Меньше,но лучше

43
Жилье. Количество новостроек в Москве снижается, при этом доля дорогостоящего жилья растет. Относительно доступные панельные дома расположены на самых окраинах столицы.
По данным Росстата, за первые 6 месяцев 2007 года в России в эксплуатацию было введено 231,2 тыс. квартир общей площадью 21,2 млн квадратных метров. Это на 34% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Получается, что средняя площадь новой квартиры – 91,7 квадратных метров. Аналитики объясняют статистику Росстата тем, что в эксплуатацию вводилось больше жилья бизнес-класса, с площадями, существенно превышающими стандартные.

В пользу этой точки зрения говорит то, что лидерами по количеству вводимого жилья в первом полугодии этого года стали: Москва (на ее долю прошлось 11,1% новостроек), Краснодарский край (7,9%) и Петербург (4,8%) – как раз те регионы, где строится больше всего домов бизнес-класса, доля которых постоянно растет. Однако одной из последних тенденций на рынке качественного жилья стало уменьшение площадей больших квартир – сегодня их размер редко превышает 200 квадратных метров.

«Вся эта статистика довольно условна, потому что существенное влияние на нее оказывает политическая ситуация, – считает начальник отдела новостроек компании «Агент 002» Дмитрий Иванов. – Я думаю, в Росстат сведения присылают из регионов, а там все службы работают на губернаторов, руководителей краев и областей. Все знают о заданных темпах ввода жилья и стараются им соответствовать – когда не получается, отчетность можно улучшить. Например, построенный, но еще не сданный в эксплуатацию дом можно вписать как готовый. А если в этом году построенного жилья хватает, часть «лишних» объектов можно оста­вить на следующий год – на случай нехватки». То есть в российской политиче­ской сфере сейчас такая же ситуация, как в годы СССР, когда, стремясь сдать соответствующий задачам партии отчет, рапортовали о 6 млн тонн собранного хлопка – при реальном показателе в 1 млн.

Лидер. Москва традиционно лидирует по темпам ввода жилья. Однако, по оценкам аналитиков, новостроек становится все меньше, особенно в сегменте «эконом». «Точных данных еще нет, но новых домов сдается сегодня мало, – уверяет Дмитрий Иванов. – По субъективным ощущениям, процентов на 20% меньше, чем в прошлом году». Причин тому несколько. Во-первых, сократились площади под застройку. Во-вторых, прежнее количество жилья по существующим ценам столице сегодня не нужно: покупательская способность низка. Достаточно приехать вечером в довольно популярный район Куркино, чтобы понять, как много квартир не заселено: свет не горит в 30% окон. Пусть часть этих квартир – инвестиционные, но довольно значительное количество просто пустует. Кроме того, прибыльность столичного строительства значительно снизилась, существенная часть застройщиков ушла в регионы.

«И количество новостроек в Москве будет продолжать снижаться, – добавляет один из специалистов рынка недвижимости. – Разговоры о нехватке земель под застройку, а также мнения о том, что проблема транспортных пробок не позволяет возводить много нового жилья – это предлог. Вся деятельность чиновников направлена на то, чтобы создать дефицит предложения (сейчас, напротив, наблюдаются проблемы со сбытом), так как иначе инвесторы в столицу из регионов не вернутся, Москва перестанет дорожать, это не входит в планы чиновников».

«Скажется на количестве возводимого жилья и то, что основные игроки рынка, такие, как СУ-155 и ПИК, например, в период активного роста цен на недвижимость набрали новых проектов, – говорит один из московских риэлторов. – Участки, которые они заняли, необходимо осваивать, а для этого нужны деньги». А где их взять, если продажи по другим объектам, часто еще недостроенным, стоят? Все ждали существенной активизации спроса осенью, но этого не произошло. «Да, безусловно, когда на пустом месте появляется несколько покупателей – это тоже повышение активности, но не то, которого ожидали: когда времени выбирать у клиента нет, и он вынужден покупать первое, что предлагает ему рынок – потому что завтра будет еще дороже», – продолжает анонимный собеседник «Ф.».

Между тем доля жилья бизнес-класса в общем объеме московских новостроек растет. Она составляет сегодня 45–50% – неоднозначность в оценках объясняется тем, что риэлторы, застройщики и покупатели не всегда сходятся во мнениях о том, как следует делить квартиры по сегментам.

Качественных домов, возведенных по индивидуальным проектам, становится больше, несмотря на то что строить панель в ряде случаев довольно выгодно: тесные квартиры, сравнительно недорогие из-за своего размера, обычно превышают по стоимости квадратного метра более качественные, с большими кухнями и коридорами. Но тенденция неумолима: Москва становится городом для богатых, как Токио, Нью-Йорк, Лондон и Париж, где приобрести квартиру могут только состоятельные люди.

Спрос. По словам риэлторов, решая приобрести квартиру, большинство клиентов сначала обращают внимание на сегмент новостроек. Однако те, чьи доходы позволяют приобрести лишь жилье эконом-класса, вскоре сталкиваются со сложностями. Во-первых, не забыты громкие дела застройщиков-мошенников: отсюда риски. Во-вторых, дешевые новостройки часто сдаются в весьма плачевном состоянии: трещины и щели придется заделывать, доводить квартиру до ума, а это стоит около 20% от ее стоимости, что не по карману большинству покупателей. В-третьих, неизвестно, как долго придется ждать сдачи дома в эксплуатацию. Ведь 214-й закон, призванный защищать соинвесторов, в частности – соблюдать сроки строительства, редко используется в работе. Множество действующих обходных схем позволяет застройщикам привязывать выполнение работы к срокам весьма условно. Более того, в 2005–2006 годах, то есть в период активного роста цен на недвижимость, застройщикам было даже выгоднее придержать объект: через месяц-другой квартиры существенно дорожали. Кстати, в Подмосковье строители, особенно местные, некрупные, чаще используют 214-й закон в работе. Это для них нечто вроде конкурентного преимущества в борьбе с большими девелоперскими компаниями: одни привлекают клиента именем, другие – гарантиями, подкрепленными законодательством.

Из-за всех этих рисков от первоначальной идеи купить квартиру в новостройке не отказывается лишь около 30% клиентов. Остальные несут свои деньги на вторичный рынок: там все прозрачнее, есть относительно доступная ипотека. Кроме того, существует возможность выбора района: расположение же новостроек не всегда устраивает покупателя по тем или иным причинам – хочется жить, например, рядом с родственниками или поближе к школе, которую посещают младшие члены семьи.

Предложение. Жилье экономичное возводится, в основном, на окраинах – в Кузьминках, в районе улицы Подбельского, в Измайлове и на Щелковской, в Новогирееве, Кожухове.

Под панельную застройку отводят целые кварталы. Обычно цены на квартиры в аналогичных по качеству домах примерно одинаковые. Верхняя граница «эконома» стоит ощутимо дороже. Скажем, если сравнивать застройку на Окской улице в Кузьминках с домом на Новокузьминской улице, то разница в стоимости квадратного метра составляет $800.

Дома бизнес-класса сосредоточены в районе проспекта Вернадского, Юго-Западной, Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы, в Крылатском и Строгине, появляются соответствующие проекты вокруг Речного вокзала. «Однако многие объекты, позиционируемые как бизнес-класс, отнести к этому сегменту можно с большой натяжкой, скорее они представляют собой верхнюю границу «эконома»: в основном, из-за месторасположения», – говорит директор по развитию агентства недвижимости NRG Алена Каприелова. Среди них, например, жилой комплекс «Старопетрово», в районе Динамо, в Старом Петровско-Разумовском переулке: большой недостаток в том, что рядом две огромные магистрали: ТТК и Ленинградский проспект. Комплекс «Северный город» на Петровско-Разумовской и «Восток» в Новогиреево также расположены неудачно: вокруг старая панельная застройка, инфраструктура не обновлена. Цена квадратного метра в таких домах обычно не ниже $5,5 тыс.

В то же время в домах, которые действительно относятся к бизнес-классу, часто стоимость квадратного метра примерно равна тем же $5 тыс. Скажем, в Миракс-Парке на проспекте Вернадского, доме на Карамышевской набережной.

Объекты с более дорогими квартирами располагаются вблизи Воробьевых гор и Ленинского проспекта. Например, «Шуваловский» на Ломоносовском, «Золотые ключи-2» на Минской.

Цены и недостатки бизнес-класса

Район – Кожухово
Новый квартал.
Всего около 1,2 млн м2 жилья
Недостаток: район с большим количеством промзон
$2,6–3,2 тыс. за м2

Район – Кузьминки
Квартал «Волгоградский». 22 панельных дома на месте промзоны «Грайвороново»
Недостаток: дома неудачной серии – мало функциональных площадей
$3,6–4 тыс. за м2

Район – Кузьминки
Дом на Новокузьминской улице, 24 этажа, монолит, подземный паркинг
Недостаток:
район старой панельной застройки, постепенно обновляемый, много стройплощадок
от $4,4 тыс. за м2

Район – метро Полежаевская
Дом на Карамышевской набережной
Недостаток: затрудненное движение в час пик по ближайшей трассе
от $4,5 тыс. за м2

Район – Ломоносовский проспект
ЖК «Шуваловский»
Недостаток: невысокие потолки – 3 м
от $6,3 тыс. за м2

Район – Минская улица
ЖК «Золотые ключи-2»
Недостаток:
нехватка мест в подземном паркинге
от $8,5 тыс. за м2

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36.29%
  • Подумываю об этом 26.61%
  • Нет, пока никаких перемен 27.42%
  • Это секрет! 9.68%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль