Судьба оценки

124
Регулирование. На летних каникулах чиновники МЭРТ преподнесли сюрприз занимающимся оценкой компаниям, приняв новые стандарты, существенно ужесточившие правила игры.
В июле 2007 года президент подписал новую редакцию федерального закона № 157-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Уже в августе Минэкономразвития утвердило новые Федеральные стандарты оценки – ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3 (см. схему). Для всех участников рынка они станут обязательными с 1 января 2008 года. Пока их применяют только оценщики-физлица, вступившие в саморегулируемые организации (СРО).

О необходимости принятия новых стандартов в оценочном сообществе говорили давно. Действующие правила, утвержденные еще в 2001 году, можно было назвать стандартами с сильной натяжкой. Они грешили отсутствием ясности и неполнотой требований к проведению оценки, составлению и содержанию отчета об оценке. Важные для оценщиков вопросы в них просто были опущены. О приближении к Международным стандартам оценки (МСО) не было и речи.

Но у таких «неполных» стандартов было одно положительное качество – простота исполнения. Они не мешали развитию российского оценочного рынка. Каждый искал свой путь самостоятельно, лучшие ориентировались на мировой опыт. В то же время остро ощущалась потребность в четкой стандартизации оценочной деятельности. Восполнить ее были призваны новые Федеральные стандарты оценки. Но они уже вызвали значительные дискуссии. «Выпущенные стандарты сложно назвать качественно проработанным продуктом, – говорит Андрей Марчук, заместитель директора департамента оценки ФБК. – Они не учитывают такие нюансы работы, как массовая оценка, оценка для целей отчетности».

Только с дисконтом. Наиболее активные дискуссии вызвал раздел ФСО № 1 с требованиями к проведению оценки. Разработчики стандартов не смогли избежать размытых формулировок, а также положений, которые могут трактоваться неоднозначно. Например, требования к сбору и анализу информации, необходимой для проведения оценки. Согласно официальной формулировке «оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы». Остается неясным, какие именно данные и в какой степени должны проверяться, а также что подразумевается под «доступными методами». Наконец, нет ни слова об ответственности, которую несет оценщик, если «доступные методы» окажутся несовершенными и, следовательно, использованная в расчетах информация – недостоверной.

Дмитрий Сафонов, преподаватель РЭА им. Плеханова, обращает внимание на норму, согласно которой оценщик в своей работе не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Представьте ситуацию: клиент заказал оценку акций. На составление такого отчета требуется не менее месяца. А спустя две недели происходит событие, существенно влияющее на стоимость акций. Следуя ФСО № 1, оценщик не должен принимать во внимание изменившиеся условия, а исходить исключительно из фактов на дату оценки. «Клиент, получив такой отчет, не сможет его использовать, – негодует Дмитрий Сафонов. – Стоимость объекта будет существенно отличаться. На мой взгляд, для разрешения коллизии необходимо расширить временной диапазон в стандарте до даты написания отчета».

Стандарт № 1 четко регламентирует выбор оценщиком подхода к проведению оценки: доходного или сравнительного. Первый вариант применяется только при наличии достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы и расходы. Например, при прогнозировании будущего денежного потока оценщики могут использовать прогноз макроэкономических показателей на основе «Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ», разработанной МЭРТ (темпы роста ВВП, инфляция, обменный курс), или прогнозные данные о развитии регионов и отраслей. Хотя, как видно на примере прогноза инфляции на текущий год, о «достоверности» такой информации говорить не слишком некорректно.

В прежних стандартах оценки выбор метода в рамках доходного подхода никак не регламентировался. ФСО №1 дает четкие требования, которым удовлетворяет лишь метод дисконтированного денежного потока (DCF). Иными словами, стандарт фактически запрещает оценщикам использовать распространенный и хорошо зарекомендовавший себя метод прямой капитализации, или такие синтетические модели оценки стоимости бизнеса, как модель Эдвардса-Белла-Ольсона (EBO). Одновременно в стандарте сказано, что «оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Дискуссии вызвали требования по использованию сравнительного подхода. Согласно стандарту, оценщик должен обосновать как выбор, так и отказ единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Соблюдение этого требования довольно затруднительно, особенно на рынках с высоким уровнем конкуренции.

Резали по живому. ФСО № 2 претерпел значительные изменения. В прежнем стандарте насчитывалось 10 видов стоимости объекта оценки. Стандарт № 2 оперирует лишь 4 видами стоимости – рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

«В результате такой вид стоимости, как страховая, в новые стандарты не попала, – говорит Дмитрий Сафонов. – Другой пример – объекты, которые не могут реализовываться на открытом рынке, скажем, военная техника. В обоих случаях возможно только использование специальной стоимости». Кстати, Международные стандарты оценки оперируют 12 основными видами стоимости, а также 6 дополнительными для бухгалтерского учета.

По мнению Ивана Григоровича, генерального директора компании «Руфаудит», и в ранее действовавших стандартах вопрос отличных от рыночной видов стоимости, определяемых в рамках затратного подхода, был раскрыт недостаточно. Но новый перечень еще уже. «Это не позволяет Оценщику конкретизировать свои расчеты, – рассказывает Иван Григорович, – а также сопоставлять определения видов стоимости в оценочной деятельности с видами стоимостей из других областей. Например, в страховании до сих пор используются такие термины, как восстановительная стоимость, действительная стоимость, а также страховая стоимость».

Клиент со стопкой. В ФСО № 3 сформулированы принципы-требования к составлению отчета об оценке:

– существенности – необходимо изложить в отчете всю информацию, существенную для проведения оценки;

– обоснованности – требуется использовать подтвержденные данные, существенные с точки зрения получения итоговой стоимости объекта оценки;

– проверяемости – описание процесса оценки в отчете должно позволить полностью воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести к аналогичным результатам;

– достаточности – отчет не должен содержать не используемую для проведения оценки информацию, если она не является обязательной согласно стандартам и правилам оценочной деятельности.

В стандарте № 3 расширен перечень документов, которые оценщик обязан прилагать к отчету. Теперь в него включаются копии документов, устанавливающих характеристики объекта оценки, документы технической инвентаризации, заключения специальных экспертиз. Ранее это оставлялось на усмотрение оценщика. В отчете «должны присутствовать ссылки на источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток». Наконец, новые стандарты требуют приложения к отчету копий использованных материалов из интернета, для которых в будущем возможно изменение адреса страницы, а также материалов, опубликованных «не в периодическом печатном издании», распространяемом в России.

Зачастую информация об объектах-аналогах, используемая оценщиками, находится в интернете ограниченное время. Причем в дальнейшем возможно как ее снятие, так и изменение продавцом цены предложения (например, в случае с недвижимостью). В большинстве случае это потребует приложения распечатанных интернет-страниц. Если же в отчете об оценке содержится большое количество позиций, рассчитываемых в рамках сравнительного подхода, например, оборудования, число страниц может исчисляться сотнями и даже тысячами. Вдобавок ко всем, в настоящее время практически невозможно проверить достоверность приложенных к отчету материалов из интернета. «Представьте, что оценке подлежит не одно здание, а 100, – размышляет Андрей Марчук. – Так что, прикладывать к отчету копии 100 техпаспортов? Отчет превратится в стопку ненужной макулатуры».

Требования ФСО № 3 способны существенно увеличить объем отчета и удлинить сроки его подготовки. В Международных стандартах оценки эта проблема решается более рационально: все справки, документы, примечания, собранные в ходе выполнения оценочного задания, собираются оценщиком в рабочие папки и хранятся в архиве в течение пяти лет после завершения задания. В результате отчет не превращается в многостраничные тома. Например, стандартный отчет европейского оценщика недвижимости занимает не более 15 страниц.

Стандарт устанавливает расширенные требования к анализу рынка и использованию в отчете экспертно установленных корректировок. Если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, то ФСО № 3 требует провести анализ данного значения на соответствие рыночным условиям. Экспертное мнение оценщика, например, относительно размеров поправок при расчете ставки дисконтирования, взвешивания итоговых результатов, полученных в рамках различных методов или подходов, так или иначе используется практически в любом отчете об оценке. Ссылка на соответствующий анализ рынка не всегда возможна. Теперь экспертные мнения могут стать поводом для заключения о несоответствии отчета Федеральным стандартам оценки.

Заключение. Новые Федеральные стандарты оценки, принятые МЭРТ, призваны ликвидировать пробелы в законодательстве об оценочной деятельности в России. Но решая одни проблемы оценочного сообщества, они тут же порождают другие. Рынок так и не получил ясных, однозначных, разумных, а главное, выполнимых требований к оценочной деятельности. Участники рынка оказались между молотом и наковальней: достижение полного соответствия стандартам чрезвычайно затруднительно, порой просто невозможно, влечет за собой удорожание услуг и увеличение сроков проведения оценки, от чего страдают клиенты, а невыполнение стандартов чревато серьезными юридическими последствиями. И все-таки появление новых стандартов – лучше, чем ничего. Несомненно, работа над стандартами будет продолжена. Теперь мяч на стороне СРО оценщиков, получивших широкие полномочия в соответствии с новой редакцией закона «Об оценочной деятельности».

* Автор – финансовый директор «BKR Интерком-аудит».

НЮАНСЫ: Только люди

Новые стандарты исключают из состава оценщиков юридических лиц.

Цель изменений благая – повышение ответственности оценщиков путем включения персональной имущественной ответственности и формирования компенсационного фонда в СРО. Но на практике складывается иная ситуация: большинство средних и крупных заказчиков предпочитает иметь дело с юридическими лицами. «В результате возникает непрозрачная конструкция, – говорит Андрей Марчук из ФБК, – договор заключает юрлицо, а за результат отвечает его сотрудник-оценщик, как физлицо. Надо либо вернуть понятие юридического лица в оценочную деятельность, включая его ответственность за результат, либо целиком исключить из данного процесса по аналогии с нотариусами или арбитражными управляющими. Второй вариант крайне неудачен. В большинстве случаев оценка – это коллективная работа». Требования к отчету постоянно повышаются, вследствие чего любой оценочный проект выполняет коллектив специалистов с разной квалификацией и навыками.

Федеральные стандарты оценки

ФСО № 1

Посвящен общим понятиям оценки, требованиям к проведению оценки, в том числе к сбору и анализу информации, использованию подходов к оценке и согласованию результатов, полученных с использованием различных подходов.

ФСО № 2

Описывает цели проведения оценки и виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость.

ФСО № 3

Содержит требования к составлению отчета об оценке и его содержанию, к описанию в отчете используемой для проведения оценки информации и методологии оценки и расчетов.

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль