НЕДОСТУПНОСТЬ

63
Модель. В конце 2006 года стоимость жилья в Москве преодолела психологический барьер в $4 тыс. за квадратный метр. Что стоит за этим знаковым событием? Кто выигрывает, а кто проигрывает в этой ситуации?
На первый взгляд все просто. В плюсе тот, у кого этих квадратных метров много. Причем, в двойном плюсе тот, кто купил эти метры в октябре 2005 года, когда они стоили вдвое дешевле, и готов без всякого сожаления продать их сегодня. Кстати, четырехкратный плюс будет у того, кто сделал свою покупку в январе 2003 года. В явном же минусе находится тот, кто ничего из указанных выше действий в означенное время не сделал, а только намеревается сделать сегодня.

Казалось бы, все очевидно, если считать рынок недвижимости рынком, предназначенным исключительно для инвесторов, стремящихся хорошо заработать на тенденциях роста. Но этот рынок в отличие от классического рынка капиталов имеет вполне осязаемый результат в виде домов и квартир, в которых кто-то живет.

Кстати, в странах с нормально устроенной экономикой цены могут быть и выше московских. Важно, скорее, не их абсолютное значение, а активность покупателей (по сути, доступность) недвижимости – ведь это прежде всего рынок покупателей, а не инвесторов. И не случайно фондовый рынок ждет очередных статистических данных о количестве продаж домов в США. Это один из важнейших индикаторов деловой активности. И не только в сфере недвижимости, но и в финансовой сфере – ведь большинство недвижимости во всем мире приобретается с помощью банковского кредита. А еще, когда растут позитивные ожидания населения, растет и объем продаж жилья.

Об этом и еще о многом другом может поведать всему финансовому миру цивилизованный покупатель, приобретая для своей семьи более просторный и комфортный дом где-нибудь в районе Лас-Вегаса или маленьком городке с чисто игровым названием Боулинг, затерянном в штате Огайо. Он не играет на недвижимости (хотя и без игроков на этом рынке не обойтись), он ее покупает для собственных нужд.

А теперь попробуем представить себе, что на сегодняшний рынок пришел цивилизованный покупатель – семья москвичей, состоящая из трех человек. Купить, например, 60-метровую квартиру за нынешние $250 тыс. они, конечно же, не могут. Правда, у них уже есть квартира, дорожающая теми же темпами, что и рынок. А для полного счастья не хватает каких-то 20 кв. метров. Ситуация вполне жизненная, ведь многие сделки представляют так называемую альтернативу. «Плюс» в виде определенной суммы при этом необходим, и многие заняты его накоплением всю жизнь. Но наша семья цивилизована настолько, что понимает – при нынешнем росте цен ей не накопить «плюс». А еще наша семья читает газеты, заходит в банк, смотрит телевизор, слушает выступления президента и первого зампреда правительства… Одним словом, знает, что ипотека становится доступнее. Но так ли это на самом деле, нам покажет несложная математическая модель. Заодно она ответит на вопрос, что стоит за регулярно обновляющимися ценовыми рекордами на московском рынке недвижимости.

Итак, в нашей цивилизованной семье – двое работающих, которые получают среднюю для москвича зарплату. Они люди законопослушные, поэтому все расчеты мы будем вести исходя из официальных статистических данных. Сегодня средняя для Москвы зарплата составляет примерно $750, а в январе 2003 года (тогда квадратный метр стоил чуть больше $1 тыс.) она немногим превышала $240. У нашей семьи есть дополнительные доходы в размере 15% от их зарплат (предположим, что это доходы от банковских депозитов, модных сегодня паев ПИФов, дополнительных работ и т. д.).

Как и в любой среднестатистической семье, у нашей есть накопления. Они равны 20% от стоимости заветных 20 метров. То есть для того, чтобы улучшить качество своей жизни, ей не хватает еще 80%.

Именно за этой суммой они приходят в банк, который предлагает их кредитовать под вполне реальную ставку в 11% годовых в валюте сроком на 10 лет (три года назад эта ставка была 15%). Большинство российских финансовых учреждений, занятых ипотечным кредитованием, озвучивают потенциальным клиентам свое правило – сумма ипотечных платежей в месяц не должна превышать 30% от получаемых семьей доходов. Насколько строго они придерживаются этого принципа – сказать сложно, но здравый смысл в этом есть – жить на что-то нужно, да и новые квадратные метры тоже нуждаются в обустройстве.

Исходя из текущей стоимости квадратного метра и процентной ставки определяется ежемесячный платеж, который в идеале не должен превышать 30% от доходов нашей семьи. Таким образом, банк рассчитывает приемлемый уровень доходов. Теперь остается сопоставить его с тем, который имеется в распоряжении нашей семьи. Полученный в результате деления первого значения на второе результат можно назвать коэффициентом доступности покупки жилья для собственных нужд. Рассчитаем его значение с начала 2001 года, построим график и внимательно проанализируем неутешительные результаты.

Ни для кого не секрет, что реальные требования банков все это время превышали зарплатные возможности потенциальных покупателей недвижимости. Но интересно другое. Преодолевающая последствия кризиса 1998 года российская экономика делала покупку жилья доступнее (о чем многие купившие квартиры в то время с радостью вспоминают до сих пор), а построенная нами кривая в начале 2001 года вошла в коридор, в котором находилась практически до конца минувшего года.

В 2002 году кривая «доступности» (кавычки лишний раз подчеркивают условный характер этого термина) достигла нижней границы коридора. Летом 2004 года она приблизилась к верхней границе коридора (для тех, кто не помнит – в это время на московском рынке недвижимости началась стагнация). Спустя два года ситуация повторилась – от нижней границы кривая уверенно проследовала к верхней и легко пересекла ее тогда, когда цена за метр в Москве превысила $4 тыс. Именно на этой цифре период «относительной доступности», длившийся почти пять лет, завершился.

Вывод прост: недоступное жилье стало еще более недоступным для тех, кто хочет приобрести его с помощью цивилизованных финансовых механизмов. А это означает, что весьма вероятно повторение стагнации по сценарию второй половины 2004 года. Только масштабы ее могут оказаться куда более значительными, ведь $4 тыс. – это не $1,8 тыс. А без реального покупателя рынок недвижимости для полюбившего нынешние цены инвестора виртуален.

Авторы – сотрудники группы компаний «Регион»

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Опрос

Вы планируете менять работу в новом году?

  • Да, планирую 36%
  • Подумываю об этом 26.4%
  • Нет, пока никаких перемен 28%
  • Это секрет! 9.6%
Другие опросы

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Чтобы скачать файл, пожалуйста, зарегистрируйтесь

Сайт журнала «Финансовый директор» - это профессиональный ресурс для сотрудников финансовых служб и профессиональных управленцев.

Вы получите доступ не только к этому файлу, но и к другим статьям, рекомендациям, образцам регламентов и положений для управления финансами компании.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании
Прочитать книгу «Я – финансовый директор. Секреты профессии» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль