Новостройки подешевеют, но не станут доступнее

89
Кризис. До конца года столичный «недострой» может подешеветь на 30%. Но его покупателям придется научиться жить без ипотеки и без уверенности в том, что их жилье будет сдано в эксплуатацию. Формируется принципиально новый рынок новостроек.
До кризиса ипотека на первичное жилье только начала приживаться в продуктовой линейке российских банков. Номинально ссуды выдавало большинство крупных игроков, но де-факто активность на этом рынке проявляли всего несколько операторов.

Play off. За последние две-три недели сразу несколько банков приостановили свои «первичные» программы, в их числе – ВТБ24, Абсолют банк, «Райффайзен», «Альфа», МДМ. Речь идет о крупных операторах: в частности, в ипотечном портфеле ВТБ24 на 1 октября доля кредитов на новостройки составляла 21% (более 34 млрд рублей). Неудивительно, что волна распространилась по всему рынку: кто-то публично, а кто-то втихомолку отказался от кредитования «недостроя».

По данным «Ф.», ипотеку «на этапе котлована» сейчас готов выдавать «Сбер». В его колл-центре сообщили, что принимаются заявки как по объектам, которые строят аккредитованные банком девелоперы, так и по иным проектам. В последнем случае необходимо предоставить договор инвестирования от застройщика.

Второй действующий оператор на так называемом рынке первичной ипотеки – Экспобанк. По словам его консультанта, если клиент желает работать с застройщиком «не из списка», то это возможно, но лишь после изучения банком девелопера. Источники на рынке сообщили «Ф.», что «Сбер» выдает ссуды на недостроенное жилье «по-настоящему», а Экспобанк кредитует покупки только в почти готовых к сдаче объектах, и лимиты на такие кредиты невелики.

Остались еще «бойцы», сотрудничающие с избранными строителями. «Сейчас мы выдаем кредиты на первичное жилье только в рамках проекта с девелоперской компанией «ЮИТ Лентек» в Санкт-Петербурге. Обсуждаются и другие возможные партнеры, но из-за неоднозначной ситуации на финансовом и строительном рынках мы пока, вероятно, ограничимся сотрудничеством с указанным застройщиком», – рассказал член правления Сведбанка Алексей Аксенов.

Три оператора погоды не делают. «Сведений о том, что на рынке остались кредитные организации, выдающие ссуды на строящееся жилье, у нас нет. Возможно, исключение составляют банки, которые аффилированы с застройщиками», – резюмирует заместитель гендиректора компании «Мультиброкер» Юлия Вербицкая.

Куда теперь? По оценкам участников рынка, ипотека на новостройки из-за ограниченного предложения составляла около 20% от общего объема выданных жилищных кредитов, но «первичные» программы пользовались у граждан большой популярностью. «Если банк занимался «первичкой», то на соответствующие объекты всегда было много заявок: имея возможность выбирать, люди предпочитают новое и комфортное жилье, тем более что в «недострое» квартиры, как правило, дешевле, чем на вторичном рынке», – рассуждает Алексей Аксенов.

«В течение года порядка 20% клиентов обращались именно за кредитами на квартиры в новостройках, сейчас этот показатель сократился до 10–15%», – рассказывают в кредитном брокере «Фосборн Хоум». Примерно те же цифры называет Юлия Вербицкая из «Мультиброкера», уточняя, что «в октябре, скорее всего, процент будет меньше из-за распространившейся среди потребителей информации о замораживании девелоперских проектов».

Парадоксы рынка. Именно официальные заявления строителей о приостановке проектов и слухи о грядущих замораживаниях заставили банкиров отказаться от кредитования «первички». «Текущая экономическая ситуация может неблагоприятно отражаться в первую очередь на состоянии компаний-застройщиков, которые традиционно сильно «закредитованы». Так как наш приоритет сегодня – качество кредитного портфеля, мы приняли решение временно отказаться от этой программы», – комментирует зампред правления Абсолют банка Олег Скворцов. Исчезновение «первичной» ипотеки отсекает возможность для половины потенциальных покупателей приобрести новое жилье. «Доля сделок по продаже новостроек с использованием ипотеки составляла 50% и более», – констатирует аналитик ИК «Файненшел Бридж» Екатерина Лощакова. И если у везунчиков, способных расплатиться за новую квартиру из собственных средств, еще есть возможность приобрести квартиру у действующих девелоперов, то остальным придется довольствоваться старой доброй «вторичкой». «Спрос перемещается в сегменты вторичного и загородного жилья», – подтверждает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев.

По идее, увеличение спроса на «вторичку» должно способствовать росту цен в данном секторе. Но этого не произойдет, обещают банкиры. «Сейчас объем продаж на вторичном рынке резко увеличился: люди стараются зафиксировать прибыль в ожидании возможного снижения цен», – комментирует Илья Зибарев. Его слова иллюстрирует свежая статистика. «В сентябре количество желающих продать жилую недвижимость выросло на 67% по сравнению с августом нынешнего года», – рапортуют эксперты компании «Агент 002». С учетом того, что основной массив негативной информации о проблемах банкиров и строителей просочился «в массы», в октябре замедления продаж ожидать не стоит.

Свершилось? Еще несколько месяцев назад москвичам не приходилось мечтать о снижении стоимости жилья, и только самые смелые эксперты прогнозировали коррекцию рынка. По данным «Аналитического консалтингового центра Миэль», в сентябре 2008 года рублевая средневзвешенная цена квартир в московских новостройках увеличилась на 4,2% (рост с начала года – 32,2%). Для вторичного рынка показатель составил 4,6% (40,3%). Однако уже в первые недели октября, по разным данным, в обоих сегментах произошло снижение цен на 2,5–3%. И это только начало. Причем максимального удешевления «метра» стоит ожидать как раз от «первички». «По нашим прогнозам, цены на «недострой» к концу текущего года упадут в среднем на 30%, а на жилье (вторичное – «Ф.») останутся на текущем уровне с тенденцией к повышению в пределах инфляции», – говорится в обращенном к клиентам письме «Мультиброкера». Несмотря на большой разброс в оценках (от 5–10 до 25–30%), эксперты не сомневаются, что коррекция наступит. Однако ее масштаб будет зависеть от того, насколько активно государство начнет помогать российским девелоперам в достройке объектов. «Надо понимать простую вещь: все деньги, которые государство им даст, пойдут на их же обогащение и фиксирование сверхприбылей на волне кризиса. А народ по-прежнему будет покупать недвижимость по спекулятивной цене», – пессимистична руководитель «Мультиброкера» Наталья Кирпиченко. Пока не ясно, какую конкретно поддержку окажет государство девелоперам – будет ли это увеличение госзаказа, скупка объектов или кредиты. Но из уст менеджеров некоторых компаний уже звучат довольно смелые прогнозы. «В следующем году на московском рынке недвижимости, за исключением премиального сегмента, может остаться только один покупатель – город», – пугают аналитики РИА «Стройинформконсалтинг». Но пока это только предсказания.

Портрет рынка

Общий объем незавершенного строительства в России – около 80 млн кв. метров

В январе-августе по всей России введено в эксплуатацию 29,3 млн кв. метров жилья

Квартиры на этапе строительства в среднем составляют около 20% от общего объема продаж

Средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в Москве – 197,6 тыс. рублей

Прирост цены квадратного метра на «первичке» в январе-октябре – 32%

Прогнозируемое снижение стоимости первичного жилья до конца года – 25–30%

Доля элитных квартир в общем объеме первичного жилья – 7,8% (суммарной площади)

Доля «первичной» ипотеки в общем объеме выданных жилищных ссуд – 20%

По данным Росстата, оценкам экспертов, расчетам «Ф.»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль