Цены на недвижимость будут падать до глубокой осени

71
Обзор. Снижение цен на рынке недвижимости Москвы и области продолжается. Основной спад придется на летние месяцы, и лишь поздняя осень, возможно, немного остановит падение.
Прогноз ситуации на рынке недвижимости на ближайшие полгода носит негативный для риэлторов и инвесторов характер. А вот тем, кто желает улучшить жилищные условия, май принес хорошие новости: перелома, на который слабо надеялись продавцы в марте-апреле, не произошло – рынок по-прежнему не растет. Май – традиционный месяц спада деловой активности, в том числе на рынке недвижимости. Летом падение цен не только продолжится, но и ускорится, и только последние месяцы осени (впрочем, в данном прогнозе не все эксперты единодушны), возможно, наступит период краткосрочной стабилизации, когда цены не будут расти, но и падать, наконец, перестанут. Директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская считает, что к концу 2007 года снижение стоимости столичного квадратного метра составит минимум 7%, максимальный же показатель, по ее мнению, – 15%. Это один из самых оптимистичных риэлторских прогнозов. Еще месяц назад некоторые эксперты обещали к декабрю снижение на 20–25% – только такие цены сделают жилье по-настоящему привлекательным, хотя и не в полной мере доступным.

По данным агентства «Анализ рынка недвижимости» (АРН), за май общее уменьшение цены предложения одного квадратного метра на вторичном рынке типового жилья Москвы составило 1,4%. Особенно сильно дешевели квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, – они потеряли в цене 1,5% по сравнению с апрелем. В кирпичных дома стоимость квадратного метра упала на 0,5%. Зато жилье бизнес-класса «подросло» на 1,8% на вторичном рынке и на 1,7% в типовых новостройках. Медленнее всего цены падали на квартиры, расположенные в ЦАО (всего –0,2%), а самый серьезный урон понесли инвесторы, чьи недвижимые активы находятся в ЗАО (–2,4%). Средняя цена московского квадратного метра на вторичном рынке в мае, по данным АРН, составила $4637 (а в апреле было $4701).

Поскольку пул инвестиционных квартир постепенно уменьшается, спросом у конечных потребителей начинают пользоваться новостройки. «Традиционно высок спрос на бизнес-класс и «элиту», – добавляет Ольга Побединская. – Положение в этих сегментах рынка более стабильно и прогнозируемо, поэтому покупатели не опасаются приобретать такую недвижимость. Эконом-класс сегодня не очень популярен из-за опасений, что при падении цен на жилье именно этот сегмент «просядет» сильнее всего».

Несмотря на то что относительно дешевые квартиры в старых панельных домах остаются по-прежнему самыми доступными, спрос на них падает – покупатели не готовы платить за некачест­венное жилье, особенно теперь, когда цены снижаются. Собственно, за прошедший период 2007 года, стоимость квартир снизилась довольно существенно. Еще полгода назад однокомнатные квартиры и малогабаритные «двушки» предлагались к продаже за $120–150 тыс., ниже не стоило даже искать: в общем ажиотаже цена предложения менялась в сторону увеличения по три-четыре раза на дню, а торг мог себе позволить только продавец, но никак не покупатель. Сегодня цена, указанная в объявлениях солидных агентств, часто не превышает $65–80 тыс. Разумеется, это ставки продаж на самое плохое жилье: без ремонта, в отдаленных районах, в домах без перспектив сноса в ближайшее время. Стоимость квартиры в относительно качественной высотной панели 90-х годов постройки спустилась со $150 тыс. до $110 тыс.

Тенденцию снижения цен на дорогое жилье в престижных районах отмечает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. По его мнению, это обусловлено изначальным завышением стои­мости таких квартир. «Однако нельзя сказать, что стагнация продлится целый год, в конце лета цены могут начать расти, – добавляет Валерий Мищенко. – Сейчас рынок находится в застое после бурного 2006 года, ему требуется некоторое время для стабилизации».

Эксперты также отличают и усилившуюся сегментацию рынка. «Именно этим объявляется нынешнее падение цен, – говорит вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. – Совершенно ясно, что элитная недвижимость должна отличаться по цене от квартир бизнес-класса, а качественное жилье должно быть дороже некачественного. Квартиры в старой «панели» продолжат дешеветь». Разрыв между наиболее дорогим и наиболее дешевым сегментом, по мнению аналитиков, уже почти достиг разумных значений и продолжает увеличиваться. «В мае, впервые за долгое время, произошло снижение цен в наиболее престижных районах города, в секторе дорогого типового жилья, – говорит аналитик Андрей Бекетов. – Если эта тенденция продолжится, то, возможно, снижение цен примет системный характер. Однако пока об этом не позволяет говорить ситуация в сегменте жилья бизнес-класса».

Как в начале года эксперты и риэлторы ждали февраля, а затем марта, надеясь на всплеск спроса и увеличение количества сделок, так теперь они ждут осени. Неисправимый оптимизм простирается даже до обещания роста цен. «Сентябрь будет одним из показательных месяцев, когда активность на рынке должна возрасти, – считает Вячеслав Тимербулатов. – Можно будет дать более точные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Однако совершенно ясно, что такой прибыли, как в прошлом году, в этом уже не получить. Но мы все равно уверены: годовой прирост цен на рынке московской недвижимости не будет ниже 15%».

Учитывая сложившуюся ситуацию, можно и на июнь делать прогноз о снижении цен минимум на 1%. Вместе с падением цен растет доля ипотечных кредитов – по мнению многих экспертов, сейчас самое время обращаться в банк. Из-за увеличения спроса на жилье в связи с развитием ипотеки цена квадратного метра может увеличиться вместе с дос­тупностью жилья.

Динамика цен на вторичном рынке в мае

Тип дома ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Средняя цена квадратного метра, $ Изменение цены, в % за месяц Изменение цены, в % за 12 месяцев
9-этажные П/Б 5516 4095 4015 3757 3742 3955 4208 4341 4169 4032 –1,7 21,0
12-этажные П/Б 5512 4080 4100 3997 3753 3791 4334 4432 4212 4131 –1,8 21,4
14-этажные П/Б 5728 4192 4191 3873 3842 3962 4183 4214 4226 4116 –1,3 22,4
16-этажные П/Б 5870 3903 4273 4093 3900 4032 4510 4546 4346 4300 –1,4 22,5
17-этажные П/Б 5762 4113 4371 3905 3904 3925 4757 4712 4082 4297 –1,1 23,6
22-этажные П/Б 5971 4243 4713 3938 3849 4044 4718 4657 4185 4422 –0,7 26,2
5-этажные К/М 6291 4462 4189 4063 3774 4556 4726 4440 4227 4772 –1,7 27,8
6-8-этажные К/М 7083 5250 4886 4596 4194 4953 6184 6879 4487 6152 0,2 36,2
9-этажные К/М 6878 4911 4709 4237 4048 4469 5713 5994 4542 5282 –1,0 25,3
10-12-этажные К/М 7567 5094 4684 4554 4108 4432 5742 7082 4565 6075 2,6 31,9
15-ти и > этажные К/М 6411 4350 4275 4284 4019 4077 5004 5119 4506 4688 –1,6 25,5
Средняя цена по округу 6644 4393 4228 3997 3834 4048 4641 4951 4239
Изменение средней цены, в % за месяц –0,2 –1,4 –1,4 –1,4 –1,5 –1,8 –0,8 –2,4 –0,5
Изменение средней цены, в % за 12 месяцев 38,6 25,3 23,2 21,2 22,8 23,4 24,5 27,1 24,8

п/б – панельно-блочные дома, к/м – кирпично-монолитные дома. Источник: АРН
Рост/падение за месяц, средняя цена за квадратный метр.
Источник: АРН

Цифры мая*

$4637 средняя цена квадратного метра

1,4% среднее снижение цен

1,5% среднее снижение цен в панельных домах

0,5% среднее снижение цен в кирпичных домах

1,8% максимальное снижение цен: в 12-этажных панельных домах

2,6% максимальный рост: в 10-12-этажных кирпичных домах

2,4% максимальное снижение: ЗАО

0,2% минимальное снижение: ЦАО

*На вторичном рынке.
Источник: АРН

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль