Тихое начало

55
Обзор. Январь 2007 года выдался традиционно спокойным: активность покупателей и продавцов была низкой. А колебания цен незначительными.
«В январе мы имели дело с отложенным спросом: очень многие покупатели и продавцы переносят совершение сделок на второй и третий месяцы года», – говорит начальник отдела продаж «Конти» Роман Костин. С ним соглашается и первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский, который прогнозирует всплеск интереса к жилью в конце февраля и весной: «Так происходит из года в год – в январе все отдыхают, а в феврале–марте люди получают дивиденды, бонусы и премии за прошлый год».

На уменьшение количества заключенных сделок в январе повлияла и наметившаяся еще в конце прошлого года стагнация: поскольку цены перестали расти сумасшедшими темпами, у людей отпала необходимость срочно покупать.

По данным центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), 2007 год начался с незначительного (0,2% за январь) падения стоимости 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья. При этом квартиры в панельных домах потеряли в цене 0,3%, а в кирпичных стоимость предложения, напротив, выросла на 0,1%. Вместе с тем наиболее заметное снижение цены квартир было зафиксировано как раз в кирпичных 10–12-этажках (1,4%). Лидером роста стали кирпично-монолитные строения – 15-этажные (1,2%). Дорожали площади в домах бизнес-класса и типовых новостройках – на 1,8 и 0,7% соответственно.

Несмотря на суммарное падение цены предложения на рынке недвижимости, понижение стоимости жилья не стало тенденцией. Как и в течение нескольких последних месяцев, на рынке находились и дешевеющие, и дорожающие объекты, то есть движение цен было разнонаправленным, не позволяющим сделать однозначный вывод. В течение 2006 года стоимость жилья в Москве и Подмосковье росла очень интенсивно, это привело к переоценке квартир в дешевых панельных домах, которые по такой цене спросом не пользуются. В то же время в сегменте элитной недвижимости и качественного бизнес-класса наблюдается стойкое, хоть и не очень значительное повышение стоимости, так как многие из этих объектов не достигли пика своей стоимости.

«Январь охарактеризовался увеличением количества обращений продавцов, то есть предложение выросло, – рассказывает директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская. – Активнее пошли и альтернативные сделки, такие как разъезд, обмен». В начале года на рынке всегда появляется много продавцов, желающих как можно быстрее совершить сделку, самые нетерпеливые из них готовы снизить цену на 5%, однако это не оказывает существенного влияния на ситуацию – в первую очередь потому, что в это время потенциальные покупатели отдыхают.

В январе продолжили дешеветь даже самые ликвидные объекты: одно- и двухкомнатные квартиры (на 0,2 и 0,7% соответственно) – эта тенденция была замечена еще в декабре 2006 года, когда падение составило 1,3 и 0,6%. «Арендные ставки на квартиры, в том числе «однушки» и «двушки», выросли, – отмечает Ольга Побединская. – Это означает, что желающие не могут их приобрести и вынуждены снимать. Отсутствие платежеспособного спроса – проблема, с которой российский рынок недвижимости шагнул в новый 2007 год». Михаил Гороховский, напротив, отмечает общее падение арендных ставок. По его мнению, это приведет к еще более интенсивному выплеску инвестиционного жилья на рынок: «Те, кто ранее предпочитал сдавать квартиры внаем, предпочтут их продать. Инвесторы ведь сбрасывают активы не на пике их роста, а тогда, когда есть риск падения». Однако специалисты информационно-аналитического агентства Rway уверены: пока возможность существенного снижения цены предложения на вторичном рынке маловероятна – в этом не заинтересованы не только профессиональные участники рынка, но и рядовые инвесторы и владельцы.

Второй пошел. В начале февраля 2007 года АРН отмечает несущественное повышение цен на жилье: за период с 29 января по 2 февраля средняя цена предложения за 1 кв. метр увеличилась на 0,3%. Максимальный прирост цен был отмечен в Западном округе столицы – он составил 1,2%, максимальное же падение – в Северо-Восточном (на 0,5%). Лидерами роста вопреки январским прогнозам многих аналитиков стали 5-этажные панельные дома (+0,7%), в аутсайдерах оказались 12-этажные панели (–0,1%). Объем рынка увеличился за неделю на 3,6% – это говорит о том, что традиционное январское снижение активности закончилось. По мнению аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости», к концу второго месяца оформятся все основные тенденции года и можно будет делать более точные прогнозы. Сейчас же колебания на рынке бессистемны и не позволяют отметить сколько-нибудь явных тенденций.

«Не наблюдается как такового падения в новостройках, мы видим лишь стагнацию, – считает Ольга Побединская. – Да, в декабре–январе были праздничные скидки, активные рекламные кампании застройщиков, и на этом основании можно предположить, что квартиры продаются не лучшим образом. Но именно падения цены предложения пока нет». Однако небольшое снижение на вторичном рынке, возможно, уже в конце февраля –начале марта повлечет за собой падение цен и на квартиры в новостройках. Этому может помешать решение мэра Москвы Юрия Лужкова о том, что застройщики обязаны продавать часть жилья москвичам (лицам, официально прожившим в столице более 10 лет) по льготным ценам. Это не рыночная мера, она может возыметь обратный эффект: строители пожелают компенсировать недостаток прибыли и заложат разницу между льготной и реальной ценой в стоимость продаваемых квадратных метров. Кроме того, чиновники давно говорят о нехватке в Москве парковок и необходимости расширения дорожных трасс: все это на волне дефицита земли также может вызвать очередной рост цен.

Больше всего сделок в январе – начале февраля было совершено при покупке комфортабельных квартир небольшой площади. Это высококачественные квартиры эконом-класса или относительно дешевый бизнес-класс.

Платежеспособный спрос все еще стремится в Подмосковье: там больше нового жилья по ценам, значительно более низким, чем в столице. Эксперты считают, что московские цены, по-прежнему не являясь доступными, будут продолжать подталкивать потенциальных покупателей недвижимости в область, особенно ближайшую.

Взгляд в будущее. 2007 год скорее всего не принесет игрокам рынка сюрпризов: продолжится незначительное колебание цен в ту или иную сторону. «Ценовой прирост в размере 15–20% обеспечит жилье бизнес-класса и качественные квартиры в «экономе», – считает Роман Костин. – Вообще будет стабильно дорожать все, что не было переоценено в 2006 году».

По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, в текущем году особенным спросом будут пользоваться квартиры повышенной комфортности. На такое жилье в Юго-Западном и Западном округах уже к весне цены вырастут до $6–6,5 тыс. за 1 кв. метр.

Динамика цен на недвижимость на вторичном рынке Москвы в январе, $ за 1 кв. м

Тип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОСредняя цена 1 кв. метраИзменение цены, % за месяцИзменение цены, % за 12 месяцев
5-этажные П/Б**5354 4296 4168 3943 3868 4032 4388 4336 4299 4207 –0,2 76,5
9-этажные П/Б5407 4234 4144 3934 3835 4096 4314 4519 4425 4185 –0,4 77,1
12-этажные П/Б5564 4282 4282 4147 3899 4026 4499 4548 4390 4298 –0,1 80,7
14-этажные П/Б5625 4282 4304 3959 3924 4095 4286 4485 4301 4235 –0,3 77,3
16-этажные П/Б5767 4010 4406 4139 3895 4119 4643 4652 4411 4411 –0,4 76,1
17-этажные П/Б5657 4277 4489 3862 4025 4038 4821 4850 4134 4380 –0,2 80,3
22 этажные П/Б5263 4365 4733 4003 3941 4079 4907 4864 4247 4441 –0,9 78,0
5-этажные К/М***6204 4563 4301 4069 3940 4556 4950 4556 4320 4856 –0,8 75,3
6–8-этажные К/М6954 5190 4949 4356 4348 5047 6141 6354 4592 6013 0,7 74,7
9-этажные К/М6722 5027 4730 4397 4031 4702 5896 5971 4671 5401 –0,5 73,5
10–12-этажные К/М7351 5139 5050 4622 4046 4729 6219 7038 4700 6115 –1,4 67,1
15 и > этаж. К/М6265 4465 4533 4227 4132 4233 5277 5778 4801 4870 1,2 80,8
Средняя цена по округу6484 4502 4361 4061 3939 4181 4734 5003 4338
Изменение средней цены, % за месяц1,1 0,7 –0,6 –1,0 –0,2 –0,3 –0,6 –0,3 –0,1
Изменение средней цены, % за 12 месяцев76,8 76,6 77,3 73,5 81,4 78,0 80,7 72,9 82,8

** П/Б – панельно-бетонные дома. *** К/М – кирпично-монолитные дома. Источник: АРН

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль