Путь ритейлера: аренда или собственность

178
Стратегии. На биржах торгуются акции четырех российских ритейлеров. Двое предпочитают строить или покупать магазины, другая пара – ­активные игроки на рынке аренды. Кто прав?
Увеличение присутствия в регионах – приоритетное направление развития торговых сетей. Растущий рынок не прощает отстающих. Целью, во имя которой на алтарь бизнеса выбрасывается текущая эффективность и рентабельность, стало желание побыстрее «отъесть» долю рынка, застолбив территорию до прихода конкурентов. Правда, такой стратегии в свое время полностью отдалась аптечная сеть «36,6», что привело к печальным последствиям. Рефинансирование текущих обязательств в условиях кризиса ликвидности оказалось непростым делом. Для погашения долгов компании пришлось расстаться с частью активов.

Владеть или не владеть? Во многом это ­вопрос выбора между быстрым ростом с обширной экспансией и планомерным развитием, отличающимся финансовой устойчивостью. Большинство аналитиков полагают, что объем торговых площадей в собственности едва ли отражается на операционных результатах компаний. «В России сам по себе розничный рынок агрессивно растет, поэтому наличие недвижимости не влияет на оценку компаний», – рассказывает Светлана Суханова из UBS. «Цена российских ритейлеров почти целиком определяется теми показателями роста, которые они демонстрируют», – соглашается аналитик Citigroup Марат Ибрагимов.

Влияние на компанию недвижимых активов инвесторы отслеживают опосредованно – через величину арендных платежей. «Чем больше съемных площадей, тем выше расходы на аренду, что снижает прибыльность и грузом ложится на маржу», – объясняет Андрей Верхоланцев из «Антанты Пиоглобал». – Но если компания все равно показывает рентабельность за счет доходов по другим статьям, то на арендные платежи инвесторы обращают внимание в последнюю очередь».

Бремя аренды. «Магнит», торговые площади которого стремительно растут (более 650 тыс. кв. метров к концу 2007 года), владеет лишь четвертью магазинов – меньшей доли нет ни у одного другого ритейлера, бумаги которого представлены на бирже. Мало того, 44% площадей краснодарской сети находится в краткосрочной аренде сроком на 1 год. При этом компания демонстрирует стремительные и устойчивые темпы роста, радуя инвесторов валовой рентабельностью, – 19,9% за 2007 год (18,2% за 2006-й) благодаря улучшению закупочных условий, централизации логистической системы и увеличению продаж товаров собственной торговой марки. Расходы оператора на оплату аренды и обслуживание помещений оказались не так уж и высоки – порядка 3,8% от выручки. В частности, это объясняется тем, что сеть активно входит в населенные пункты с числом жителей менее 500 тыс. человек (более 70% магазинов). Это позволяет избежать конкуренции с крупными сетями и получать достаточно привлекательные ставки по аренде.

Но даже «Магнит» нацелен на увеличение доли площадей в собственности. Правда, это скорее сопутствующий фактор строительства гипермаркетов: планируется открыть до 30 объектов к концу 2008 года. По подсчетам аналитиков, доля доходов от сдачи части площадей гипермаркетов в аренду к 2013 году составит 0,4% от выручки.

Схожим образом развивается «Дикси». В собственности у нее находится всего 28% торговых помещений, примерно 150 тыс. кв. метров. Но, в отличие от «Магнита», почти половина площадей – в долгосрочной аренде до 2010 года. Кроме того, «Дикси» предпочитает открывать свои дискаунтеры в крупных городах. В результате на арендные выплаты и коммунальные платежи уходит почти 4,5% от выручки – самый высокий показатель среди розничных операторов.

«Дикси» не планирует менять стратегию развития, рассчитывая лишь довести долю магазинов в собственности до 30%. В компании считают, что именно такое отношение собственности к аренде позволяет не замораживать средства и по максимуму инвестировать в рост сети. «Это правильная пропорция, – соглашается владелец сети «Вестер» Олег Болычев. – Если заходить с арендой, то открыть объект можно уже через два месяца. А если строить – в лучшем случае через полтора года. Наконец, аренда существенно дешевле, а финансовые возможности зачастую ограничены».

«Все операторы были бы рады иметь магазины в собственности, – подводит итог Андрей Верхоланцев. – Но так можно потерять долю рынка. Поэтому компании арендуют площади, предпочитая разбираться с проблемами эффективности в будущем. Например, выкупая часть магазинов в собственность».

Сами с усами. Сначала «Перекрестку», а затем и X5 Retail Group ограниченность финансовых возможностей никогда не мешала. Актив «Альфа-групп» вплотную приблизился к «Магниту» по объему торговых площадей – 610 тыс. кв. метров. Но при этом доля помещений в собственности составляет 55%, такого результата не смог достичь ни один другой публичный ритейлер. В том числе благодаря этому X5 удается генерировать самую высокую чистую прибыль ($144 млн за 2007 год) и демонстрировать неплохую валовую рентабельность (26,4% за 2007-й). Ожидается, что доля собственных площадей у X5 возрастет еще больше. «Благодаря покупке «Карусели», Х5 добавит в свой портфель 24 гипермаркета. Таким образом, компания станет лидером по объему торговых площадей, опередив краснодарский “Магнит”», – рассказывает аналитик ИФК «Алемар» Екатерина Стручкова.

Стратегия самостоятельного роста положительно оценивается экспертами. «Во-первых, это страховка от резкого повышения арендных ставок, – объясняет Марина Гладкова из «Ист Коммерца». – Во-вторых, касательно гипермаркетов, в России попросту не хватает качественной торговой недвижимости. Оба фактора подталкивают сети самостоятельно или в альянсах с девелоперами развивать проекты строительства крупноформатных объектов. Наконец, помещения в собственности увеличивают капитализацию сетей в условиях устойчивого увеличения цен на недвижимость».

Такой рост требует значительных финансовых вливаний – $870 млн в 2007 году. На 2008-й запланирована вовсе рекордная для российской розницы сумма капвложений – $1,2–1,4 млрд. Пока что X5 остается единственным ритейлером, которому удается сочетать высокие темпы роста со значимой долей магазинов в собственности и самостоятельными девелоперскими проектами.

Не так уютно себя чувствует «Седьмой континент». Компания неоднократно критиковалась за неумение совмещать операционную эффективность с быстротой экспансии. Наращивая свое присутствие гораздо медленнее конкурентов, «Семерка» к концу 2007-го сумела аккумулировать лишь 147 тыс. кв. метров торговых площадей. При этом она демонстрирует весьма привлекательные финансовые результаты. Например, валовая рентабельность за 2007 год составила 31,3%, маржа по EBITDA – 11,4%. Благодаря высокой доле магазинов в собственности, оператор несет самые низкие среди публичных торговых сетей затраты на аренду помещений – всего 3,3% выручки. «Планируется, что доля собственных торговых площадей будет увеличена за несколько лет до 60–70%, в том числе за счет реализации девелоперских проектов», – сообщили «Ф.» в компании. Но не рано ли «Семерка» принесла быстрое развитие в жертву эффективности?

Ряд аналитиков полагает, что концентрация на увеличении собственных площадей имеет свои недостатки, которые перевешивают преимущества владения объектом. «Открытие торговых объектов в собственности сопряжено с высокими капитальными инвестициями. Сейчас именно инвестиции в недвижимость являются основным компонентом затрат в ритейле. При открытии магазинов на собственных площадях возрастает и цена ошибки, например в случае неудачного расположения магазина», – предупреждает Марина Гладкова.

Быть или не быть. Эксперты сходятся в одном: пока компании удается генерировать положительный денежный поток и показывать хорошие операционные результаты, неважно, в каком именно статусе находится большинство площадей сети. «Золотое правило ритейлера: location, location and location (расположение, англ. – «Ф.»). 90% успеха зависит от местонахождения торгового объекта, а не от отношений аренда/собственность», – уверена Светлана Суханова.

Свой отпечаток накладывает российская специфика: большинство сетей планируют хотя бы чуть-чуть, но поднимать долю магазинов в собственности, а то и всерьез заняться девелоперским бизнесом. «Западный рынок аренды более цивилизованный и предсказуемый. У нас же он диковат: хозяин – барин, и договориться со всеми собственниками помещений, играть в рамках прогнозируемого повышения арендных ставок получается далеко не всегда», – объясняет Андрей Верхоланцев. В то же время аналитик предупреждает, что не стоит переоценивать роль недвижимых активов: «Это не самый важный фактор. Все равно ключевым остается показатель роста выручки, рентабельности, посещаемость объектов, хотя компания с большими активами даже на интуитивном уровне привлекательнее для инвесторов».

Таблица 1. Рекомендации аналитиков

Инвесткомпания/банкАналитик«Магнит» целевая цена, $/потенциал, %«Дикси» целевая цена, $/потенциал, %«Седьмой континент» целевая цена, $/потенциал, %
Банк МосквыСабина Мухамеджанова58,9 +1329,7 +19
Ист КоммерцМарина Гладкова60,0 +1517,5 +2132,8 +31
Альфа-банкБрэди Мартин54,0 +422,0 +5225,0 0
АлемарЕкатерина Стручкова55,4 +715,3 +628,9 +16
Антанта ПиоглобалАндрей Верхоланцев62,8 +2122,8 +5726,5 +6
Консенсус-прогноз58,2 +1219,4 +3428,6 +14
Цена на 21.05.08*52,014,525,0

* Цена на GDR X5 Retail Group дана на 20.05.08.

Таблица 2. Сравнение публичных сетей*

Инвесткомпания/банкЧистая прибыль, $ млнEBITDA, $ млнВыручка, $ млнP/EP/EBITDAP/SРасходы на аренду и коммунальные платежи, % выручки
Магнит972193676 44201,23,8
X5144 479532058171,63,5
Дикси**17481430 52180,64,5
Седьмой континент991451273 19131,53,3

* Финансовые показатели за 2007 год.

** Неаудированные данные.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль