного либо станет более долгосрочным инвестором, чем рассчитывал. Оптимальный вариант, по его мнению, рентные фонды. Они наиболее интересны с точки зрения периодичности выплат промежуточного дохода и устойчивости к кризисным явлениям, согласен Салават Халилов. Пайщики сформированного в 2007 году ПИФа «Уралсиб – Аренда» (владеет 18 магазинами ТД «Копейка») в октябре получили первый промежуточный доход на уровне 1942,9 рубля на один пай, следующие выплаты ожидаются в январе. «Копейка» вовремя оплачивает аренду, отмечает он, к тому же из всех видов вложений в коммерческую недвижимость инвестиции в магазины шаговой доступности наиболее надежны: потребитель скорее откажется от покупок в удаленных гипермаркетах, чем в магазинах такого формата, а значит, и недвижимость под них останется востребованной.
IRR одного из крупнейших рентных фондов – «Коммерческая недвижимость» под управлением УК «Тройка Диалог» составляет около 18% в долларах (УК изначально ориентировала ин­ве­сто­ров на долларовый результат), рассказывает Павел Теплухин. Доход от вложений выплачивается пайщикам ежегодно, в январе этого года они получили 337 млн рублей из расчета 35 рублей на один пай. Особых проблем фонд не испытывает, уверяет Павел Теплухин: порт­фель диверсифицирован, что позволяет избежать резких колебаний. Пожалуй, основные хлопоты управляющей компании доставила необходимость приведения правил доверительного управления (ПДУ) ПИФа в соответст­вие с новыми требованиями закона и связанные с этим процессом тех­ни­че­ские трудности. К примеру, чтобы скорректировать документы и зарегистрировать их в ФСФР, УК пришлось проводить заочное собрание пайщиков, накануне которого «Тройка» рассылала каждому инвестору (а их более 1200) посылку весом около 1,5 кг. Теперь технические проблемы позади и УК ждет завершения ре­гист­ра­ции новых ПДУ, чтобы провести доп­эмис­сию паев. «Сейчас очень благоприятное время для покупок недвижимости, мы видим спрос со стороны инвесторов», – отмечает Павел Теплухин. Допэмиссия состоится в первых числах декабря, ее размер пока не ясен. Ранее компания оценивала объем дополнительного выпуска в диапазоне от 1,3 млрд до 2,1 млрд рублей. «Теоретически паи можно приобрести на ММВБ, но там, как правило, не устраивает либо цена, либо объем предложения. Поэтому серьезные инвесторы ждут эмиссию, в рамках которой смогут купить необходимый объем бумаг по справедливой цене», – комментирует Павел Теплухин.
Допэмиссию на 270 млн рублей планирует провести и ЗПИФ «Солид Подмосковный» под управлением УК «Солид – Фонды недвижимости». Этот фонд сформирован в декабре 2007 года. В состав его активов на тот момент входило 848,28 га земель сельхозназначения, расположенных в Раменском районе Мо­сков­ской области. Суммарная стоимость имущест­ва ЗПИФа с учетом денежных средств достигала 2,6 млрд рублей. «Согласно правилам доверительного управления, наши пайщики имеют право на получение промежуточного дохода в пределах 14% годовых, прибыль свыше этого показателя остается в фонде. И есть основания полагать, что в текущем  году мы выплатим доход в этих пределах: сейчас у нас имеются два фиксированных контракта с потенциальными покупателями, которые позволят выйти на запланированный уровень, – рассказывает директор УК «Солид – Фонды недвижимости» Вадим Сачков. – А вот в следующем году мы будем вынуждены скорректировать свою стратегию: поскольку у застройщиков проблемы с кредитованием, возможно, нам придется перестроиться на розничные продажи». По его словам, сейчас менеджмент ищет варианты повышения продажной стоимости активов. Изменения могут коснуться и фонда «Солид – Земельный». «Поскольку количество сделок купли-продажи земли сократилось и предпосылок для изменения ситуации нет, не исключено, что в следующем году мы уйдем от ежеквартальных выплат. Будем начислять полугодовую или годовую доходность», – отмечает он. Впрочем, кардинально пересматривать свою стратегию и «перекладываться» в другие активы управляющие земельными фондами не собираются. «ПИФы формировались под конкретные проекты и останутся земельными», – уверяет Вадим Сачков.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36.29%
  • Подумываю об этом 26.61%
  • Нет, пока никаких перемен 27.42%
  • Это секрет! 9.68%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль