Ограниченное право пользования чужой недвижимостью

4612
Сурков Владислав
старший юрист компании EY Law
На практике достаточно распространена ситуация, когда компании необходимо воспользоваться не принадлежащим ей соседним земельным участком или зданием, например, для прокладки газопровода и коммуникаций. Это можно сделать путем установления ограниченного права пользования чужой собственностью (сервитута). Однако воспользоваться этим правом на практике бывает достаточно трудно из-за нечеткости законодательных положений, регулирующих установление сервитута.

Что такое сервитут?

Российское законодательство, в частности Федеральный закон № 122-ФЗ1, определяет сервитут как «право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

В Гражданском кодексе РФ сервитут отождествляется с правом собственника недвижимого имущества (земельного участка) требовать от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования этим участком (ст. 274 ГК РФ).

Исходя из приведенных выше определений, установление сервитута предполагает взаимодействие не менее двух объектов недвижимости — того, для использования которого устанавливается сервитут, и того, который обременяется сервитутом.

При этом два взаимодействующих объекта недвижимости по логике должны располагаться рядом друг с другом. Из последнего правила, однако, возможны исключения, предусмотренные п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ («а в необходимых случаях, и от собственника другого земельного участка.»), при которых сервитутом будет обременяться не соседний, а какой-либо иной объект недвижимости.

Сервитут может быть установлен не только на земельный участок, но и на здание, сооружение или иное недвижимое имущество. При этом он может быть установлен вне всякой связи с земельным участком. Данное положение содержится в ст. 277 ГК РФ, а также находит подтверждение в судебных решениях. В частности суд вернул дело на повторное рассмотрение в первую инстанцию на основании несостоятельности вывода о том, что право на установление сервитута может быть предоставлено лишь для земельного участка, а не для помещения (постановление ФАС Центрального округа от 22.11.02 № А64-2718/02-8).

Сервитут следует отличать от права аренды. Дело в том, что при арендных правоотношениях арендодатель лишается права владения переданной в аренду недвижимостью, а при установлении сервитута лицо, чье имущество обременено сервитутом, не лишается права владеть и пользоваться своим имуществом. В частности можно продать обремененное сервитутом имущество с условием сохранения сервитута для нового собственника (ст. 275 ГК РФ).

Основания и ограничения для установления сервитута

В Гражданском, Земельном, Градостроительном, Водном кодексах РФ, а также в ряде иных документов перечислены цели, на основании которых могут устанавливаться сервитуты2. Согласно этим законодательным актам основная цель установления сервитута — обеспечение защиты права собственника на свободное использование его имущества. Это приводит к парадоксальной ситуации: при установлении сервитута обеспечиваются права одного лица (в чью пользу установлен сервитут), но неизбежно ограничиваются права другого лица (чье имущество обременяется сервитутом). В связи с этим в законодательстве указано, что сервитут устанавливается лишь в случаях, когда нужды собственника не могут быть обеспечены без его установления (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Иначе говоря, сервитут фактически является крайней мерой обеспечения интересов собственника. Судебная практика развивает вышеуказанное положение. В целом ряде случаев суды принимали решение об отказе в установлении сервитута на основании того, что интересы собственника могут быть обеспечены без установления сервитута (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.06.02 № А33-14726/01-С2-ФО2-1403/02-С2 и ФАС Московского округа от 23.04.03 № КГ-А40/2165-03).

  • Пример

    Владельцу помещения необходимо высокоскоростное защищенное соединение с внешним источником информации. Для использования проводных коммуникаций необходимо установить сервитут, так как большая часть коммуникаций будет проходить по зданию, находящемуся в чужой собственности. Сервитут может быть установлен на основании соглашения. Если собственник недвижимости не соглашается на предоставление такого права, то компания может обратиться в суд для принудительного установления сервитута. Однако у предприятия есть возможность обеспечить свои производственные нужды с помощью беспроводных технологий, то есть без использования сервитута. Это обстоятельство делает крайне маловероятным установление ограниченного права пользования. Тот факт, что беспроводные коммуникации обойдутся компании значительно дороже, не повлияет на решение суда, поскольку суд не должен решать вопросы экономической эффективности деятельности хозяйственных обществ.

    Ситуация для примера предоставлена генеральным директором консалтинговой компании MCT LAB Сергеем Муратовым

Виды сервитутов

Российским законодательством определено два вида сервитутов — частные и публичные.

Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон, к ним применяются общие нормы гражданского законодательства об обязательствах, в том числе норма о свободе договора, позволяющая сторонам включить в соглашение об установлении сервитута любые интересующие их положения.

  • Личный опыт

    Денис Иванов, генеральный директор ЗАО «Финансовый резерв» (Москва)

    В моей практике я сталкивался в основном с установлением частных сервитутов в условиях, когда компания владела недвижимостью или арендовала здание на территории другого юридического лица (завода или института). При отсутствии специальных оговорок в договоре аренды между указанными лицами иногда возникали споры касательно сервитута. В частности проблемы были связаны с определением площади территории, на которую устанавливался сервитут. Например, компания арендовала складские площади на территории другого предприятия. Арендатору необходим был допуск транспорта на территорию арендодателя к складам.

    Во избежание споров в договоре желательно более четко прописывать условия установления сервитута (например, количество лиц и качество транспорта, которые могут быть допущены к имуществу пользователя). Кроме того, в соглашении нужно определить маршруты движения лиц и транспорта по территории, обремененной сервитутом, возможность и условия использования этой территории, например, под погрузку.

    Если необходимо, то в соглашении можно предусмотреть условия доступа сторонних посетителей и транспорта к имуществу пользователя, включая лиц, не связанных с обычной деятельностью арендатора. К таковым, например, могут относиться ремонтники, работники скорой помощи, милиции и иных городских служб, а также строители и другие специалисты в случае проведения ремонтных работ на объекте недвижимости арендатора.

Публичный сервитут существенно отличается от частного как по кругу участвующих в его установлении лиц, так и по механизму установления. Особенность данного вида сервитута заключается в том, что он устанавливается на основании не двухстороннего соглашения, а одностороннего административно-правового акта, изданного органом государственной или местной власти. Однако следует отметить, что порядок принятия актов об установлении публичных сервитутов российским законодательством не урегулирован. На практике это означает, что чаще всего вопрос об установлении публичного сервитута решается по усмотрению органов власти.

В этом случае риск использования сервитутов для защиты частных лиц повышается.

Как частные, так и публичные сервитуты подлежат государственной регистрации, порядок которой установлен в ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как и в случае с регистрацией иных прав на недвижимость, регистрация сервитута возможна только при условии предварительного оформления имущества, в отношении которого планируется установить сервитут (проведения кадастрового учета и других мероприятий). В противном случае в регистрации сервитута будет отказано. Так, суд отказал в праве установления сервитута, основываясь на том, что «невозможно установить сервитут на участке, границы которого не описывались и не удостоверялись» в соответствии с принятым порядком (постановление ФАС Московского округа от 23.04.03 № КГ-А40/2165-03).

Спорные моменты установления сервитута

Чье имущество может быть обременено сервитутом

Приняв решение об установлении сервитута, необходимо знать, чье имущество может быть обременено — собственника или пользователя. В законодательстве указывается на то, что сервитут может быть установлен в отношении имущества собственника (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Однако в одном из судебных решений отмечено, что в соответствии со ст. 41 Земельного кодекса РФ землепользователи осуществляют права собственников земельного участка. Таким образом, суд пришел к выводу, что имущество землепользователя также может быть обременено сервитутом (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.02 № А13-67/02-13). Подобный подход можно по аналогии распространить и на пользователей иного недвижимого имущества.

В чью пользу может быть установлен сервитут

Из положений ст. 274 Гражданского кодекса РФ можно сделать вывод о том, что сервитут можно установить не только в отношении земельных участков, но и на иные виды недвижимости. Это законодательное положение подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 22.11.03 № А64-2718/02-8).

Гражданским кодексом РФ допускается установление сервитута в пользу как собственника недвижимости, так и лица, которому имущество принадлежит на праве наследуемого владения или на праве постоянного пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ). При этом законодательство не содержит никаких положений, свидетельствующих о том, что сервитут может быть установлен в пользу арендаторов недвижимого имущества и иных пользователей. По мнению автора статьи, исключение арендаторов из перечня лиц, в чью пользу может быть установлен сервитут, было бы крайне несправедливо хотя бы потому, что оно лишало бы огромное количество хозяйствующих субъектов возможности защищать право на беспрепятственное использование имущества без каких-либо существенных причин.

В частности землепользователи могут устанавливать сервитут в свою пользу наравне с собственниками. В подтверждение этого можно сослаться на ст. 41 Земельного кодекса РФ, указывающую на то, что землепользователи осуществляют права собственников земельного участка. По аналогии действие данной статьи распространяется и на иные виды недвижимости.

Плата за сервитут

Гражданским кодексом РФ собственнику имущества, обремененному сервитутом, предоставлено право требовать с другой стороны плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Однако Земельным кодексом РФ уточнено, что указанная плата может устанавливаться только за частный сервитут. Оплата публичного сервитута возможна лишь в случае, если в результате установления сервитута собственник данного имущества может пользоваться им с существенными затруднениями (пункты 6 и 7 ст. 23 ЗК РФ).

И Гражданский, и Земельный кодексы РФ указывают на то, что установление платы за сервитут вправе требовать собственник имущества. При этом возникает вопрос: может ли плату за установление сервитута взимать лицо, не являющееся собственником имущества? Исходя из того, что лицо, чье имущество обременяется сервитутом, может не быть собственником этого имущества, предполагается, что плату за сервитут может также устанавливать лицо, не являющееся собственником имущества на том основании, что пользователь имущества осуществляет в отношении него полномочия собственника.

Необходимо отметить, что стороны сервитутного правоотношения могут не достичь соглашения по размеру платы за сервитут. По общему правилу, споры в отношении содержания сервитута должны быть рассмотрены в суде (п. 4 ст. 274 ГК РФ). С учетом того, что законодательство не содержит каких-либо критериев определения стоимости сервитутов, сторонам для определения справедливой цены сервитута, скорее всего, придется прибегать к помощи оценщиков.

Таким образом, сегодня можно говорить о четком регулировании в российском законодательстве сервитутных отношений, а также о наличии практики использования сервитутов в хозяйственной деятельности. Кроме того, за последние годы достаточно активно развивалась судебная практика по сервитутам. Все это позволяет надеяться на устранение неопределенностей и неточностей в законодательстве, что даст возможность участникам данных правоотношений более широко применять сервитуты.

________________________________________________
1 Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – Примеч. редакции.
2 Наиболее часто встречающиеся в градостроительной деятельности ограничения и сервитуты приведены в письме Госстроя России от 20.03.2000 № НМ-1082/2 «Перечень наиболее часто встречающихся в градостроительной деятельности видов ограничений (обременений) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости».

Методические рекомендации по управлению финансами компании



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

«Финансовый директор» — практический журнал по управлению финансами компании

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43625 от 18.01.2011
Все права защищены. email: fd@fd.ru


  • Мы в соцсетях
×
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы скачать образец документа

В подарок, на адрес электронной почты, которую Вы укажете при регистрации, мы отправим форму «Порядок управления дебиторской задолженностью компании»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте,
чтобы продолжить чтение статьи

Еще Вы сможете бесплатно:
Скачать надстройку для Excel. Узнайте риск налоговой проверки в вашей компании Прочитать книгу «Запасной финансовый выход» (раздел «Книги»)

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль